Wymarzone mieszkanie? Luksusowy standard, parę minut spacerem do ulubionej kawiarni w centrum, widok z okna na unikalne zabytki przywołujące ducha miasta, a wieczorami zachód słońca oglądany z wygodnej kanapy. Aha, i jeszcze żeby cena była atrakcyjna.

Nowe mieszkanie to marzenie każdego z nas. Przy jego wyborze kierujemy się nie tylko zdrowym rozsądkiem, ale też sercem. Nie jest to zwykły, codzienny zakup, a jedna z największych inwestycji w życiu i zarazem bardzo poważny wybór, którego konsekwencje będziemy ponosili przez wiele lat. Przed kupnem warto się więc dobrze zastanowić czy ten sam widok oglądany codziennie przez okno będzie nas cieszył tak samo za 5, 10 czy 20 lat. Co wynika z wiedzy ekspertów i doświadczenia deweloperów, a także­­ co mówią przykłady z Londynu, Krakowa i Nowego Jorku?

Wszystko ma swoje priorytety

Jaki czynnik jest najważniejszy przy wyborze mieszkania? Odpowiedzi jest tyle, ile zainteresowanych, bo kwestia kluczowego argumentu dla przyszłego nabywcy apartamentu jest sprawą indywidualną. Dla jednych największe znaczenie będzie miał standard inwestycji, dla innych decyzja będzie podyktowana metrażem, niektórzy skupią uwagę na dodatkowych udogodnieniach, a część uzależni swój wybór od lokalizacji.

Wiele odpowiedzi znajdziemy w pracy naukowej Dina, Hoesliego i Bendera, obejmującej ostatnią dekadę ubiegłego wieku, kiedy to na szerszą skalę pojawiły się apartamenty wysokiej klasy. Według przeprowadzonych przez nich badań, na cenę wpływa metraż, liczba sypialni i łazienek, wysokość piętra, na którym znajduje się mieszkanie czy też kierunek świata, na który wychodzą okna. Według nowszych raportów dodatkowym atutem jest garaż czy miejsce parkingowe.

Z kolei z tegorocznego badania TNS Polska można wyczytać, że poza ceną duże znaczenie ma dla Polaków bliskość od urzędów i centrum miasta, pozytywna opinia o deweloperze czy ułatwienia infrastrukturalne. Co dziesiąta badana osoba wskazała, że położenie okien i piętro, na którym znajduje się mieszkanie, jest największym atutem. Ponad 60% ankietowanych największą wagę przy szukaniu mieszkania przywiązało do otoczenia, w którym się ono znajduje. Z raportu jasno wynika, że w przypadku lepszej lokalizacji Polacy są w stanie głębiej sięgnąć do kieszeni.

W sercu miasta, ale też blisko jego zielonych płuc

Mieszkania położone w ścisłym centrum mają swoją (wysoką) cenę. Kwota za metr kwadratowy apartamentu w śródmieściu jest nieporównywalnie wyższa, niż na obrzeżach. Szczególnie wyraźnie widać to na przykładzie największych polskich miast. Cena mieszkań w Warszawie jest tym wyższa, im niższa jest odległość od Starówki. W Krakowie najdroższe apartamenty to te w okolicy Wawelu. Z kolei we Wrocławiu najbardziej pożądana jest bliskość Rynku.

Wysokość położenia mieszkania to kolejny czynnik, który wpływa na jego cenę. Zwykle schemat jest podobny: im wyżej, tym drożej. – Z moich obserwacji wynika, że różnica w cenie pomiędzy parterem, a trzecim piętrem, wynosi nawet 25% - twierdzi Jonathan Miller z amerykańskiej firmy konsultingowej Miller Samuel Inc.

Ta tendencja znajduje swoje odzwierciedlenie także na polskim rynku. - W przypadku inwestycji deweloperskich standardem jest, że im wyżej, tym drożej. Poza tym, na najwyższych piętrach często usytuowane są lokale o najwyższym standardzie, co dodatkowo podbija cenę. Ale w tzw. "starszej substancji" mieszkaniowej także bardziej cenione są lokale z atrakcyjnym widokiem z okien - może to wynikać z położenia na wyższym piętrze, ale nie jest to konieczne – twierdzi Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lion’s Banku.

Atrakcyjne położenie apartamentu to jednak nie wszystko. Dla mieszkańca ważny jest też kontakt z naturą. W swojej książce poświęconej wycenie mieszkań Aurelia Bengochea-Morancho zbadała, jak dystans od przestrzeni zielonej i wody, tzw. Greenview, wpływa na wysokość ceny apartamentów. Na rynku amerykańskim bliskość parków, rzek czy jezior podwyższa cenę średnio o 43 tys. dolarów. 

(Bez)cenny widok

Gdy dodatkowo za świetną lokalizacją idzie ciekawy widok z okna, wartość apartamentu jest jeszcze wyższa. Potwierdzają to badania Chi Yung Jima i Wendy Chen z University of Hong Kong, którzy wykazali, że cena mieszkań może się wahać np. o 15% w przypadku widoku na morze (dodatkowe 3% trzeba zapłacić za widok na port) czy o 7% w kontekście okien wychodzących na góry. Co więcej, z ich raportu wynika, że tzw. Window orientation, czyli położenie okien ze względu na stronę świata, wpływa na mikroklimat mieszkania, jego komfort, a także zużycie energii. Pokoje z oknami od strony południowej i zachodniej są jaśniejsze i wiążą się z niższym kosztem oświetlenia i ogrzewania.

- Lokale, z których roztacza się ładny widok, mogą osiągać ceny wyższe o od kilku do nawet 20% od tych, z których widok jest przeciętny. Widok z okna jest bowiem jednym z ważnych wyznaczników atrakcyjności, a co za tym idzie - cen nieruchomości. Na przykład przy ulicy Obrońców Tobruku w Warszawie znacznie większą popularnością cieszą się bloki ustawione po tej samej stronie drogi, co park wokół fortu Bema - ocenia Bartosz Turek. Co ciekawe, właśnie te droższe mieszkania z atrakcyjną panoramą łatwiej znajdują nabywców.

Oprócz waloru naturalnego, ważny jest też walor historyczno-urbanistyczny. Najlepsze inwestycje to takie, które łączą zarówno widok na zabytki oraz unikalną architekturę, jak i naturę. Furorę zrobił niedawno apartamentowiec One Hyde Park zbudowany w Londynie, w okolicy m.in. zabytkowej kamienicy mieszczącej hotel Mandarin Oriental. Poza całą otoczką niedostępności, jaka towarzyszy tej inwestycji (kuloodporne szyby w oknach, wyselekcjonowana grupa prześwietlonych pod każdym kątem nabywców, a nawet fakt zatajenia większości informacji dotyczących parametrów technicznych budynku), cena mieszkań wywindowana jest przede wszystkim przez unikalną lokalizację. Z okien apartamentowca rozciąga się spektakularny widok na Hyde Park i wiktoriańską dzielnicę Knightsbridge. One Hyde Park to najdroższy budynek mieszkalny na świecie.

Patrząc na nasz rodzimy rynek, w tym kontekście na myśl przychodzi choćby krakowski Angel Wawel, reklamujący się jako apartamentowiec zlokalizowany w najbardziej prestiżowym miejscu w Krakowie. Widok z jego okien rozpościera się zarówno na naturę (Bulwary Wisły), jak i zabytki - i to te najwyższej rangi, bo mowa tu o Zamku Królewskim na Wawelu. Gdy dodamy do tego niezwykle wysoką jakość wykończenia, nie dziwi, że średnia cena za metr kwadratowy wynosi aż 16tys. zł, a najdroższy apartament wart jest 21 milionów złotych. - Zaaranżowany w zabytkowym, poklasztornym budynku Apartament Królewski, to  moim zdaniem najpiękniejszy i najbardziej luksusowy penthouse nie tylko w Krakowie, ale prawdopodobnie w całej Polsce - twierdzi Małgorzata Nowosielska, dyrektor sprzedaży i marketingu Angel Poland Group, dewelopera specjalizującego się w segmencie premium.

Mieszkanie sąsiada zamiast zasłon

Bardzo istotna jest też gwarancja, że nic nie przysłoni nam widoku. Nabywca lubi mieć pewność, że malownicze zachody słońca za kilka lat nie zamienią się w rozgrywkę ping ponga z sąsiadem z bloku, który znienacka wyrośnie tuż za oknem. Takiej gwarancji udziela nie tyle deweloper, co lokalne władze. W najatrakcyjniejszych punktach miasta to urzędnicy dzielą i rządzą terenami pod budowę budynków, często decydując też o ich funkcji oraz kształcie.

Przykładowo, w przypadku wspomnianego Apartamentu Królewskiego, wchodzącego w skład inwestycji Angel Wawel, przyszły lokator ma pewność, że nic nie zmąci mu monumentalnego widoku na Wawel i Bulwary Wiślane - obszar położony pod oknami budynku objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który definiuje to miejsce jako teren rekreacyjny (znajdują się tam boiska i korty tenisowe).

Z kolei zamieszkującym luksusową 432 Park Avenue Tower w Nowym Jorku możliwość przesłonienia okien nie grozi – budynek ten będzie gigantycznym, 96-piętrowym wieżowcem położonym na skraju Central Parku. Na najwyższym piętrze znajdzie się penthouse wart blisko 100 milionów dolarów, z którego widok będzie się rozpościerał nie tylko na park, ale i cały Manhattan, rzekę Hudson czy Statuę Wolności. W tym przypadku widać jak na dłoni, że płaci się nie tylko za lokalizację, ale przede wszystkim za konkretny widok z okien.

Lepszy widok na przyszłość

Gdy oglądamy nowe mieszkanie, pierwsze, co robimy po wejściu, to podchodzimy do okna. W zależności od tego, co zobaczymy, wartość apartamentu wzrośnie lub zmaleje w naszych oczach. Za widok zapierający dech w piersiach przyjdzie nam zapłacić więcej, niż za okno z widokiem na balkon sąsiada.

Gdy widok jest nieciekawy, zakup prawdopodobnie spali na panewce. Jeżeli spełni oczekiwania, z pewnością weźmiemy dane mieszkanie pod uwagę przy ostatecznym wyborze. Oczywiście, najchętniej każdy z nas zdecydowałby się na apartament spełniający wszystkie nasze oczekiwania, płacąc za niego jak najniższą cenę. Niestety, w przypadku rynku nieruchomości tanie nigdy nie równa się dobre.

Źródła:

• C.Y. Jim, Wendy Y. Chen, Impacts of urban environmental elements on residential
• housing prices
• A. Din, M. Hoesli, A. Bender – Environmental variables and real estate prices 1989-2000
• A. Bengochea-Morancho, A hedonic valuation of urban green spaces. Landscape Urban Plann
• raport TNS Polska, Kupujemy Nowy Dom, kwiecień 2014
• wypowiedzi Miller Samuel Inc. dla brickunderground.com
• wypowiedzi Lion’s Bank dla 9.90 PR

źródło: Flickr, autor: Pawel Pacholec.