W przeciwieństwie do mieszkań, działki budowlane nie tanieją. Ceny wywoławcze gruntów pod budowę wykazują nawet tendencję zwyżkową.

Rynek działek pod zabudowę rządzi się nieco innymi prawami niż pozostałe segmenty rynku nieruchomości. Ponieważ ziemi nie będzie przybywać, właściciele parceli, nie obawiając się konkurencji, nie spieszą się z ich sprzedażą, bo koszty utrzymania takich nieruchomości nie są wysokie. Sprzedający, jeśli mają do wyboru sprzedaż z rabatem i rezygnację z transakcji, zwykle wolą czekać.

Wnioski płynące z analiz Metrohouse wskazują, że wiele działek wystawianych zostało do sprzedaży z wygórowanymi cenami, tylko dla wysondowania rynku. Takie oferty z przeszacowanymi stawkami mogą czekać na kupca nawet kilka lat. Właściciele działek podejmują jednak to ryzyko i nie zakładają w najbliższej perspektywie ich obniżek. Według analityków portalu Szybko.pl ceny działek budowlanych w Warszawie na początku 2011 r. utrzymywały się na podobnym poziomie, jak w okresie boomu, tj. w drugiej połowie 2008 roku. Zdaniem przedstawicieli serwisu otoDom.pl od początku roku oferta działek budowlanych ciągle rośnie.

Stawki wywoławcze idą w górę

Osiedle Przytulne

Jak podaje raport Szybko.pl za I kw. 2011 r., przeciętna cena ofertowa działek budowlanych w stolicy wzrosła w ciągu roku aż o 16 proc. Podobnie było w innych miastach. Średnia cena działek we Wrocławiu podskoczyła o 17 proc., w Poznaniu o 18 proc., w Gdańsku o 22 proc., a w Krakowie wzrosła aż o 30 proc. Analitycy zwracają uwagę na to, że wzrosty średnich cen ofertowych są m.in. efektem wykupienia najbardziej atrakcyjnych cenowo działek. Powrót do cen sprzed kryzysu oznacza, że segment działek otrząsnął się już całkowicie z jego skutków.

Taka sytuacja na rynku działek budowlanych wywołana jest optymizmem właścicieli ziemi, co do prognozowanego popytu i ogólnej sytuacji gospodarczej. Potwierdzają to statystyki GUS dotyczące budownictwa jednorodzinnego. W pierwszym półroczu bieżącego roku rozpoczęto budowę 48,5 tys. lokali mieszkalnych, tj. o 7,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2010 roku. Obserwując powracającą koniunkturę w dziedzinie budownictwa indywidualnego, właściciele działek nie są skłonni do obniżania cen i nawet podwyższają stawki.

Plany, plany, plany …

Osiedle Przytulne

Osoby, które planują zakup lub budowę domu w ciągu najbliższych trzech lat chciałyby, aby dom stał na działce o powierzchni ok. 1250 m kw., wskazują wyniki badań: Polski Rynek Mieszkaniowy 2011. Popyt i preferencje nabywców, przeprowadzonych przez Gfk Polonia i Nowy Adres. Przy tym, przyszli właściciele domów, życzyliby sobie, aby dojazd do pracy nie zajmował im więcej niż godzinę.

Według danych portalu Oferty.net, średnia cena ofertowa działek budowlanych położonych w granicach administracyjnych Warszawy wynosi obecnie ok. 1200 zł za metr kwadratowy. Łatwo obliczyć, że na samą parcelę o preferowanej przez ankietowanych powierzchni już na starcie trzeba wyłożyć niebagatelną sumę, ponad miliona złotych. Poza granicami miasta, w miejscowościach satelitarnych, ceny są oczywiście znaczne niższe, ale w tym przypadku musimy liczyć się z długimi i czasochłonnymi dojazdami do Warszawy w korkach. 

Dla przykładu z Pruszkowa, który dysponuje Szybką Koleją Miejską możemy dojechać do centrum Warszawy w ciągu ok. 30 min., ale ceny działek w najlepszych lokalizacjach kształtują się tam od 800 zł/mkw. Podobne stawki znajdziemy w najciekawszych rejonach Łomianek. Działkę pod dom za 100-150 zł/mkw. można kupić w pobliżu Warszawy, ale nie bliżej niż 30 km od stolicy. Nie zawsze są to jednak oferty, które dotyczą w rzeczywistości działek budowlanych.

Z danych Szybko.pl wynika, że średnie stawki ofertowe za mkw. działki budowlanej w miejscowościach znacznie oddalonych od Warszawy wahają się od 100 zł (Żabia Wola) do 640 zł (Izabelin). W okolicach Nieporętu albo Nadarzyna możemy znaleźć uzbrojone działki już od 180-220 zł/mkw. Powinniśmy się jednak liczyć, że dojazd do centrum Warszawy zajmie nam z tych miejscowości w godzinach szczytu nawet 1,5 godziny.

… a realia rynku

Osoby poszukujące działek muszą zatem wybierać między szybkim dojazdem do centrum Warszawy przy wysokiej cenie ziemi, a tańszą działką, ale daleko od miasta. Jeśli zdecydujemy się na działkę w Warszawie, jej zakup nie będzie małym wydatkiem. Jeżeli znajdziemy parcelę w niewygórowanej cenie, dom stanie kilkadziesiąt kilometrów od miasta.

Kompromisowym rozwiązaniem może być kupno gotowego domu lub segmentu od dewelopera, albo nieruchomości w trakcie budowy. Najwięcej inwestycji deweloperskich na stołecznym rynku powstaje w Wawrze i Białołęce. Średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej w tych dzielnicach to odpowiednio 690 zł/mkw. i 650 zł/mkw. (Oferty.net).

Firmy deweloperskie budujące osiedla domów, kupują jednak działki o dużych powierzchniach, dzięki czemu mogą wynegocjować atrakcyjniejsze stawki za 1 mkw. Tym samym mają możliwość oferowania konkurencyjnych cen nieruchomości. – Gotowe segmenty, które mamy w sprzedaży na Osiedlu Przytulnym położonym w pobliżu Wału Miedzyszyńskiego usytuowane są na działkach o powierzchni nawet 550 mkw. W Warszawie tak duże działki w przypadku segmentów należą do rzadkości. W naszej inwestycji możemy je zaoferować, ze względu na wcześniejszy optymalny zakup parceli – tłumaczy Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu w BARC Warszawa S.A.

Dla nabywców ciekawą alternatywą może być też zakup domów w różnych fazach budowy. Warto wziąć pod uwagę, czy w niektórych przypadkach po przekalkulowaniu cen, takie rozwiązanie nie będzie korzystniejsze od kupna działki i budowy domu od podstaw. Jednak decydując się na taki zakup należy dokładnie skontrolować stan budowy i sprawdzić, dlaczego sprzedający ją przerwał.