Ceny nowych mieszkań w większości polskich aglomeracji osiągnęły już poziom hossy z 2007 roku lub go przekroczyły. Sprowokowało to tezy o bańce spekulacyjnej i nadchodzącym kryzysie w branży. Tymczasem, polski rynek nieruchomości jest daleki od przegrzania, a najbardziej prawdopodobny scenariusz na przyszłe lata to dalszy wzrost cen mieszkań i domów. 

Co warto śledzić prognozując ceny nieruchomości? Poza doniesieniami z rynku pieniądza, w postaci stóp procentowych, jest jeszcze jeden, bardzo ważny trop – średnie krajowe wynagrodzenie. Istnieje wyraźna korelacja pomiędzy  poziomem płac a cenami nieruchomości. Co więcej, w ujęciu długoterminowym nasze pensje stanowią najważniejszą (żeby nie powiedzieć jedyną) zmienną wpływającą na przeciętny koszt mieszkania lub domu. 

Poddajmy analizie europejskie metropolie, najlepiej podobne pod względem liczby mieszkańców – przykładowo od 400 tys. do 1 mln. Porównując kształtowanie się wynagrodzeń i cen metra kwadratowego na przestrzeni ostatnich 9 lat, w większości przypadków otrzymamy stosunek od 0,6 do 0,7. Warto dodać, że korelacja ta występuje zarówno w Kownie oraz Sarajewie, jak i Walencji, Edynburgu czy Trójmieście. Prowadzi to do dość zaskakującego wniosku, że ceny nieruchomości w europejskich metropoliach – niezależnie od lokalizacji – w ujęciu relatywnym plasują się na zbliżonym do siebie poziomie.  

Spróbujmy teraz spojrzeć w przyszłość i weźmy pod lupę wspomniane Trójmiasto. W przypadku województwa pomorskiego współzależność dochody – ceny nieruchomości jest niezwykle wysoka i historycznie wynosi aż 97%, biorąc pod uwagę dane od 2010 roku. Pozwala to przypuszczać, że ceny mieszkań i domów do 2022 roku będą rosnąć w tempie 6-7% w skali roku, gdyż taki wzrost płac prognozuje Narodowy Bank Polski.

Oczywiście, dla powyższego scenariusza istnieje szereg krótkoterminowych zagrożeń, jak ryzyko znacznego pogorszenia koniunktury, nadmierne nasycenie rynku nieruchomości czy zaostrzenie przepisów dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych. W tych sytuacjach, deweloperzy będą jednak zmuszeni ograniczać podaż, przez co ceny wzrosną jeszcze bardziej, niż wynikałoby to z tempa wzrostu wynagrodzeń. 

W przypadku rynku premium, który jest szczególnie odporny na wahania koniunktury, na ograniczenie podaży duży wpływ ma limit najlepszych lokalizacji. We wspomnianym Trójmieście już teraz zaczyna brakować atrakcyjnych działek. Nieruchomości, które są lub będą zrealizowane na tego typu terenach dają największe możliwości zysku. W Gdyni wśród takich perełek można wymienić luksusową Villę Nova w prestiżowej dzielnicy Orłowo - to ponad 200 metrowy apartament zlokalizowany przy nadmorskiej plaży i klifie. W Gdańsku – Tarasy Bałtyku - nowoczesny apartamentowiec ze świetnym dostępem do miejskiej infrastruktury, widokiem na park, morze, zielone wzgórza lub panoramę miasta. Inwestycja wyróżnia się nie tylko dobrą lokalizacją, ciekawą bryłą i pięknymi wnętrzami, ale też długą listą udogodnień i najnowszych rozwiązań technologicznych. 

W odpowiedzi na pnące się w górę kwoty mieszkań i domów, pojawia się pytanie - czy to już bańka? Z pomocą przychodzą dane Związku Banków Polskich. W II kwartale 2019 roku odnotowano rekord dekady, jeśli chodzi o podpisane umowy kredytowe. Przyczyną są wyjątkowo niskie stopy procentowe, które zwiększyły dostępność kredytów. Nieopłacalność oszczędzania na lokatach, obligacjach i kontach oszczędnościowych zachęciła też do inwestowania w nieruchomości. Liczba zaciągniętych zobowiązań jest jednak o ponad 30% mniejsza niż w szczycie bańki z lat 2007/8. Do diagnozy sytuacji może też posłużyć aktualny wskaźnik zawieranych transakcji. Eurostat szacuje wzrost obrotów o ok. 6-8% w ujęciu rocznym. Dla porównania, w 2007 roku liczba nabywanych nieruchomości rosła od 40% do prawie 80%. Dane mówią więc same za siebie. Na rynku panuje duży popyt, nie mamy jednak do czynienia z bańką.