Jak wynika z danych zebranych przez NBP, w II kw. tego roku aż 4 na 10 nowych mieszkań zostało zakupionych w celach inwestycyjnych. To nadal jeden z lepszych sposobów na zainwestowanie środków, szczególnie, gdy weźmie się pod uwagę wyjątkowo niskie oprocentowanie lokat bankowych (1,34 proc., najniższy poziom w historii) i prognozowany wzrost inflacji (do 3,5 proc. już od przyszłego roku). Rynek najmu mieszkań w Polsce ma się dobrze, a nawet świetnie. Wciąż utrzymuje się popyt na nieruchomości tego rodzaju.

Obecnie średni koszt najmu jest blisko o 10 proc. wyższy niż przed rokiem¹ i zdecydowanie przewyższa comiesięczny koszt związany ze spłatą kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu, co jest dobrą wiadomością dla wynajmujących. Aby mieszkanie na siebie zarabiało, nie może stać puste, czyli trzeba pomyśleć o odpowiednim najemcy. Szczególnie teraz, gdy rozpoczął się kolejny rok akademicki, warto pomyśleć o udostępnieniu lokum studentom, którzy coraz częściej rezygnują z mieszkania w akademikach i wybierają prywatne M. Co warto wiedzieć o rynku mieszkań na wynajem i jak sfinansować taką inwestycję – podpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF). 

Kupno mieszkania na wynajem się opłaca, a studenci są atrakcyjną grupą najemców

Zmiana tempa życia i nawyków Polaków sprawiła, że coraz więcej osób decyduje się nie na zakup własnego M., a na wynajem właśnie, co daje poczucie komfortu i wolności jednocześnie. Nie dziwi więc, że stawki najmu mieszkań z roku na rok rosną. Warto wiedzieć, że to zjawisko wynika w dużej mierze ze wzrostu cen zakupu nowych mieszkań (w III kw. największy wzrost zanotowano w Gdańsku – o 4,2 proc. i we Wrocławiu – o 2,5 proc względem II kw.²), a to oznacza, że również na rynek nieruchomości na wynajem trafiają droższe lokale. Nie odstrasza to studentów, którzy decydują się na najem, nawet przy wzroście cen.

–  Częściowo wynika to z faktu, że akademiki przestały być atrakcyjną alternatywą. Koszt wynajęcia pokoju w nowym lub remontowanym domu studenckim należącym do prestiżowej uczelni w dużym mieście i wynajęcia pokoju w mieszkaniu prywatnym, są porównywalne, przy czym wydaje się, że to drugie rozwiązanie ma więcej zalet. Student wybierający najem mieszkania, ma więcej prywatności i te same udogodnienia, co w domu rodzinnym. Co więcej, decydując się na tę opcję, może samodzielnie podjąć decyzję o lokalizacji, o tym gdzie zamieszka. Za to akademiki nierzadko są umiejscowione na kampusach, poza centrami miast, więc w tym przypadku wybór jest ograniczony –  komentuje Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Studenci są “wdzięczną” grupą najmujących, dlatego, że stale obecną i mimo wszystko posiadającą mniejsze wymagania co do najmowanego lokum, niż rodziny z dziećmi, które myślą o najmie długookresowym. Nawet, jeżeli student zmieni zainteresowania, a co za tym idzie - studia i będzie chciał się wyprowadzić z danego miasta, rezygnując z najmu, to zawsze w jego miejsce pojawi się kolejny. Wynajmujący powinien natomiast pamiętać o tym, że mieszkanie musi być wynajmowane przez pełny rok, wtedy przyniesie najwięcej korzyści. Nawet miesiąc “wolnego od najmu” odbije się negatywnie na zysku wynajmującego.

Pokazują to dane zebrane przez Expandera i Rentier.io³. Przykładowo, w Częstochowie średnia rentowność z takiej inwestycji, gdy mieszkanie jest wynajmowane rok, wynosi 9 proc., ale w przypadku 11 miesięcy możemy mówić już o 8,1 proc. Podobne różnice występują także w innych miastach: Katowice –  7,9 proc. i 7,1 proc. czy Gdańsk –  6,8 proc. i 6,1 proc. Zysk proporcjonalnie zmniejsza się, wraz ze skracaniem okresu najmu.

Jeżeli studenci znajdą mieszkanie, które spełnia ich potrzeby, decydują się na dłuższy najem, wynoszący więcej niż 10 miesięcy roku akademickiego. Jednak, gdy w ich przypadku w grę wchodzi krótszy okres korzystania z lokum, wynajmowane mieszkanie nie musi świecić pustkami, gdy latem studenci wracają w rodzinne strony lub wyjeżdżają na wakacje. –  Jeżeli nieruchomość zlokalizowana jest w turystycznej miejscowości, lub którejś z metropolii chętnie odwiedzanej także przez osoby z zagranicy, możemy udostępnić je turystom lub osobom, które podróżują służbowo, na kilka tygodni lub nawet kilka dni. To najem krótkoterminowy, który także w naszym kraju staje się coraz popularniejszy. Aby czerpać zyski z takiej formy najmu, sprawdźmy, jak kształtuje się ruch turystyczny w miejscu, w którym planujemy zakupić nieruchomość i na jak duże zainteresowanie najmem krótkoterminowym możemy liczyć ze strony turystów czy pracowników delegowanych –  radzi Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Na kredyt czy za gotówkę?

W przypadku, gdy mamy możliwość kupienia nieruchomości za gotówkę, możemy liczyć na zwrot z najmu w wysokości ok. 7 proc. brutto. Mimo tego, że gdy nabywamy mieszkanie z pomocą  kredytu hipotecznego, czekają nas dodatkowe koszty (np. odsetki czy konieczność zapłaty prowizji), to roczny zysk z inwestycji sfinansowanej w ten sposób może wynieść nawet ok. 20 proc.⁴. Należy również dodać, że według analiz Expandera i Rentier.io, średni koszt najmu mieszkania, biorąc pod uwagę Warszawę i największe miasta regionalne, jest o 25 proc. wyższy niż rata kredytu hipotecznego, którą zaciągnęlibyśmy na zakup takiej nieruchomości. A jak to wygląda w poszczególnych miastach? Największą różnicę mamy w Sosnowcu: przeciętny koszt najmu mieszkania to 1236 zł, a miesięczna rata kredytu to 740 zł. Duże dysproporcje między kosztem najmu, a kosztem kredytu występują również w Szczecinie –  380 zł czy w Łodzi –  375 zł, a z najmniejszą różnicą spotkamy się w Toruniu, tylko blisko 40 zł⁵.

Jeżeli zdecydujemy się zakupić mieszkanie z myślą o wynajmie na kredyt, to pojawia się kolejne pytanie o to, ile środków przeznaczyć na wkład własny.

– Wyższy wkład własny w tym przypadku będzie umożliwiał uzyskanie wyższej kwoty kredytu, za który można nabyć większe mieszkanie lub o wyższym standardzie i co jest z tym związane - można w konsekwencji więcej zarobić na wynajmie. Pamiętajmy również, że lokum o większej powierzchni, wielopokojowe, w którym będziemy mogli wynająć każde z pomieszczeń oddzielnie, sprawdzi się najlepiej właśnie w przypadku najmu dla studentów, ponieważ Ci szukają takich rozwiązań –  zauważa Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance. 

Banki dość dotkliwie dla kredytobiorców podniosły marże kredytów z wkładem własnym na poziomie 10-20 proc., co sprawia, że osoby, które teraz zaciągają zobowiązanie muszą się liczyć ze wzrostem wysokości rat.

– Obecnie średnia marża kredytów przy wkładzie 10 proc. wynosi 2,46 proc., a dla tych z 20 proc. –  nieco ponad 2 proc. Nie można nie zauważyć, że banki chcą zniechęcić do zaciągania kredytów klientów, którzy chcą zaciągnąć finansowanie przy niskim wkładzie własnym i wiele wskazuje na to, że taka polityka będzie kontynuowana w kolejnych miesiącach, więc osoby, które planują zakupić mieszkanie na kredyt, powinny przygotować się na to, że te niedługo mogą być trudniej dostępne –  komentuje Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Jeżeli chodzi o zakup mieszkania przy wsparciu kredytu, to takie rozwiązanie wydaje się atrakcyjniejsze, ale warto do niego podejść po głębokich analizach i bez emocji. Stopy procentowe, które obecnie są na niskim poziomie, kiedyś w końcu wzrosną, a wtedy wzrośnie i koszt kredytu. Trzeba wziąć pod uwagę, że jeżeli nie znajdziemy najemcy (pamiętajmy, że rynek w końcu się nasyci –  takie są jego prawa), stracimy podwójnie, bo staniemy przed koniecznością spłaty kredytu i utrzymania “pustego” lokum. Dlatego podejmując decyzję o zakupie nieruchomości z myślą o wynajmie, szczególnie na kredyt, przeanalizujmy również ryzyko i koszty całej inwestycji, nie tylko potencjalnie zyski.

¹ Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, wrzesień 2019.

² Barometr Metrohouse i Gold Finance. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 2. III kwartał 2019.

³ Raport Expandera i Rentier.io - Najem mieszkań, wrzesień 2019.

⁴ Dane: Expander Advisors, październik 2019.

⁵ Raport Expandera i Rentier.io - Najem mieszkań, wrzesień 2019. Analizy dotyczą przeciętnego kosztu najmu mieszkania o powierzchni 40 mkw. (bez opłat administracyjnych) i raty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup mieszkania o tej powierzchni, przy wkładzie własnym 10 proc.