Zima z intensywnymi opadami śniegu to trudny okres nie tylko drogowców. Gdy zaczyna padać także administratorom i zarządcom nieruchomości przybywa obowiązków.

Wraz z nadejściem zimy właściciele i zarządcy nieruchomości mają wiele do zrobienia na terenie i wokół swoich obiektów. Eksperci Techniczni Sodexo Polska On-site Service, dostawcy kompleksowych rozwiązań i usług dla nieruchomości przypominają, że zimowe obowiązki to nie tylko odśnieżanie chodników i parkingów. Zgodnie z prawem budowlanym do obowiązków administratorów należy także usuwanie sopli, nawisów lodowych i śniegu z dachów.

Bezpieczny chodnik to podstawa

Usuwanie lodu i śniegu z chodników wokół obiektów ma nie tylko względy praktyczne, jest to także wymóg regulowany ustawowo. Jeśli zarządca nie zadba o oczyszczenie chodników, dróg oraz parkingów i dojdzie do wypadku, może to dla niego oznaczać konieczność wypłacenia odszkodowanie osobom uczestniczącym w zdarzeniu. Ponadto zarządcy muszą pamiętać również o tym, że przepisy określają także środki chemiczne, których można używać do usuwania lodu. Szczegółowy wykaz specyfików chemicznych oraz sposoby ich stosowania zawiera rozporządzenie do ustawy o ochronie przyrody w sprawie rodzajów i warunków stosowania środków, jakie mogą być używane na drogach publicznych, ulicach i placach (Dz.U. 2005 Nr 230 poz.1960)”. A przecież odśnieżanie to tylko początek długiej listy zimowych obowiązków.

Dach pod nadzorem specjalistów

Intensywne opady śniegu to nie tylko problem z utrzymaniem chodników ale również dachu. Zgodnie z prawem budowlanym (ustęp drugi, artykuł 61 Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414) administrator jest zobowiązany nie tylko do usuwania nadmiaru śniegu z dachu, ale także sopli i nawisów lodowych. Nie oznacza to, że po każdych opadach zarządca obiektu powinien odśnieżać dach. Jego obowiązkiem jest systematyczna kontrola i ocena grubości pokrywy zalegającego śniegu.

Na terenie naszego kraju poszczególne rejony różnią się między sobą pod względem ilości opadów i dlatego Polska została podzielona na strefy klimatyczne. Dla każdej z nich ustalono normy uzależnione od średnich opadów śniegu. W zależności od strefy, dach musi wytrzymać obciążenie od 70 do 110 kg śniegu na metr kwadratowy dachu. Najwyższe normy obowiązują w regionach górskich. Jednak przy odśnieżaniu ma znaczenie nie tylko grubość ale i ciężar pokrywy śnieżnej.

Niestety, większość niedoświadczonych administratorów i zarządców budynków podejmuje decyzję o konieczności odśnieżania wyłącznie na podstawie pomiaru grubości pokrywy śnieżnej. Tymczasem, ciężar objętościowy zależy także od czasu zalegania śniegu, temperatury otoczenia i podłoża oraz wilgotności powietrza. Metr sześcienny świeżego śniegu waży około 250 kg, ubitego nawet 700 kg. Najcięższy zaś jest śnieg topniejący, którego masa może sięgać 900 kg/m³.

By nie popełnić błędu zarządca może zlecić takie pomiary profesjonalnej firmie, takiej jak Sodexo Polaka On-site Services, która dokona oceny i wystawi odpowiednie zaświadczenie. Eksperci techniczni Sodexo, dysponują specjalnymi urządzeniami pomiarowymi, za pomocą których mierzą grubość pokrywy i ciężar śniegu zalegającego na konstrukcji dachu. Są wśród nich m.in. ultradźwiękowe i laserowe śniegowskazy, badające grubość pokrywy śniegowej, objętościowe i wagowe śniegomierze, które mierzą gęstość śniegu oraz automatyczne wagi śniegowe montowane na dachach budynków. Specjaliści, korzystają także z takich narzędzi jak zdalnie sterowany Dron SDX, który wyposażony w wysokiej rozdzielczości kamerę, pozwala szybko oszacować obciążenie dachów śniegiem. Dron to także rozwiązanie, które pozwala uniknąć konieczności uciążliwego wykorzystywania wysięgników, czy ryzyka pracy na wysokościach.

Praca pod szczególnym nadzorem

Roboty kontrole przeprowadzane w okresie zimowym bywają niebezpieczne, nie tylko ze względu na opady śniegu, niskie temperatury czy silne wiatry, ale także z uwagi na konieczność wykonywania niektórych prac na otwartej przestrzeni i wysokościach. Wychodzenie na ośnieżony dach jest bardzo niebezpieczne, dlatego obowiązkiem właściciela czy zarządcy jest zatrudnianie odpowiednio wykwalifikowanych do tego osób. Zgodnie z paragrafem 105 rozporządzenia w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz.U.03.169.1650), każda praca wykonywana na dachu, który nie jest z każdej strony osłonięty ścianą do wysokości co najmniej 150 cm i znajduje się powyżej jednego metra nad poziomem gruntu jest pracą na wysokości.

W związku z tym, wszyscy pracownicy zatrudniani przez zarządcę do odśnieżania dachu lub usuwania sopli lodowych, muszą być zabezpieczeni wysokiej jakości sprzętem BHP oraz alpinistycznym zapewniającym maksymalne bezpieczeństwo, legitymować się ważnymi zaświadczeniami o braku przeciwwskazań zdrowotnych do pracy na wysokości i mieć za sobą odpowiednie szkolenia. Ponadto obowiązkiem zarządcy jest odpowiednie zabezpieczenie budynku i terenu wokół niego poprzez utworzenie strefy ochronnej. Jeśli budynek znajduje się w ruchliwym miejscu, dodatkowo powinien poinstruować wybranych pracowników, jak odpowiednio zareagować na osoby, które ignorują informację o zamknięciu strefy. Jeśli pracownicy mają usunąć nawisy śnieżno-lodowe, na dole musi znajdować się również osoba informująca przechodniów o zagrożeniu. Zarządcy i administratorzy budynków muszą także pamiętać, że podczas gęstej mgły, gołoledzi czy przy wietrze o prędkości powyżej 10 m/s zabronione jest przeprowadzanie jakichkolwiek kontroli czy eksploatacji. Stanowi to zagrożenie zarówno dla pracowników, jak i dla osób postronnych.

Choć padający śnieg wydaje się lekki i puszysty, w rzeczywistości, kiedy już spadnie i zalega, jest nie tylko ciężki ale i kłopotliwy. Prawo budowlane nakłada na właścicieli i zarządców budynków szereg obowiązków i dlatego, szczególnie zimą, powinni oni wspierać się wiedzą, doświadczeniem i zapleczem technicznym wyspecjalizowanych zarządców nieruchomości. Jest to rozwiązanie, które nie tylko pozwala uniknąć błędów, ale także konsekwencji niedopełnienia zimowych obowiązków.