Rynek nieruchomości Premium w Polsce dynamicznie wzrasta dopiero od kilkunastu lat. Przez dekady jego rozwój hamowały doświadczenia historyczne - zniszczenia wojenne i kilkadziesiąt lat funkcjonowania PRL, gdy w zasadzie nie istniał. Obecnie to dynamicznie rosnący sektor nieruchomości o wiele bardziej odporny na kryzysy i spowolnienia gospodarcze od innych gałęzi tego rynku.

Wartość rynku Premium w Polsce

Dla analityków KPMG, rokrocznie badających dobra luksusowe w Polsce, rynek tych nieruchomości to - w zależności od przyjętej metody liczenia - od 1,3 do 3,5 mld zł. Szybki wzrost udziału segmentu Premium na rynku deweloperskim - szczególnie gdy weźmiemy pod uwagę modne apartamenty, lofty, rezydencje, condohotele czy aparthotele - to jeden z dominujących trendów ostatnich lat obok znaczącego wzrostu marż i powszechnego zastosowania rozwiązań ekologicznych. 

Bańka inwestycyjna i kryzys finansowy nie zachwiały sektorem Premium

Momentem zwrotnym dla dynamiki tego segmentu w historii była pierwsza bańka inwestycyjna na rynku nieruchomości w naszym kraju notowana od około 2005 roku, tuż po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Nie zahamowały go jednak znacząco relatywnie złagodzone w naszym kraju skutki kryzysu światowego, zapoczątkowanego w 2008 roku upadkiem banku Lehman Brothers. 

Dynamiczny wzrost a poziom zamożności Polaków 

Dynamiczny wzrost, zauważalny w ostatnich kilku latach, jest bezpośrednio związany z utrzymującą się koniunkturą gospodarczą i wzrostem zamożności społeczeństwa. Według raportu Global Wealth Data 2018 autorstwa Credit Suisse w Polsce w tej chwili jest już około 62 tysiące osób, które dysponują majątkiem przekraczającym 1 milion dolarów. Analizy KPMG jasno wskazują, że wzrasta też liczba Polaków, którzy nie dysponują aż tak dużym kapitałem, ale można traktować ich jako zamożnych (według raportu to ci zarabiający powyżej 7,1 tys. zł brutto). Polacy bogacą się, wzmacnia się klasa średnia, coraz więcej osób oczekuje od mieszkań czegoś więcej. Odrobiny luksusu. 

Segment Premium jako remedium na spowolnienie gospodarcze

W kontekście prognozowanego spowolnienia gospodarczego, o którym mówi się w ostatnich miesiącach coraz głośniej, i którego pierwszy symptomy są już zauważalne na rynku, deweloperzy zdają się coraz częściej ogniskować swoją uwagę na zamożnych klientach ze względu na to, że są oni bardziej odporni na potencjalne wahania rynkowe.

Jednak segment rynku nieruchomości Premium to wyjątkowo trudny rynek. Klienci są w nim bardzo wymagający, świetnie zorientowani wśród obiektów konkurencyjnych i doskonale wiedzą czego chcą. Dlatego deweloper, który buduje tego typu obiekty musi charakteryzować się wysoką jakością oddawanych do użytkowania inwestycji, mocno spersonalizowaną strategią sprzedaży oraz współpracą z gronem specjalistów. Wyjątkowy design tworzony przez międzynarodowe biura architektoniczne to już rzecz oczywista przy inwestycjach w których kwoty zakupu sięgają powyżej 15 tysięcy złotych za m2. Niemniej jednak zakup w inwestycjach Premium jest, jak pokazał ostatni kryzys na rynku nieruchomości najbezpieczniejszą metodą lokaty kapitału odporną na nawet najcięższe zawirowania na rynku.

- Ostatni raport JLL za trzeci kwartał 2019 roku wskazuje, że deweloperzy funkcjonujący w sześciu największych polskich aglomeracjach sprzedali w tym czasie 16,1 tys. nowych mieszkań, co było o 6% lepszym wynikiem w porównaniu z poprzednim kwartałem. I choć sytuację na rynku można określić jako stabilną, wszyscy liczą się z możliwym ochłodzeniem, które będzie skutkowało tym, że inwestorzy skupią się na takich czynnikach, jak: bardzo atrakcyjna lokalizacja, rozwiązania ekologiczne i dostosowanie oferty do trendów związanych ze zmieniającym się stylem życia wielkomiejskiej klasy średniej. Nie każdy klient może sobie pozwolić na zakup mieszkania, które będzie spełniało te kryteria - zaznacza Małgorzata Nowodworska, dyrektor sprzedaży Angel Poland Group - Południe. 

W tym sensie segment Premium i jego dynamiczny rozwój może być traktowany jako recepta na spowolnienie gospodarcze dla deweloperów. Dobrze sytuowani klienci - szczególnie w obliczu rekordowo niskich stóp procentowych utrzymujących się w ostatnich latach i małej opłacalności lokat - coraz częściej patrzą na zakup nieruchomości już nie tylko przez pryzmat zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, ale także celów inwestycyjnych, traktując to jako zyskowną lokatę kapitału.

Jak zdefiniować nieruchomości Premium?

Analiza rynku nieruchomości typu Premium nie jest łatwa. Nie da się go w oczywisty sposób zdefiniować, a wszelkie próby klasyfikacji muszą przybrać charakter umowny. Najbardziej oczywiste wydaje się kryterium ceny. Zdaniem ekspertów ceny lokali Premium wahają się na poziomie od kilkunastu do nawet trzydziestu tys. zł za metr kwadratowy.

Niekoniecznie wyznacznikiem segmentu Premium jest cena – to wypadkowa wielu różnych czynników

Takie atrybuty jak luksusowy budynek oraz niewielka odległość do centrum i całej infrastruktury społecznej może zrekompensować ofertę mniejszej powierzchni. Lokalizacja definitywnie ma znaczenie. Wrażenie luksusu w oczach klienta może potęgować prestiżowa dzielnica, sąsiedztwo parków kieszonkowych, modnych restauracji i teatrów czy bliskie otoczenie historycznej części miasta. 

Nie bez znaczenia, w kontekście czynników, które wyróżniają sektor Premium od innych segmentów nieruchomości, pozostają w percepcji klientów przestronne balkony, oryginalne i designerskie wnętrza, unikalność projektu architektonicznego i materiałów wykończeniowych. Niektórzy, w czasach dominacji tak zwanej eko-odpowiedzialności i wzrastającej świadomości ekologicznej zwracają uwagę na zastosowanie paneli fotowoltaicznych, uli na dachach czy zielonych ścian w przestrzeniach wspólnych. 

Gdzie w Polsce najczęściej znajdziemy nieruchomości Premium?

Trzeba podkreślić, że jest bardzo scentralizowany rynek. Blisko połowa transakcji dokonywanych na nim przypada na Warszawę. Oprócz stolicy, najwięcej tego typu nieruchomości można odnaleźć w największych aglomeracjach: w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu, które przyciągają typowych klientów tego rynku - przedstawicieli prywatnego biznesu, firm rodzinnych, przedsiębiorców, artystów oraz sportowców. 

- Raport High Level Book autorstwa firmy High Level Sales & Marketing wskazuje jednoznacznie, że rynek nieruchomości o podwyższonym standardzie w Polsce rozwija się bardzo szybko. W latach 2017-2018 zanotował wzrost o 19% i zdaniem analityków to tempo będzie utrzymane także w tym roku.  Nic dziwnego, że to Warszawa - centrum gospodarcze, społeczne i kulturalne kraju - wiedzie w tej materii prym, przyciągając tych najbardziej zamożnych Polaków. W swoim ostatnim raporcie poświęconym dobrom luksusowym w Polsce KPMG szacuje, że w województwie mazowieckim - na czele ze stolicą - mieszka aż 341 tys. zamożnych i 55,8 tys. bogatych osób. To wskaźniki nieosiągalne dla innych regionów w Polsce, kilkukrotnie większe niż w województwach: dolnośląskim czy pomorskim - zwraca uwagę Małgorzata Nowodworska, dyrektor sprzedaży Angel Poland Group - Południe.

Są to jednak ogólne dane wskazujące dany trend. Należy pamiętać, że inwestycje Premium powstają również w innych metropoliach oraz zakątkach kraju. Dla przykładu w Krakowie odległość do Rynku Głównego oraz Zamku Wawelskiego i modnego Kazimierza to główny czynnik cenotwórczy. Bardzo ważny jest także projekt, z reguły w tym segmencie realizowany przez wybitnych architektów oraz aranżacja części zielonych. Obecnie klienci pytają bardzo często o rozwiązania pro–ekologiczne jak stacje ładowania pojazdów elektrycznych czy też filtry antysmogowe. Ostatnim, ale nie najmniej ważnym czynnikiem jest sąsiedztwo.: kto będzie mieszkał obok mnie? Jest to zupełnie naturalne i zrozumiałe pytanie przy takich budżetach na jakich pracujemy. Klienci chcą się czuć bezpiecznie, spokojnie i pewnie. Kupowanie w centrum miasta „na inwestycję” wypiera trend kupowania do mieszkania, wychowywania dzieci i cieszenia się urokiem jakże pięknego miasta jakim jest Kraków. I choć badania WGN wskazują, że 90% nabywców nieruchomości Premium to obywatele Polscy, udział cudzoziemców - motywowanych znacznie mniejszymi cenami nieruchomości w porównaniu do krajów Europy Zachodniej - w rynku systematycznie wzrasta. Coraz więcej nieruchomości Premium powstaje też z roku na roku w popularnych miejscowościach turystycznych, takich jak Zakopane, Szczyrk czy Świnoujście, gdzie wspomnianą modną restaurację, teatr i ulokowanie samego apartamentu w historycznej kamienicy zastępuje często widok na górski szczyt czy morze. 

Sektor Premium to także atrakcyjne rewitalizacje zabytkowych obiektów

Nieruchomość Premium nie musi być utożsamiana z rynkiem pierwotnym. Zdaniem Natalii Sawickiej moda na rewitalizację historycznych obiektów zdecydowanie przybiera w ostatnich latach na sile. 

- Jako społeczeństwo mamy już za sobą okres, w którym wszystko, co nowe, było tożsame z estetyką. Tego typu inwestycje nie należą do najłatwiejszych, ale ich efekty końcowe - nowy wygląd, funkcjonalność, odzyskane walory turystyczne - zdecydowanie rekompensują poniesione koszty czy wymogi związane ze stałym nadzorem konserwatorskim. Spójrzmy chociażby na The Granary Hotel we Wrocławiu, zlokalizowany w obiekcie XVI-wiecznego spichlerza Herren-Malzchoff, który dzięki naszym staraniom z obiektu zmieniającego się w ruinę stał się jedną z wizytówek miasta - podkreśla Natalia Sawicka, dyrektor sprzedaży i marketingu Angel Poland Group - Zachód.

Rewitalizacja zabytkowych obiektów, przerabianie poprzemysłowych budynków, takich jak browary czy hale produkcyjne, odtworzenie dawnego klimatu i opowiadanie historii zamkniętej w murach - wszystko to wpływa na satysfakcję klientów i postrzeganie nieruchomości. Świetnym przykładem tego typu realizacji jest chociażby krakowski kompleks Angel Stradom - projekt, w ramach którego Angel Poland Group przekształci wkrótce zabytkową, wielowiekową kamienicę w ekskluzywny kompleks usługowo-mieszkalny z 5-gwiazdkowym hotelem oraz prestiżowymi apartamentami. Z tarasu obiektu będzie można podziwiać Zamek Królewski na Wawelu. 

- Angel Stradom to wyjątkowy projekt, gdyż po raz pierwszy w Krakowie realizujemy inwestycję mieszkaniowo – hotelową. Hotele Autograph Collection by Marriott to hotele projektowane indywidualnie, gdzie każdy detal ma znaczenie – to unikatowe wnętrza. Wystarczy zobaczyć ich światowe realizacje - bycie w takim sąsiedztwie więc zobowiązuje. We wnętrzach części wspólnych kompleksu mieszkaniowego usytuowanego za hotelem chcemy nawiązać do luksusowych wnętrz Autograph poprzez zastosowanie miękkich tkanin, dywanów, odpowiednich materiałów czy oświetlenia. Jesteśmy przekonani, że efekt końcowy przejdzie najśmielsze oczekiwania i będzie niesamowity. - mówi Małgorzata Nowodworska, dyrektor sprzedaży Angel Poland Group - Południe.

Dla innych luksusem mogą być wysokiej jakości usługi, takie jak pranie, sprzątanie, 24-godzinny room-service czy możliwość skorzystania z usług samego Konsjerża, gotowego do wsparcia w codziennych potrzebach. Światowej klasy standardy w tym zakresie wdrożono w apartamentowcach Cosmopolitan czy słynnej Złotej 44 w Warszawie, gdzie nie bez znaczenia - dla potencjalnych klientów - pozostaje z pewnością kupno jednego z lokali przez Roberta Lewandowskiego czy Joannę Krupę.