O 2,4 proc. wzrosły średnio w 2016 r. ceny mieszkań w największych miastach Polski. W poszczególnych ośrodkach obserwujemy wahania, ale w skali kraju nadal trwa stabilizacja. Powinna ona utrzymać się jeszcze przez kilka kwartałów.

831,87 pkt wyniósł ostatni za 2016 rok odczyt Indeksu Cen Transakcyjnych, wskaźnika, który obrazuje zmiany cen nieruchomości w największych miastach Polski. W 2016 roku indeks wzrósł o 2,36 proc., w dalszym ciągu obserwujemy stabilizację cen. Okres ten rozpoczął się latem 2013 r. i nadal trwa. W skali roku w większości badanych miast zanotowaliśmy wzrost cen, lecz w dwóch ważnych ośrodkach stawki rynkowe są dziś niższe niż 12 miesięcy temu: w Poznaniu i Warszawie.

Indeks Cen Transakcyjnych powstaje na podstawie danych z transakcji mieszkaniowych dokonanych przez klientów Home Brokera i Open Finance i obrazuje realne zmiany stawek w analizowanych miastach.

Po lekkim wzroście indeksu jesienią 2016 r., doszło do jego obniżenia i wskaźnik wrócił do poziomu z lipca 2016 r., nadal jednak jest to o prawie 2,5 proc. więcej niż rok temu. Od dłuższego czasu na rynku mieszkaniowym obserwujemy wysoką aktywność zarówno strony popytowej, jak i podażowej. Taki stan równowagi jest korzystny dla inwestorów, którzy nadal chętnie traktują mieszkanie jako lokatę kapitału bardziej atrakcyjną od bankowego depozytu czy obligacji skarbowych.

Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm.

Ceny rosną w Lublinie i Łodzi

Miesiąc temu zaobserwowaliśmy spadek średnich cen transakcyjnych w Poznaniu i Warszawie (odpowiednio o 3,3 i 3,1 proc.). W grudniu zmiana cen była podobna. W stolicy Wielkopolski jest taniej niż rok temu o 3,9 proc., a w Warszawie – o 2,4 proc. Są to jednak zmiany mieszczące się w zakresie wahań w okresie stabilizacji cenowej. Jako że analizujemy dane o cenach transakcyjnych, zmiany wynikają nie tyle z drożenia konkretnych mieszkań, ale ze zmiany struktury cenowej nieruchomości sprzedawanej za pośrednictwem Home Brokera i Open Finance.

Po drugiej stronie zmian cenowych znalazły się Lublin i Łódź, gdzie w ciągu roku średnia cena transakcyjna wzrosła o kilkanaście procent. Takie wahania cen zdarzają się na mniejszych rynkach nawet w okresie stabilizacji. Mniejsza niż w głównych aglomeracjach liczba transakcji sprawia po prostu, że o zmianę średniej jest łatwiej. Przykładowo w Lublinie do najnowszego notowania Indeksu wzięliśmy pod uwagę 81 transakcji, podczas gdy np. w Gdańsku i Wrocławiu jest to po 250.

Warto też zwrócić uwagę na aktualne ceny transakcyjne w Gdańsku. Stawka 5603 za m² (+7,6 proc. rok do roku) jest najwyższą od ponad 5,5 roku, ostatnio tak drogo mieszkania sprzedawały się tam w maju 2011 r. Trójmiejski rynek jest atrakcyjny dla osób kupujących mieszkania inwestycyjnie, mamy tam silnie rozwinięty zarówno rynek najmu długo- jak i krótkoterminowego.

Najdroższe duże miasto Polski to oczywiście niezmiennie Warszawa, gdzie za metr kwadratowy mieszkania trzeba obecnie zapłacić średnio 6992 zł. Poprzednio stołeczne mieszkania sprzedawały się średnio poniżej 7 tys. zł za m² w czerwcu ubiegłego roku. Warszawa to największy i najbardziej zróżnicowany rynek nieruchomości w Polsce. Jest ona też areną największej aktywności deweloperów, którzy dopatrują się sporej szansy zarobku w stolicy.

Przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach Polski i ich zmiana w czasie

Źródło: Home Broker i Open Finance; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firm

Rynek pierwotny wciąż w gazie

Trwa dobra passa deweloperów działających na polskim rynku. W 2016 r. oddali oni do użytkowania 78,5 tys. lokali mieszkalnych, co jest rekordowym wynikiem. Jeszcze nigdy na rynek nie trafiało tyle mieszkań. Liczba ta rośnie z miesiąca na miesiąc i wszystko wskazuje, że szybko się to nie zmieni, gdyż liczba rozpoczynanych budów i uzyskiwanych pozwoleń również utrzymuje się na wysokim poziomie.

Co w kredytach piszczy?

Wymaganie 20-proc. wkładu własnego stało się faktem. Co prawda mieszkanie można też kupić mając o połowę mniej, ale wtedy trzeba się przygotować na wyższe oprocentowanie. Jest to kolejna przeszkoda, którą należy pokonać chcąc kupić własne cztery kąty. Aby pokazać, z jakim problemem mamy do czynienia spójrzmy na konkretne liczby. Chcąc kupić 30-metrowe mieszkanie w Warszawie trzeba dysponować gotówką w kwocie minimum 40-45 tys. zł. Gdyby podobny lokal chcieć kupić w Poznaniu, Krakowie czy Wrocławiu konieczne jest posiadanie około 30-35 tys. zł gotówki, a w większości pozostałych miast wojewódzkich wymagana jest kwota 20-25 tys. zł. To najczęściej oznacza, że aby zebrać potrzebną kwotę, osiągając pensję na poziomie średnim i żyjąc oszczędnie, konieczne jest odkładanie kapitału nawet przez kilkanaście lat – wynika z szacunków Open Finance.

Nie zmienia to jednak faktu, że styczeń był bardzo gorącym okresem na rynku mieszkaniowym. Pomimo wprowadzenia nowych obostrzeń, Polacy bardzo chętnie kupowali mieszkania. Dlaczego? W styczniu uruchomiono kolejne środki na dopłaty do kredytów hipotecznych z programu Mieszkanie dla Młodych. Dzięki temu, tylko w styczniu złożono wnioski kredytowe mające pozwolić na zakup nieruchomości wartych ponad 3 miliardy złotych – wynika z pobieżnych szacunków Open Finance. Kolejne miesiące będą jednak raczej mniej spektakularne.

Po pierwsze w styczniu wyczerpane zostały pieniądze na dopłaty z puli roku 2017, a ponadto coraz poważniej mówi się o mających nadejść podwyżkach stóp procentowych. Jeśli do nich dojdzie, kredyty zaczną drożeć. Prezes NBP wielokrotnie sugerował, że do takich zmian może dojść w 2018 roku, lecz rynek spekuluje, że podwyżki mogą nadejść wcześniej. Biorąc pod uwagę notowania kontraktów terminowych nie wykluczone, że do podwyżki dojść może w drugiej połowie roku. Rynek sugeruje, że w perspektywie dwóch lat dojść może do 3-4 podwyżek. Z punktu widzenia kredytobiorców oznacza to, że rata kredytu zaciągniętego na 30 lat i 300 tys. zł, może wzrosnąć z obecnych 1520 zł miesięcznie do 1700 zł miesięcznie.

Biorąc wszystko powyższe pod uwagę spodziewamy się dalszej stabilizacji cen mieszkań. W związku z gorączką dopłat MdM w styczniu, może w niektórych miastach dojść do chwilowego spadku średniej ceny transakcyjnej, gdyż w zbiorze transakcji będzie większy odsetek mieszkań tanich (mieszczących się w limitach programu), będzie to jednak tylko chwilowy efekt statystyczny, a nie zmiana trendu.