Wrocław to jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w Polsce. W ciągu ostatniej dekady stał się jednym z największych i najważniejszych ośrodków usług BPO i R&D w kraju. Dobra infrastruktura, bogate zasoby wykwalifikowanej siły roboczej, proaktywna polityka prowadzona przez lokalne władze oraz pozytywne doświadczenia inwestorów stymulują dynamikę wielu sektorów lokalnego rynku, w tym również rynku nieruchomości biurowych.

Pod koniec czerwca 2014 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu szacowane były na około 551.800 m², z czego około 507.500 m² przeznaczone jest na wynajem. Wynik ten niezmiennie plasuje stolicę Dolnego Śląska na drugim miejscu po Krakowie wśród największych regionalnych rynków biurowych w Polsce.

GRAFIKA 1 - Mapa administracyjna Wrocławia

Istniejące zasoby nowoczesnych biur we Wrocławiu koncentrują się w trzech wyraźnie zarysowanych ośrodkach: ścisłym centrum miasta i jego okolicach, na terenie Zachodniego Obszaru Biznesu (ZOB- obszar na zachodzie Wrocławia ograniczony ulicami Legnicką i Strzegomską) oraz wzdłuż tzw. Południowej Osi Biznesu (POBobszary wzdłuż ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej). Największym skupiskiem biur pozostaje centrum Wrocławia i jego okolice, gdzie zlokalizowane jest około 33% istniejącej podaży, jednak to tereny poza centrum, w szczególności ZOB i POB, ze względu na większą dostępność gruntów inwestycyjnych charakteryzuje największa dynamika i potencjał rozwoju.

W II kwartale 2014 roku zasoby biurowe Wrocławia wzrosły o 1,8%. Do użytkowania zostało oddane 9.800 m² w 3 projektach.  Dwa z nich (łącznie 4.800 m²) powiększyły wrocławskie zasoby powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem. Są to Business Center Save the World, zrealizowane przez Save the World Real Estates (3.000 m²) oraz projekt Rybacka 9 (1.800 m²), należący do spółki o tej samej nazwie. Pozostałe 5.000 m² to powierzchnia budynku firmy IT Glob przeznaczonego na jej własne potrzeby.

WYKRES 1 - Roczna podaż powierzchni biurowej we Wrocławiu w latach 1998-2013 oraz prognoza na lata 2014-2015

p - prognoza na podstawie nowej podazy i projektów w budowie Źródło: Knight Frank

W oparciu o harmonogramy budowy obecnie realizowanych inwestycji, szacuje się, że w II połowie 2014 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu powinny zwiększyć się o kolejne 44.400 m², około 70.600 m² powinno zostać dostarczone na rynek w 2015 roku, natomiast kolejne 3.900 m² ma zostać ukończone w 2016 roku.

Analiza rynku przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła zidentyfikować blisko 30 projektów biurowych na różnych etapach procesu planowania (w tym inwestycje wieloetapowe). Osiem z nich uzyskało pozwolenie na budowę i rozpoczęcie ich realizacji jest możliwe w najbliższych miesiącach. W wielu przypadkach przyszłość inwestycji jest jednak uzależniona od znalezienia kluczowego najemcy na znaczną część powierzchni budynku. W ciągu nadchodzącego półrocza możliwe wydaje się rozpoczęcie budowy ponad 85.300 m² nowych biur.

W minionym kwartale we Wrocławiu ponownie zaobserwowano spadek współczynnika powierzchni niewynajętej, który pod koniec czerwca 2014 wyniósł 9,9%. Spadek dostępności powierzchni we Wrocławiu był konsekwencją niezbyt wysokiej nowej podaży. Jednak w nadchodzących miesiącach można spodziewać się wzrostu współczynnika pustostanów wskutek oddawania do użytku nowych obiektów.

W okresie od początku kwietnia do końca czerwca w stolicy Dolnego Śląska podpisano umowy najmu na około 12.500 m², czyli o 1,5% więcej w porównaniu z wolumenem powierzchni wynajętej w poprzednim kwartale, ale jednocześnie niemal o 45% mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Aktywność najemców na wrocławskim rynku utrzymuje się na stabilnym, poziomie, co świadczy o niemalejącym zainteresowaniu inwestorów stolicą Dolnego Śląska jako atrakcyjną lokalizacją i pozwala prognozować, że taka sytuacja utrzyma się w najbliższych kwartałach.

Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu niezmiennie zdominowany jest przez firmy z sektora BPO/SSC, instytucje finansowe i firmy z branży informatycznej. Według szacunków Knight Frank, 49% powierzchni wynajętej w okresie od kwietnia do końca czerwca 2014 roku stanowiły renegocjacje, 33% to nowe umowy, zaś 18% przypadało na ekspansje. W II kwartale 2014 roku we Wrocławiu zaobserwowano pozytywną absorpcję netto na poziomie ok. 15.200 m², co oznacza, że stan najmu w stolicy Dolnego Śląska systematycznie zwiększa się, a wolumen powierzchni absorbowanej przez rynek przekracza wolumen nowej podaży.

WYKRES 2 Współczynnik pustostanów we Wrocławiu I kw. 2010 - II kw. 2014

Źródło: Knight Frank

Koniec pierwszej połowy 2014 roku to na wrocławskim rynku okres względnej stabilizacji ofertowych stawek czynszów. W obiektach klasy A utrzymywały się one między 13 a 16 EUR/m2/miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 13 EUR/m²/miesiąc lub 40-60 PLN/m²/miesiąc. Efektywne stawki czynszu w niektórych budynkach mogą być o 2-3 EUR/m² niższe aniżeli stawki ofertowe. Oczekuje się, że wobec wysokiej dostępności powierzchni biurowych w istniejących budynkach oraz w projektach w budowie, elastyczność deweloperów w negocjacjach z potencjalnymi najemcami może wzrosnąć. W konsekwencji poziom efektywnych stawek czynszu w części projektów biurowych może ulec obniżeniu.

Wrocławski rynek biurowy oferuje potencjalnym najemcom bogaty wybór powierzchni na wynajem, zróżnicowanych pod względem kluczowych parametrów. Podobnie jak na pozostałych rynkach, kryteria wyboru nieruchomości przez potencjalnych najemców różnią się w zależności od profilu i skali ich działalności. W większości przypadków główne kryterium wyboru stanowi cena, choć ważna jest również lokalizacja. Coraz większego znaczenia nabierają także takie elementy jak: nowoczesne rozwiązania technologiczne, sposoby zarządzania, doświadczenie inwestycyjne dewelopera, czy certyfikacja ekologiczna. Najemcy aktywnie współpracują z deweloperami na etapie wykończenia wynajętej powierzchni biurowej tak, aby nadać jej jak najbardziej optymalne dla swojej specyfiki działalności parametry m.in.: odpowiedni podział powierzchni (open space lub inne rozwiązania), preferowane rozlokowanie stanowisk pracy i ich zagęszczenie, umiejscowienie i wyposażenie pomieszczeń socjalnych, itd.

Obecnie najbardziej nowoczesne obiekty biurowe we Wrocławiu oferują na wynajem powierzchnie biurowe w następującym standardzie:

• Podnoszone podłogi,
• Podwieszany sufit,
• Klimatyzacja i wentylacja,
• Okablowanie strukturalne,
• Okablowanie elektryczne
• Nowoczesne rozwiązania oświetlenia wewnątrz budynku,
• BMS,
• Wykładzina,
• Ścianki działowe rozlokowane według potrzeb najemcy.

W 2012 roku we Wrocławiu ukończono pierwszy w Polsce obiekt, który ma certyfikat środowiskowy LEED na najwyższym platynowym poziomie (Green Towers, Skanska). Obecnie w ślad za prekursorem zielonych technologii podążają kolejni deweloperzy, którzy również starają się o certyfikaty ekologiczne dla realizowanych przez siebie projektów. Zastosowanie przyjaznych środowisku technologii potwierdzone odpowiednim certyfikatem to istotna kwestia nie tylko dla najemców, ale także dla funduszy, które rozważają zakup nieruchomości.

WYKRES 3 Popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu I kw. 2011 - II kw. 2014

Źródło: Knight Frank

Na zasoby biurowe stolicy Dolnego Śląska składa się już ponad dwadzieścia budynków biurowych klasy A oraz budynki biurowe klasy B+ i B. Biorąc pod uwagę fakt, że zdecydowana większość powierzchni będącej obecnie w realizacji odpowiadać będzie standardom klasy A, należy oczekiwać, że udział najwyższej jakości powierzchni w całkowitych zasobach Wrocławia będzie systematycznie wzrastać.