Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, w stolicy Dolnego Śląska dużym zainteresowaniem cieszą się niewielkie mieszkania dwupokojowe oraz kawalerki. Poszukują ich zarówno osoby myślące o własnych potrzebach mieszkaniowych, jak i inwestorzy planujący wynajem. Dobrą wiadomością dla kredytobiorców jest utrzymujące się atrakcyjne oprocentowanie kredytów. Gorszą informacją jest wyraźny spadek średniej zdolności kredytowej, zwłaszcza dla wnioskodawców o przeciętnych i niskich dochodach.

We Wrocławiu szukamy kawalerek

Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, w stolicy Dolnego Śląska największą popularnością wśród osób poszukujących mieszkania cieszą się  kawalerki i lokale dwupokojowe. Wielu klientów poszukuje niewielkich mieszkań w cenie do 250 tys. zł. – Warto zauważyć, że wśród nich znajdują się nie tylko osoby kupujące nieruchomość w celach mieszkalnych, ale również inwestorzy – stwierdza Tomasz Hamera, ekspert Metrohouse. – Ci drudzy najchętniej nabywają mieszkania usytuowane w okolicy centrów akademickich, co potencjalnie zwiększa szanse na wynajem w środowisku studenckim.  Najbardziej poszukiwane lokalizacje to Krzyki, Śródmieście i Biskupin. Z obserwacji rynku wynika, że sprzedającym zależy na określeniu właściwej ceny ofertowej i dopasowaniu do oczekiwań nabywców, stąd często pojawiają się pytania o czas oczekiwania na klienta.

Wyczerpanie środków w MdM odbije się na wrocławskim rynku pierwotnym

W I kw. 2016 roku, wrocławski rynek pierwotny pod względem rozmiaru zajmował trzecie miejsce w Polsce. W stolicy Dolnego Śląska, deweloperzy oferują znacznie mniej mieszkań niż na terenie Krakowa. Różnica podażowa na korzyść tego drugiego miasta wynosi około 10%. Warto jednak odnotować, że od końca grudnia 2015 r. do początku kwietnia 2016 r. oferta deweloperów działających we Wrocławiu powiększyła się o 12% (liczba mieszkań) oraz 6% (liczba inwestycji).

– Podobnie jak w przypadku Krakowa, lokalni inwestorzy przystosowali się do niskiego limitu programu MdM. W pierwszych trzech miesiącach 2016 r. wynosił on 5 243,70 zł za metr kwadratowy. Od kwietnia ta graniczna cena dotowanych mieszkań spadła do 5 181 zł za m² – stwierdza Andrzej Prajsnar, ekspert RynekPierwotny.pl. – Jeżeli dodatkowo uwzględnimy skutki wyłączenia gotowych mieszkań deweloperskich z MdM-u, to okaże się, że udział lokali spełniających kryteria tego programu, na początku kwietnia spadł aż ośmiokrotnie. Teraz tylko jedno na pięćdziesiąt wrocławskich mieszkań deweloperskich, można kupić z rządową dopłatą. Ta zmiana niekorzystnie wpłynie na sprzedaż deweloperów i może wymusić obniżki cen (również ze względu na wzrastająca podaż).

Co ciekawe, spadek kosztów zakupu mieszkania we Wrocławiu był już widoczny w pierwszym kwartale 2016 r. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że od końca grudnia 2015 r. do początku kwietnia 2016 r. średnia cena ofertowa metra kwadratowego lokalu w stolicy Dolnego Śląska spadła o 1% (do 6 142 zł za m²). Jedną z przyczyn tej zmiany był wzrost udziału mieszkań kosztujących od 5 000 do 6 000 zł za mkw. Obecnie takie nieruchomości stanowią około 41% podaży wrocławskiego rynku deweloperskiego.

Duża obniżka zdolności kredytowej

Osoby, które planują kupić mieszkanie we Wrocławiu powinny przygotować się na to, że uzyskanie kredytu hipotecznego będzie trudniejsze niż dotychczas. – W ostatnim czasie część banków znacząco obniżyła dostępną kwotę kredytu, zwłaszcza dla osób o przeciętnych i niskich dochodach – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. – Dla przykładu, od listopada aż o ponad 200 000 zł zmniejszyła się kwota kredytu w Banku Pekao dostępna dla trzyosobowej rodziny z dochodem wynoszącym 5 000 zł netto. W czterech innych instytucjach spadek przekracza 100 000 zł. Oznacza to, że jeśli ktoś kilka miesięcy temu sprawdzał, na jakie mieszkanie go stać, to teraz powinien na wszelki wypadek ponownie przeprowadzić badanie zdolności kredytowej.

Dobrą informacją jest natomiast to, że kredyty przestały drożeć. W przypadku wrocławskiego mieszkania o powierzchni 60 m², kupowanego po przeciętnej cenie, rata kredytu na 25 lat wyniesie przeciętnie 1 516 zł. Może być oczywiście nieco niższa, jeśli wybierzemy bank, którego oferta jest tańsza od średniej lub jeżeli wkład własny będzie wyższy niż 10%. Należy jednak pamiętać, że w długiej perspektywie rata może wzrosnąć. Mamy obecnie rekordowo niskie stopy procentowe, ale prawdopodobnie nie pozostaną one takie na zawsze. Gdy stopy zaczną rosnąć, wraz z nimi podniosą się raty kredytów w złotych.

Istotnym wydarzeniem dla osób planujących zakup mieszkania w stolicy Dolnego Śląska może być również to, że skończyły się już pieniądze na tegoroczne dopłaty wypłacane w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Program jednak nadal działa, gdyż wciąż dostępne są pieniądze na 2017 r. i 2018 r. Już teraz można o nie wnioskować, ale pod warunkiem, że sprzedający zgodzi się otrzymać cześć zapłaty w przyszłym roku. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego będzie to bardzo trudne, ale powinno się udać, jeśli kupowana nieruchomość jest nowa. Deweloperom zależy im bowiem na utrzymaniu wysokiej sprzedaży.