Od 10 lat rynek nieruchomości biurowych w Polsce intensywnie rośnie, a obecnie jesteśmy nawet liderem w Europie Środkowej. Wśród miast tradycyjnie przoduje Warszawa, ale to Wrocław wyróżnia się największą dynamiką przyrostu powierzchni biurowych.

Ponad dwukrotny wzrost nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce w ciągu zaledwie dekady – z 2,7 mln do 7,14 mln mkw. – wynika z raportu międzynarodowej firmy doradczej w zakresie nieruchomości Knight Frank. Transakcje o wartości blisko 3,1 miliarda euro w ciągu roku, z czego ponad połowa dotyczyła biur – podaje firma doradcza CBRE w raporcie za 2014 rok. Polska stała się liderem rynku inwestycyjnego w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (nie licząc Rosji).

Nie sprzedam, wynajmę

Największą aktywność utrzymuje Warszawa. Według prognoz Knight Frank powierzchnia biur na wynajem zwiększy się z obecnych 3,66 mln mkw. do 4,3 mln mkw. w ciągu dwóch najbliższych lat. To daje przewagę nad takimi miastami, jak Praga czy Budapeszt. Zmniejsza się też dystans do dobrze rozwiniętych miast Europy Zachodniej. Z ośrodków regionalnych najszybciej rośnie Kraków i Wrocław. Przy czym dynamiką wzrostu wyróżnia się stolica Dolnego Śląska, która posiada największy wolumen powierzchni w trakcie realizacji, a przez najbliższy rok przybędzie ponad 100 tys. mkw. biur.

- Wrocław ma dobrą infrastrukturę, wykształconych pracowników i lokalne władze, które wspierają nowe inwestycje. Mamy bardzo dobre doświadczenia związane z Wrocławiem – mówi Shuckie Ovadiah, który zainwestował w Polsce w luksusowy OVO Wrocław. – Polski rynek się zdemokratyzował, a zainteresowanie inwestorów wciąż się zwiększa. Realizowane są biurowce, ale też budynki mixed-use, w których obok biur funkcjonują na przykład apartamenty czy handel i usługi.

Podnosi się też standard realizacji, zarówno pod względem jakości wykonania, jak i klasy gotowego produktu. Powstaje coraz więcej powierzchni biurowych klas A i wyższej, a deweloperzy dostrzegają potrzebę inwestycji mixed-use, choć to mniejszy segment rynku. Połączenie apartamentów z biurami, do tego hotelu i usługi, klubu fitness oraz drobnego handlu, a wszystko w luksusowej obudowie znajduje nabywców.

- Biura najwyższej klasy cieszą się popytem. Takie powierzchnie mogą być traktowane jako siedziba własnej firmy, ale równie dobrze jako produkt buy-to-let, czyli do wynajmowania. Wybór odpowiedniej lokalizacji i budynku daje szansę na stabilne dochody – mówi Krzysztof Jabłoński z Iglica Nieruchomości. – Deweloperzy nieczęsto oferują biura na sprzedaż, a w segmencie premium to wyjątkowa rzadkość.

Prognoza dla rynku

Potwierdzają to liczby z raportu Knight Frank. Powierzchnia nowoczesnych biur we Wrocławiu wynosi ok. 558,5 tys. mkw., w tym aż 512,5 tys. mkw. na wynajem (dane z końca września 2014 r.). To oznacza, że zaledwie 9% powierzchni można kupić. W Polsce biura na sprzedaż oferowane są m.in. w OVO Wrocław. Wielofunkcyjny kompleks powstaje w centrum miasta i jest uważany za jeden z najbardziej luksusowych obiektów w kraju. W Polsce znajdzie się jeszcze kilka innych inwestycji mixed-use z półki premium. Warszawski Cosmopolitan, gdyński Sea Towers czy wrocławski Thespian.

- Prognozy dla rynku luksusowych powierzchni biurowych w Polsce są optymistyczne. W dodatku inwestorzy szukają budynków wielofunkcyjnych, które zapewnią wiele usług w jednym obiekcie, to po prostu wygoda – mówi Shuckie Ovadiah.

Głównymi kryteriami wyboru dla najemców czy kupujących biura wciąż pozostaje lokalizacja i cena. Niemniej coraz większą uwagę zwracają oni na dodatkowe usługi, nowoczesne technologie i standard w wersji lux. 

Firmy rzadko jednak mogą kupić biuro i są raczej skazane są na wynajmowanie. Ile to je kosztuje? Cena zależy głównie od miasta i bliskości centrum. W Warszawie pod koniec 2014 roku miesięczne stawki czynszów wahały się w granicach 16-25 euro/mkw. w budynkach zlokalizowanych w Centralnym Obszarze Biznesu, w pozostałych dzielnicach 11-18 euro/mkw. We Wrocławiu w III kwartale 2014 roku w obiektach klasy A miesięczne stawki wynosiły 13-15,5 euro/mkw., natomiast w budynkach klasy B 10-13 euro/mkw. Przy tych cenach bardziej opłacalne może się okazać kupno biura, szczególnie dla firm na stabilnym etapie rozwoju.