Na koniec II kw. 2014 roku całkowite zasoby biurowe Krakowa szacowano na około 627.200 m², z czego 556.200 m² było przeznaczone na wynajem, zaś pozostałe 71.000 m² to powierzchnia przeznaczona na własne potrzeby właścicieli. Czyni to stolicę Małopolski największym i najdynamiczniej rozwijającym się regionalnym rynkiem biurowym.

Ze względu na historyczny charakter centrum Krakowa oraz niewielką liczbę działek przeznaczonych pod zabudowę komercyjną, zlokalizowane jest tu około 102.300 m² powierzchni biurowej na wynajem, co stanowi jedynie 18% ogółu podaży w mieście. Zdecydowana większość powierzchni biurowej znajduje się na obszarach pozacentralnych. Do głównych obszarów koncentracji powierzchni biurowej należą: południowa część dzielnic Prądnik Biały i Prądnik Czerwony, północno-zachodnia część Podgórza oraz obszar wzdłuż ulicy Armii Krajowej (południowo-wschodnia część dzielnicy Bronowice).

Budynki biurowe ukończone w I poł. 2014 i projekty w budowie

W II kwartale 2014 roku oddano do użytku 2 nowe projekty (ALMA Tower zrealizowany przez UBM AG i biurowiec firmy Biuromax), które dostarczyły na krakowski rynek 13.150 m² powierzchni biurowej.

Na koniec czerwca 2014 w fazie realizacji znajdowało się ponad 131.700 m² powierzchni biurowej na wynajem w 14 budynkach, stanowiących zarówno samodzielne obiekty jak i kolejne etapy większych kompleksów biurowych. Według harmonogramów prac deweloperów 87.500 m² zostanie oddane do użytku jeszcze w 2014 roku (z czego blisko 70.000 m² w III kw. 2014), natomiast pozostałe 44.200 m² w 2015 roku. Tym samym nowa podaż w bieżącym roku może osiągnąć rekordowy poziom ponad 107.000 m².

WYKRES 1 Roczna podaż powierzchni biurowej na wynajem w Krakowie

Źródło: Knight Frank

Analiza rynku przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła zidentyfikować ponad 20 projektów biurowych na różnych etapach procesu planowania (w tym inwestycje wieloetapowe). Dla dziewięciu z nich uzyskano już pozwolenia na budowę.

Od kilku lat popyt na powierzchnie biurowe w Krakowie utrzymuje się na wysokim poziomie. W pierwszej połowie 2014 r. zawarto transakcje obejmujące łącznie 58.400 m², z czego 39.300 m² w I kwartale, a 19.100 m² w II kwartale. Co prawda wynik odnotowany w II kwartale jest o 36% niższy niż w analogicznym okresie poprzedniego roku, ale biorąc pod uwagę całe pierwsze półrocze w 2014 r. wolumen zawartych umów był o 6% wyższy niż rok wcześniej.

WYKRES 2 Kwartalny popyt na powierzchnię biurową w Krakowie

Źródło: Knight Frank

Popyt na powierzchnie biurowe w Krakowie generowany jest przede wszystkim przez firmy z branży finansowej, informatycznej, usług profesjonalnych oraz z sektora BPO/ SSC, w którym w Krakowie zatrudnione jest łącznie ponad 30.600 osób. Miasto jest liderem wśród polskich miast regionalnych pod względem liczby podmiotów działających w tym sektorze i spodziewany jest jego dalszy dynamiczny rozwój.

Kraków od 2012 roku odnotowuje najniższy poziom wskaźnika powierzchni niewynajętej ze wszystkich regionalnych rynków biurowych w Polsce. Według analizy przeprowadzonej przez Knight Frank, pod koniec czerwca 2014 roku w Krakowie znajdowało się niecałe 19.000 m² dostępnej powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem. Wolumen ten reprezentował 3,4% lokalnych zasobów (spadek o 0,9 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem).

Wywoławcze stawki czynszów w stolicy Małopolski utrzymują się na stabilnym poziomie. Przeciętne stawki ofertowe w budynkach klasy A mieściły się w przedziale od 13,5 do 16 EUR/m²/ miesiąc, natomiast w budynkach klasy B między 10 a 14 EUR/m²/miesiąc. Stawki efektywne są zazwyczaj niższe od wywoławczych o ok. 10-15%.

Podobnie jak na pozostałych rynkach, kryteria wyboru nieruchomości przez potencjalnych najemców różnią się w zależności od profilu i skali ich działalności. W większości przypadków główne kryterium wyboru stanowi cena, choć ważna jest również lokalizacja. Coraz większego znaczenia nabierają także nowe elementy, jak nowoczesne rozwiązania technologiczne, sposoby zarządzania, doświadczenie inwestycyjne dewelopera, czy certyfikacja ekologiczna. Najemcy aktywnie współpracują z deweloperami na etapie wykończenia wynajętej powierzchni biurowej tak, żeby nadać jej jak najbardziej optymalne dla swojej specyfiki działalności parametry m.in. odpowiedni podział powierzchni, preferowane rozlokowanie stanowisk pracy i ich zagęszczenie, umiejscowienie i wyposażenie pomieszczeń socjalnych, itd.