W tym roku wspólnoty mieszkaniowe po raz pierwszy w historii nie musiały się obawiać, że ich coroczne uchwały zostaną sparaliżowane przez… właścicieli garaży. Test wypadł pomyślnie, ale wiele ważnych decyzji na osiedlach nie zapada, bo na zebraniach nie ma wystarczającej frekwencji. W skrajnych przypadkach uczestniczy w nich tylko kilka procent z nas.

Koniec garażowego paraliżu

Zebrania wspólnot odbywają się zawsze w I kwartale roku, a w ich trakcie zapadają wszystkie kluczowe decyzje, w tym m.in. te dotyczące przyjęcia planu gospodarczego, wysokości funduszu remontowego czy wysokości comiesięcznych zaliczek z tytułu utrzymania nieruchomości. Największą bolączką w całej 20-letniej historii wspólnot mieszkaniowych w Polsce był do teraz sposób liczenia głosów.

Aby uchwała była ważna muszą na nią zagłosować właściciele dysponujący 50% udziałów w nieruchomości. Tyle tylko, że zgodnie przepisami obowiązującymi do ubiegłorocznej nowelizacji ustawy, głos przynależny do lokalu był niepodzielny. I właśnie tu zaczynał się cały problem, ponieważ wielostanowiskowy garaż to przecież kilkunastu, a na dużych osiedlach nawet kilkudziesięciu różnych współwłaścicieli. Aby ich głos się liczył, musieli więc być jednomyślni.

− W małych wspólnotach, składających się z kilkunastu mieszkań, na ogół udawało nam się doprowadzić do porozumienia, ale osiągnięcie jednomyślności 150 osób, do których przynależą miejsca w garażu podziemnym, graniczyło z cudem. Paraliż się nasilał, szczególnie tam gdzie powierzchnia garażu zapewniała wysoki np. 25-30% lub wyższy udziałów w całej nieruchomości, a tym samym taki samy odsetek głosów na zebraniu. W efekcie takich a nie innych unormowań prawnych, w jednej z zarządzanych przez nas wspólnot przez kilka lat uchwała o remoncie placu zabaw była skutecznie blokowana przez współwłaścicieli garażu, którzy mieli wykupione miejsce parkingowe na osiedlu, ale mieszkali poza nim. Po prostu nie chcieli finansować inwestycji, z której i tak nie korzystają. Im większy był udział garażu, tym o decyzje było trudniej – mówi Michał Wilczyński, kierownik administracji i zarządzania w dziale administracji wspólnotami mieszkaniowymi w Budotex z Wrocławia.

Dzięki temu, niektórzy członkowie wspólnoty mogli też skutecznie blokować niewygodne dla nich decyzje, jak chociażby podniesienie zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości. Problem rozwiązała dopiero ubiegłoroczna nowelizacja ustawy, zgodnie z którą każdy współwłaściciel garażu dysponuje własnym głosem i nie ma już wcześniejszego wymogu jednomyślności. Tegoroczne zebrania były pierwszymi, na których podejmowano decyzje zgodnie z nowymi zasadami. Tam gdzie kiedyś musiało zagłosować np. 8 na 10 właścicieli mieszkań, teraz wystarczyła zwykła większość.

Próg obniżony, ale decyzje nie zapadają z uwagi na niską frekwencję

Jest jednak jedno „ale” − aby uchwała była ważna muszą ją przegłosować mieszkańcy, którzy dysponują ponad połową udziałów w nieruchomości. Mniejszość nie może sama podjąć decyzji, nawet jeśli pozostali mieszkańcy nie wykazują żadnego zainteresowania życiem wspólnoty. Jak jednak podkreśla Michał Wilczyński, taka frekwencja jest możliwa tylko i wyłącznie na nowych osiedlach mieszkaniowych, gdzie świeżo upieczeni właściciele, starają się trzymać rękę na pulsie.

Na już ukształtowanych wspólnotach ten odsetek sięga na ogół kilkunastu, a czasem nawet tylko kilku procent, co prowadzi do konieczności późniejszego zbierania głosów w trybie indywidualnym (głosowanie elektroniczne, pocztą lub poprzez pracownika oddelegowanego do pracy na osiedlu). A to z jednej strony opóźnia proces decyzyjny, z drugiej generuje dodatkowe i niepotrzebne koszty.

Nieobecność na zebraniu prowadzi też często do nieporozumień i konfliktów we wspólnotach. Wynikają one po prostu z niewiedzy na temat tego, co dzieje się i nieznajomości przyczyn oraz powodów takich a nie innych decyzji. Stąd np. późniejsze protesty i skargi na podwyżki zaliczek na poczet zużycia energii czy wody, choć jest to efekt podwyżek wprowadzonych przez dostawców, na które wspólnota nie ma wpływu. Wiele nieporozumień dotyczy też zaplanowanych i realizowanych remontów.

− Zdenerwowani mieszkańcy upominają się np. o wymianę okien czy pomalowanie klatki schodowej, ponieważ zauważyli, że w klatce obok taki remont właśnie się rozpoczął. Nie wiedzą jednak, że zgodnie z przyjętym na zebraniu harmonogramem prace remontowe w ich części budynku zaczną się za tydzień, czy za miesiąc. To samo dotyczy nasadzeń zieleni czy prac porządkowych. Przykłady można mnożyć – w ubiegłych latach w jednej z zarządzanych przez nas wspólnot właściciele złożyli wniosek w sprawie obciążania dłużników dodatkowymi kosztami za nieterminowe płacenie zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Uchwała została podjęta, ale jeden z właścicieli skutecznie ją zaskarżył do sądu i została ona uchylona. Na kolejnym osiedlu nie udało nam się z kolei doprowadzić do likwidacji boiska do koszykówki, które znajdowało się tuż pod oknami i było uciążliwe dla znacznej części mieszkańców. Aby uniknąć podobnych problemów na własnym osiedlu warto więc raz w roku poświęcić 2-3 godziny prywatnego czasu i przyjść na spotkanie. Niestety, także i w tym roku frekwencja była bardzo niska, a niechlubny rekord w jednej ze wspólnot to 5%  – dodaje Michał Wilczyński, Budotex.