TRENDY

• Podaż – prognozowana rekordowa nowa podaż w 2013 roku (ponad 300.000 m²

• Popyt – ożywiona aktywność najemców, „rynek najemcy” przez kolejnych 18-24 miesięcy

• Wskaźnik pustostanów – oczekiwany wzrost dostępnej powierzchni ze względu
na znaczną ilość podaży w budowie

• Stawki czynszu: wywoławcze – stabilne, efektywne - tendencja zniżkowa

Podaż

III kwartał 2013 roku był kontynuacją dynamicznego okresu na warszawskim rynku biurowym, odnotowano bowiem wzrost podaży oraz popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe. W analizowanym okresie oddano do użytku 6 projektów biurowych, które zwiększyły stołeczne zasoby o 97.200 m². Nowa podaż była większa o 32% w porównaniu z I kwartałem i o 28% wobec II kwartału tego roku. Na koniec września warszawski rynek biurowy dysponował 3.395.000 m² nowoczesnej powierzchni na wynajem oraz 676.000 m² powierzchni przeznaczonej na potrzeby własne właścicieli, co łącznie stanowi 4.071.000 m². Ponadto, na etapie budowy jest aktualnie 600.200 m² powierzchni biurowej. Około 10% tej wartości powinno zostać ukończone do końca 2013 roku.

Popyt

Porównanie z poprzednim rokiem wskazuje, że wzrosła aktywność najemców na warszawskim rynku. W III kwartale 2013 roku podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 184.600 m². W porównaniu z III kwartałem 2012 roku stanowi to wzrost o 17%. Zdecydowana większość transakcji (ponad 80%) została zawarta w lokalizacjach poza centrum. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się Służewiec Przemysłowy oraz Wola, które skutecznie konkurują z Centralnym Obszarem Biznesu pod względem dostępności nowoczesnej powierzchni biurowej, a dodatkowo oferują zdecydowanie niższe stawki czynszu. W strukturze podpisanych umów dominowały nowe umowy (włączając umowy typu pre-let), które stanowiły 68% ogółu transakcji. Absorpcja netto powierzchni biurowych1) osiągnęła poziom 66.000 m², co w porównaniu z II kwartałem 2013 roku oznacza wzrost o 12%. Warto podkreślić, że absorbcja netto wciąż nie przewyższa nowej podaży, co wpływa na wzrost pustostanów.

Pustostany

Na koniec III kwartału 2013 roku wolumen dostępnej powierzchni w Warszawie wzrósł do 439.000 m², co stanowi 12,9% stołecznych zasobów biurowych. Oznacza to wzrost pustostanów o 0,5 p.p. w porównaniu z poziomem notowanym na koniec II kwartału 2013 roku. W Centralnym Obszarze Biznesu współczynnik pustostanów nie zmienił się w ciągu minionych trzech miesięcy i utrzymuje się na poziomie 12,3%. Z kolei zwyżkową tendencję zaobserwowano  w lokalizacjach poza centrum, gdzie wskaźnik niewynajętej powierzchni wyniósł 13,2%.

Czynsze

Wywoławcze stawki czynszów na stołecznym rynku biurowym pozostały stabilne, natomiast systematycznie obniżane są stawki efektywne. Na koniec III kwartału 2013 roku stawki wywoławcze za powierzchnię biurową w centrum miasta mieściły się w przedziale 19-26 EUR/m²/miesiąc. W pozostałych lokalizacjach wywoławcze stawki czynszu wynosiły 11-18 EUR/m²/miesiąc. Stawki transakcyjne za najbardziej atrakcyjne powierzchnie w Centralnym Obszarze Biznesu kształtowały się na poziomie 22-25 EUR/m²/miesiąc, natomiast poza nim najczęściej osiągały pułap 11-18 EUR/m²/ miesiąc. Standardem jest stosowanie szerokiego pakietu zachęt dla potencjalnych najemców, m.in. w formie okresów bezczynszowych oraz partycypacji w kosztach wykończenia powierzchni. W rezultacie efektywne stawki najmu są niższe od stawek wywoławczych o ok. 25-30%.

Biurowy rynek inwestycyjny w Warszawie

Nowoczesne projekty biurowe zlokalizowane w Warszawie, ze stopą kapitalizacji na poziomie nieco ponad 6%, pozostają aktywami najbardziej pożądanymi przez fundusze inwestycyjne i prywatnych inwestorów. W pierwszych trzech kwartałach 2013 roku na stołecznym rynku biurowym zawarto transakcje inwestycyjne na łączną kwotę 680 mln EUR. Stanowi to 80% skumulowanej wartości tego rodzaju umów zawartych w całym kraju w okresie od stycznia do końca września tego roku. Największą transakcją w III kwartale 2013 roku było nabycie za 121 mln EUR budynku Mokotów Nova przez Tristan Capital Partners. We wcześniejszych kwartałach 2013 roku sfinalizowano dwie duże transakcje zakupu budynków biurowych - New City przez Hines oraz Senator przez Union Investment Real Estate. Podobnie jak w poprzednich latach, w 2013 roku w czołówce inwestorów znalazły się fundusze inwestycyjne z Niemiec i USA, których zakupy stanowiły odpowiednio 38% i 25% wartości transakcji na stołecznym rynku. Dodatkowo, w III kwartale 2013 roku Skanska podpisała umowę najmu z kluczowym najemcą w projekcie Atrium 1, co umożliwiło pozyskanie potencjalnego nabywcy, czyli funduszu DEKA oraz obniżenie stopy kapitalizacji do niespotykanego od blisko 5 lat poziomu poniżej 6%. Przedwstępna umowa sprzedaży Atrium 1 powinna zostać zawarta tuż po zakończeniu procesu komercjalizacji obiektu.