nieruchomosci

Szanowny Użytkowniku,

Zanim zaakceptujesz pliki "cookies" lub zamkniesz to okno, prosimy Cię o zapoznanie się z poniższymi informacjami. Prosimy o dobrowolne wyrażenie zgody na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych partnerów biznesowych oraz udostępniamy informacje dotyczące plików "cookies" oraz przetwarzania Twoich danych osobowych. Poprzez kliknięcie przycisku "Akceptuję wszystkie" wyrażasz zgodę na przedstawione poniżej warunki. Masz również możliwość odmówienia zgody lub ograniczenia jej zakresu.

1. Wyrażenie Zgody.

Jeśli wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych Zaufanych Partnerów, które udostępniasz w historii przeglądania stron internetowych i aplikacji w celach marketingowych (obejmujących zautomatyzowaną analizę Twojej aktywności na stronach internetowych i aplikacjach w celu określenia Twoich potencjalnych zainteresowań w celu dostosowania reklamy i oferty), w tym umieszczanie znaczników internetowych (plików "cookies" itp.) na Twoich urządzeniach oraz odczytywanie takich znaczników, proszę kliknij przycisk „Akceptuję wszystkie”.

Jeśli nie chcesz wyrazić zgody lub chcesz ograniczyć jej zakres, proszę kliknij „Zarządzaj zgodami”.

Wyrażenie zgody jest całkowicie dobrowolne. Możesz zmieniać zakres zgody, w tym również wycofać ją w pełni, poprzez kliknięcie przycisku „Zarządzaj zgodami”.



Artykuł Dodaj artykuł

Mieszkanie na cudzym gruncie

Podejmując decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania warto wziąć pod uwagę prawo do gruntu, na którym wybudowany został budynek oraz konsekwencje wynikające z tego faktu.

Podejmując decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania warto wziąć pod uwagę prawo do gruntu, na którym wybudowany został budynek oraz konsekwencje wynikające z tego faktu. Wyższe obciążenia związane z użytkowaniem wieczystym wpływają na niższą wycenę nieruchomości i powinny być uwzględnione już w cenie sprzedaży. Za niedopilnowanie/ zbagatelizowanie tych kwestii w negocjacjach ze sprzedającym, przyjdzie nam płacić przez długie lata.

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub gminy mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste najczęściej na okres 99 lat. To rodzaj władania nieruchomością, który jest bardzo zbliżony do własności. Podobnie jak właściciel użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu i nim rozporządzać, ale w swych działaniach jest ograniczony treścią umowy z właścicielem nieruchomości. Ta umowa określa przeznaczenie gruntu, obowiązki użytkownika wieczystego i wysokość opłat. Osoba posiadająca taki tytuł prawny do gruntu może wznosić na nim budynki, które będą stanowiły jej własność, a nie właściciela gruntu, tj. Skarbu Państwa czy gminy.

Budowanie na użytkowaniu wieczystym

Mieszkanie na cudzym gruncie.Z punktu widzenia inwestora, budowanie na użytkowaniu wieczystym może okazać się bardzo atrakcyjne. Przede wszystkim takie nieruchomości są znacznie tańsze niż porównywalne grunty z prawem własności. Różnica w cenie może sięgać nawet 30-40%. Deweloperzy chętnie więc budują na użytkowaniu wieczystym, ale zakup takiej nieruchomości wiąże się z dużo większym ryzykiem inwestycyjnym.

- Umowy o użytkowanie wieczyste najczęściej zobowiązują inwestorów do korzystania z gruntu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem. Na obszarach, na których nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, najczęściej konieczna jest bardzo kosztowna zmiana umowy. W przeciwnym wypadku, budowa może okazać się niezgodna z celem użytkowania wieczystego i skutkować rozwiązaniem umowy z właścicielem gruntu - – wyjaśnia Marek Szmolke z firmy PB Start.

Umowa o użytkowanie wieczyste może zostać rozwiązana przed upływem terminu w przypadku gdy użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem. Może to nastąpić również w sytuacji, gdy wbrew umowie użytkownik nie zrealizował określonego programu inwestycyjnego.

Mieszkanie na użytkowaniu wieczystym

Mieszkanie na cudzym gruncie.Kupując mieszkanie formalnie nabywamy prawo własności do lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzą grunt i części wspólne budynku (klatka schodowa, pomieszczenia techniczne, itd.). Na rynku znajduje się wiele inwestycji mieszkaniowych zrealizowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Nabywca takiego lokum staje się więc również współużytkownikiem gruntu ze wszelkimi tego konsekwencjami.

 

Z punktu widzenia nabywcy lokalu wybudowanego na użytkowaniu wieczystym najistotniejsza jest kwestia opłaty rocznej. Na gruntach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wynosi ona 1% wartości gruntu, a właściciele mieszkań pokrywają ją w części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

Przed zakupem takiego mieszkania należy koniecznie zapytać o wysokość opłaty rocznej. Aby ograniczyć ryzyko związane z jej wzrostem warto również ustalić datę ostatniej wyceny nieruchomości. Im starszy jest operat szacunkowy, tym większe prawdopodobieństwo aktualizacji wyceny i wzrostu opłat – podkreśla Marek Szmolke z firmy PB Start.

Przez długie lata opłaty roczne za użytkowanie wieczyste były obciążeniem porównywalnym z podatkiem od nieruchomości. Od 2006 roku gminy zaczęły jednak aktualizować wyceny nieruchomości i wysokość opłat drastycznie wzrosła. Obecnie, w niektórych miejscach kilkukrotnie przewyższają one daninę z tytułu podatku od nieruchomości.

Przekształcenie we własność?

W przypadku wysokich opłat na pewno warto rozważyć przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Opłata z tym związana jest równa różnicy między wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Operacja jest tym bardziej opłacalna, im dłuższy jest termin do wygaśnięcia umowy bo wtedy wycena prawa użytkowania wieczystego jest wyższa. Dodatkową zachętą do przekształcenia są bonifikaty. W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa można liczyć na 50-procentową bonifikatę, a gminy mają w tej sprawie całkowicie wolną rękę.

Mieszkanie na cudzym gruncie.

Jeszcze do niedawna wszyscy mogli skorzystać z tej procedury. W tym roku Trybunał Konstytucyjny uznał jednak, że jest ona niezgodna z Konstytucją. Właściciele mieszkań, domów jednorodzinnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe nadal mogą występować o przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu na którym budynki są posadowione - mówi Marek Szmolke z PB Start. Natomiast z prawa tego wykluczone zostały osoby prawne i fizyczne, które uzyskały użytkowanie wieczyste w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej- dodaje.

Pomimo tego, że właściciele mieszkań nadal mogą na korzystnych warunkach dokonać przekształceń, w praktyce może okazać się to bardzo trudne. Wniosek w tej sprawie musi bowiem zostać złożony przez wszystkich użytkowników wieczystych, a uzyskanie jednomyślności w dużych wspólnotach mieszkaniowych jest często zadaniem niewykonalnym.

Podejmując decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania warto wziąć pod uwagę prawo do gruntu, na którym wybudowany został budynek oraz konsekwencje wynikające z tego faktu. Wyższe obciążenia związane z użytkowaniem wieczystym wpływają na niższą wycenę nieruchomości i powinny być uwzględnione już w cenie sprzedaży. Za niedopilnowanie/ zbagatelizowanie tych kwestii w negocjacjach ze sprzedającym, przyjdzie nam płacić przez długie lata.