Artykuł Dodaj artykuł

Rynek pierwotny i wtórny: korekta cen

W ciągu ostatniego roku spadły ceny zarówno mieszkań używanych, jak i lokali oferowanych na rynku deweloperskim

W ciągu ostatniego roku spadły ceny zarówno mieszkań używanych, jak i lokali oferowanych na rynku deweloperskim

W naszym kraju nie nastąpiły gwałtowne przeceny nieruchomości, tak jak to miało miejsce na rynkach europejskich. Jednak od 2008 r. możemy obserwować postępującą, stopniową obniżkę cen nowych i używanych mieszkań. Na rynku wtórnym przybywa ofert, ale transakcji jest niewiele, więc właściciele obniżają ceny i pozostawiają większe pole do negocjacji.

Na rynku deweloperskim spadek stawek ofertowych to między innymi efekt wprowadzania do sprzedaży kolejnych tańszych niż wcześniej projektów mieszkaniowych. Inwestorzy skupiają się dziś głównie na mieszkaniach z segmentu popularnego. Taka strategia to odpowiedź na sytuację rynkową i możliwości kupujących. Inwestorzy biorą pod uwagę zmiany w programie rządowych dopłat do kredytów hipotecznych, jak również pogorszenie się możliwości zaciągania pożyczek przez kupujących.

- Dzięki temu, że poziom cen we wprowadzanych teraz na warszawski rynek inwestycjach jest niższy niż rok temu, mieszkania dostępne są dla większej liczby kupujących. W inwestycji Nowa Wileńska, którą realizujemy przy pomiędzy Al. Solidarności, a ul. Wileńską oferujemy mieszkania w cenie już od 7190 zł/mkw. Najtańszą kawalerkę mamy w sprzedaży w kwocie 198 500 zł. W tego typu inwestycjach jak nasza nie ma dziś problemu ze sprzedażą lokali, bo średnia zdolność kredytowa naszych klientów pozwala na zakup mieszkania – komentuje Michał Wilczewski z firmy Budrem.

Nowe stołeczne mieszkania tańsze o 3,4 proc.

NOWA WILEŃSKA
Al. Solidarności

Według raportu firmy Emmerson, w III kwartale w większości głównych miast nastąpiły kolejne nieznaczne spadki przeciętnych cen nowych mieszkań. Według obliczeń analityków tej firmy 1 metr kwadratowy mieszkania na warszawskim rynku deweloperskim kosztuje średnio 8,5 tys. zł, podczas gdy w połowie roku przeciętna cena wynosiła 8,6 tys. zł/mkw. W ciągu roku średnia stawka za metr spadła o 300 zł (z 8,8 tys. zł/mkw. w III kw. 2010 roku na 8,5 tys. zł w III kw. 2011 roku), czyli o około 3,4 proc.

Na przestrzeni tych samych 12 miesięcy najbardziej staniały nowe lokale mieszkalne we Wrocławiu (spadek o 5,7 proc.), Krakowie i Łodzi. Mniejsza obniżka miała miejsce w Gdańsku i Poznaniu. W Katowicach cena nawet wzrosła (o 200 zł/mkw.). W okresie od lipca do września tego roku o 100 zł/mkw. zwiększyła się również średnia cena nowego mieszkania w Gdańsku.

Rośnie podaż używanych lokali

Niezbyt duża liczba transakcji na stołecznym rynku mieszkań używanych i wzrastająca z miesiąca na miesiąc oferta generuje coraz większe obniżki cen. Analitycy serwisu Oferty.net podają, że średnia ofertowa cena mieszkań z drugiej ręki w Warszawie nie przekracza teraz 8,8 tys. zł za mkw. W ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki spadły o ok. 4,5 proc. W październiku ubiegłego roku właściciele mieszkań żądali średnio 9,2 tys. zł/mkw.

Do znacznych spadków cen wywoławczych mieszkań z drugiej ręki doszło w ciągu roku  w Śródmieściu. Lokale w centrum miasta są tańsze o 6,2 proc. (obecna średnia stawka 11,1 tys. zł/mkw.). Na Ochocie mieszkania wystawione do sprzedaży kosztują o 5,6 proc. mniej niż rok wcześniej (9,1 tys. zł), a na Mokotowie staniały o 5,4 proc. (9,6 tys. zł/mkw.).

Najmniejsze korekty stawek ofertowych, przekraczające zaledwie 1 proc., zanotowano w ciągu roku na Bemowie (8,2 tys. zł/mkw.), Ursynowie (9,1 tys. zł/mkw.) i w Ursusie (7,7 tys. zł/mkw.).

Średnia cena transakcyjna – 7,65 tys. mkw.

Według danych Metrohouse coraz niższe ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym osiągalne są dzięki coraz większym możliwościom negocjacyjnym. Jak podają analitycy tej firmy, w październiku br. mieszkania z drugiej ręki były kupowane średnio za 7 650 zł za mkw. Choć jeszcze latem tego roku nabywcy godzili się zapłacić przeciętnie 7 880 zł za 1 mkw.

Co czwarte mieszkanie w Warszawie zostało sprzedane w czasie krótszym niż miesiąc. Dotyczyło to jednak tylko lokali w cenach 270–350 tys. zł, tj. najczęściej poszukiwanych, mieszkań dwupokojowych o metrażu do 45 mkw. Od kwietnia stale zwiększa się możliwość negocjacji ceny. Jak oblicza Metrohouse we wrześniu i październiku tego roku właściciele mieszkań schodzili z ceny ofertowej średnio o 2,7 proc.

Z kolei według analityków firmy Home Broker w ciągu ostatnich 12 miesięcy wskaźnik możliwości negocjacyjnych na rynku wtórnym osiągnął średnią wartość 3,4 proc. Z doświadczeń firmy Emmerson pośredniczącej w transakcjach na rynku wtórnym wynika zaś, że w październiku br. najwięcej udało się wytargować osobom kupującym najmniejsze mieszkania, o powierzchni do 40 mkw. Średnia obniżka w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku w przypadku takich lokali wyniosła 4,3 proc.

Podobne artykuły