Za dynamiką zmian, która dotyka rynek biurowy nie zawsze udaje się nadążyć starszym obiektom. Jak wygrać w tym wyścigu z nowymi projektami, które powstają jak grzyby po deszczu? Zespół ekspertów Knight Frank opracował 11 scenariuszy, które odpowiadają różnym sytuacjom, w których znajdują się właściciele. 

„Ideą naszej nowej publikacji jest odpowiedź na pytanie: „Jak ze zmieniającymi się preferencjami najemców, nowymi trendami i rosnącą w siłę konkurencją mogą radzić sobie starsze biurowce?” Według nas, scenariuszy jest wiele, bo każdy biurowiec boryka się z nieco innymi wyzwaniami. Dlatego bazując na naszym doświadczeniu, zdecydowaliśmy się na opracowanie „Scenariuszy dla starszych biurowców” – publikacji, w której proponujemy przegląd rozwiązań do zastosowania w zależności od sytuacji i nieruchomości z którą mamy do czynienia.” – wyjaśnia Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku w Knight Frank. 

Rynek biurowy w Polsce rośnie, podobnie jak oczekiwania najemców. Minione 5 lat na rynku powierzchni biurowych w Polsce to okres intensywnego rozwoju i dynamicznych zmian. W tym czasie rynek biurowy w największych ośrodkach biznesowych w kraju powiększył się o niemal 4 mln m² (co daje wzrost zasobów o blisko 50%). Zainteresowaniem deweloperów i inwestorów cieszyła się zarówno stolica, jak i miasta regionalne, ale to właśnie w nich przyrost powierzchni był największy, a zasoby niemal się podwoiły. Tak duża podaż nowej powierzchni, która regularnie trafia na rynek decyduje o tym, że rynek staje się coraz bardziej konkurencyjny. Dodatkowo zwiększyła się skala inwestycji. Obecnie w budowie znajduje się najwięcej wielkoskalowych projektów biurowych w historii rynku (zarówno pojedynczych budynków, jak i całych kompleksów). W Warszawie średnia wielkość realizowanych aktualnie biurowców wynosi 32 000 m². W ostatnich 3 latach było to nieco ponad 14 000 m², natomiast średni projekt zrealizowany przed 2005 rokiem oferowały średnio 9 000 m² powierzchni biurowej. W największych miastach regionalnych sytuacja wygląda podobnie – średnia wielkość projektu w budowie znacząco odbiega od tej z ostatnich trzech lat. 

Wraz z upływem lat zmienia się również architektura i świadomość względem wykorzystania lepszej jakości materiałów budowalnych. Część z budynków zrealizowanych kilkanaście lat temu może mieć stosunkowo wysoki współczynnik powierzchni wspólnych, a niektóre również wyższe zużycie mediów ze względu na starsze technologie zastosowane w obiekcie. Dla najemcy przekłada się to na wyższe koszty utrzymania biura, a koszty eksploatacyjne tylko w ciągu minionych 2-3 lat wzrosły o ponad 10%. Dodatkowo, technologie, które były wówczas powszechnie stosowane, są mniej ekologiczne, a aktualnie jest to jeden z kluczowych aspektów branych pod uwagę przy wyborze biura.

„Niezwykle istotne staje się wypracowanie długotrwałych relacji z najemcami. Czasy sporadycznego kontaktu z najemcą od podpisania umowy do jej ewentualnej renegocjacji i ewentualnych usterek po drodze już dawno przeszły do historii. Dzisiaj stawia się przede wszystkim na komfort użytkowników budynku, aby wszyscy czuli się w nim bezpiecznie i wygodnie.” – powiedziała Izabela Miazgowska, Dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami w Knight Frank.

Dostępność i szeroka oferta nowoczesnej powierzchni biurowej to możliwość wynegocjowania lepszych warunków najmu, z której chętnie korzystają firmy. Taka sytuacja może spędzać sen z powiek niejednemu właścicielowi starszych budynków. Z szacowanych na koniec czerwca 2019 roku zasobów biurowych na największych rynkach w Polsce (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź), które wynosiły ponad 10,3 mln m², blisko 30% stanowiły właśnie biurowce ukończone przed 2005 rokiem.

„Jednym ze scenariuszy rozpatrywanym przy spadającej rentowności budynku jest zwiększenie intensywności zabudowy. Dobre wyniki finansowe branży i stabilna koniunktura gospodarcza pomagają podjąć decyzje inwestycyjne polegające na zakupie atrakcyjnych działek z nieruchomością i realizacją w jej miejscu zdecydowanie większego projektu. Przykładem może być tutaj inwestycja Skanska, która zakupiła budynek Ilmet przy Rondzie ONZ. Planowany obiekt w miejscu jeszcze stojącego budynku biurowego może zwiększyć powierzchnię blisko trzykrotnie.” – komentuje Krzysztof Cipiur, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank.

„Podsumowując wyszczególnione w publikacji scenariusze warto zacząć od tych, które są najmniej inwazyjne. Kluczowa jest tutaj strategia inwestycyjna właściciela – jeśli nieruchomość nie wymaga gruntownych zmian lub inwestor nie jest gotowy na radykalne rozwiązania, czasami może wystarczyć face lifting części wspólnych budynku i efektywne zarzadzanie nieruchomością plus dobry plan marketingowy. W kwestii komercjalizacji starszego budynku niezwykle istotne jest elastyczne podejście właściciela, w niektórych przypadkach konieczna może być zmiana grupy docelowej i oczekiwań dotyczących okresu najmu czy warunków finansowych. Z kolei jeśli mamy do czynienia z biurowcem wynajętym, właściwym rozwiązaniem może okazać się włączenie w proces zmian kluczowego najemcy. Wówczas pożądanym scenariuszem może stać się również rozwiązanie Space as a service. Natomiast w niektórych przypadkach, aby w pełni wykorzystać potencjał nieruchomości, warto rozważyć gruntowną rewitalizację biurowca lub zwiększenie intensywności zabudowy jeśli pozwalają na to zapisy planu miejscowego, ewentualnie zmianę funkcji budynku jeśli jest to komercyjnie uzasadnione. Oczywiście wszelkie tego typu decyzje warto poprzedzić analiza HBU, która pozwoli na wyłonienie optymalnego scenariusza.” – dodaje Elżbieta Czerpak.

Analizując sytuację i wyzwania stojące przed właścicielami „starszych” budynków udało się opracować 11  scenariuszy, które mogą pomóc ponownie zainteresować najemców danym obiektem. Wybór właściwego rozwiązania nie jest procesem łatwym i szybkim. Z uwagi na scenariusze mniej i bardziej kapitałochłonne oraz czynniki zewnętrzne, takie jak miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, każde rozwiązanie wymaga indywidualnej analizy.