W 2019 roku w Polsce oddano do użytku ponad 207 tys. nowych mieszkań. Był to jeden z trzech najlepszych wyników w Europie. W ubiegłym roku za metr kwadratowy mieszkania w naszym kraju trzeba było zapłacić średnio 1 520 euro, a w samej Warszawie 2 115 euro. Dla porównania średni koszt zakupu metra kwadratowego w centralnych dzielnicach Paryża wynosi niemal 12,9 tys. euro. Jak wynika z dziewiątej edycji raportu firmy doradczej Deloitte Property Index. Overview of European Residential Markets, pandemia koronawirusa SARS-CoV-2 może wywołać negatywne skutki dla rynku deweloperskiego, choć firmy działające w tej branży są lepiej przygotowane niż w czasie kryzysu w 2008 roku.

Raport Deloitte podsumowuje sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych w 23 krajach w 2019 roku. W analizie ujęto nowe państwa: Bośnię i Hercegowinę, Serbię, Słowację, Bułgarię, Irlandię, Luksemburg oraz Izrael. Eksperci Deloitte uwzględnili również wpływ pandemii na rynek nieruchomości.

Budownictwo było jedną z tych sektorów gospodarki, które najbardziej ucierpiały podczas poprzedniego kryzysu finansowego ponad dziesięć lat temu. Wtedy deweloperzy mieli ogromne problemy finansowe, a większość projektów została wstrzymana. Skutkiem tego była rekordowo mała liczba mieszkań zainicjowanych i ukończonych w latach pokryzysowych, co w połączeniu z niskimi kosztami finansowania i ożywieniem gospodarczym zapoczątkowało wzrost cen mieszkań w całej Europie i pogłębiło niedobory w mieszkalnictwie w niektórych krajach - mówi Maciej Krasoń, Partner w dziale Audytu Deloitte, Lider Sektora Nieruchomości i Budownictwa w Europie Środkowej.

Szacunkowa aktywność transakcyjna w II kwartale 2020 roku była znacznie niższa niż w poprzednich latach na większości wybranych rynków. Z raportu wynika, iż niektóre kraje doświadczyły już spadków w liczbie transakcji sięgających 80 proc. rok do roku. Powodem jest niepewność sytuacji ekonomicznej i epidemiologicznej, która skutecznie zniechęcała potencjalnych kupujących do podejmowania poważnych decyzji inwestycyjnych.

Pandemia może również zmienić nasz sposób myślenia i codziennego funkcjonowania. Upowszechnienie pracy zdalnej prawdopodobnie przekieruje część popytu na własne lokum z miast na bardziej peryferyjne tereny, co będzie skutkować wyrównaniem cen w różnych regionach kraju. Koronawirus może także na dobre zmienić rynek wynajmu, w tym, na skutek malejącej liczby turystów, także popularnego w ostatnich latach najmu krótkoterminowego - mówi Dominik Stojek, Partner Associate, dział Doradztwa Nieruchomościowego Deloitte.

Zagrożeniem dla deweloperów są zarówno przedłużające się procedury, jak i braki w sile roboczej. Wielu pracowników na budowach to obcokrajowcy, którzy w czasie pandemii musieli wrócić do swoich krajów.

Ceny mieszkań rosną w całej Europie

W ubiegłym roku w 19 z 23 krajów, ujętych w raporcie Deloitte, ceny nowych mieszkań wzrosły. W pięciu z nich tj.: w Luksemburgu, Francji, Hiszpanii, na Słowacji oraz Węgrzech były to wzrosty powyżej 10 proc. W Polsce mieszkania podrożały średnio o 9,7 proc. (w euro), a ceny sięgnęły ponad 1,5 tys. euro za metr kwadratowy. Najdrożej jest w debiutującym w zestawieniu Luksemburgu, gdzie koszt metra kwadratowego nowego mieszkania kształtuje się na poziomie 7,14 tys. euro. Z kolei najtaniej jest tradycyjnie w krajach Europy Środkowej i na Bałkanach. Za metr kwadratowy w Bułgarii trzeba zapłacić średnio 550 euro, a w Bośni Hercegowinie 849 euro. W 2019 roku największymi zasobami mieszkaniowymi mogła pochwalić się ponownie Portugalia (581,5 mieszkań na tysiąc mieszkańców). Polska z 386,2 mieszkaniami znalazła się na czwartym miejscu od końca. Gorsze od nas wyniki zanotowały jedynie Izrael, Wielka Brytania i Słowacja. Na koniec ubiegłego roku Polacy mieli do dyspozycji 14,8 mln mieszkań.

Polska buduje na potęgę

W 2019 roku na tysiąc mieszkańców oddawano w Polsce do użytku średnio 5,4 nowych mieszkań. Z 207,5 tys. gotowych do zamieszkania lokali w ubiegłym roku nasz kraj osiągnął najlepszy wynik w regionie Europy Środkowej. Spośród wszystkich analizowanych krajów lepsi od nas byli jedynie Niemcy i Francuzi.

– Jest to także najlepszy wynik w historii badania. 65,4 tys. mieszkań, czyli niemal jedną trzecią, sprzedano w sześciu największych miastach. Popyt napędzały nie tylko lokale kupowane na własny użytek, ale także nabywane z myślą o inwestycji na wynajem krótko- i długoterminowy - wyjaśnia Dominik Stojek.

Miejscem, gdzie do użytku oddano najwięcej mieszkań w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców jest Luksemburg (11,65 mieszkań). Z kolei najgorsze wyniki w tej kategorii odnotowano w Bośni i Hercegowinie (0,64 mieszkań na tysiąc mieszkańców) oraz Bułgarii (0,88 mieszkań na tysiąc mieszkańców). Jeżeli chodzi o liczbę mieszkań będących w budowie, to tu także przewodzi Polska wraz z Niemcami i Francją. W 2019 roku w budowie w Polsce znajdowało się 237,3 tys. lokali, co odpowiada 6,18 mieszkaniom na 1000 osób. W tej kategorii tylko Luksemburg okazał się lepszy (8,92 mieszkań na 1000 mieszkańców). Najniższy wskaźnik zanotowały Bośnia i Hercegowina oraz Bułgaria (odpowiednio 0,14 i 1,2 mieszkania na tysiąc mieszkańców).  

Coraz droższe metropolie

Autorzy raportu przeanalizowali także ceny w 63 miastach. Wśród najdroższych metropolii w ujętych w publikacji krajach, tuż za Paryżem (12,9 tys. euro za m²) i Tel Avivem (9,8 tys. euro), znalazła się stolica Luksemburga (9,6 tys. euro). Najtańsze mieszkania można z kolei znaleźć w serbskiej miejscowości Niš oraz w bułgarskich: Varnie i Burgas. W tych trzech miastach ceny kształtują się średnio poniżej 900 euro za metr kwadratowy.

W Warszawie w ubiegłym roku za metr kwadratowy trzeba było zapłacić średnio 2,1 tys. euro. To o 8,4 proc. więcej niż w 2018 roku. Raport pokazuje również poziom cen dla trzech innych polskich miast: Krakowa (1 813 euro za m2), Wrocławia (1 731 euro za m²) oraz Łodzi (1 360 euro za m2). We wszystkich przypadkach ceny były wyższe niż rok wcześniej. Jak wynika z analizy ekspertów Deloitte, rok do roku ceny wzrosły najbardziej w norweskim Bergen (o 24,6 proc.), a następnie w portugalskim Porto (o 20,1 proc.). Kolejnych 15 miast zanotowało dwucyfrowy wzrost. Z drugiej strony, w porównaniu z 2018 rokiem, ceny spadły aż w jedenastu miastach. Najgłębsze spadki zanotowano w Alicante (-9,3 proc.) i Oslo (-9 proc.).

W jakim mieście za wynajmem zapłacimy najwięcej? Tu także zaskoczeń nie ma. Na wynajem metra kwadratowego w Luksemburgu należy przeznaczyć 30,7 euro miesięcznie. Dwa kolejne miejsca zajmują centralne dzielnice Paryża i Londynu (odpowiednio 28,3 i 27 euro za metr). Warszawa z 16,7 euro za metr kwadratowy znalazła się na 18. miejscu spośród analizowanych miast. W Krakowie jest to średnio 11,5 euro, we Wrocławiu 11,1 euro, a w Łodzi 9,3 euro. Najmniejsze obciążenie dla kieszeni towynajęcie mieszkania w Sarajewie (4,1 euro).

Ile lat trzeba pracować na własne „M”

Biorąc pod uwagę wysokość średniej rocznej pensji brutto w danym kraju, najszybciej na własne mieszkanie mogą sobie pozwolić Portugalczycy i Belgowie, których już po odpowiednio 4 i 4,1 latach pracy byłoby stać na 70-metrowe lokum. Z kolei mieszkańcy Czech muszą swoją pensję brutto odkładać w całości przez jedenaście lat i cztery miesiące. W Polsce potrzeba na to nieco ponad 7lat, co plasuje nas w środku stawki. Należy pamiętać, że faktyczna siła nabywcza w zależności od obciążeń pensji brutto w różnych krajach może się różnić, jednak dla potrzeb tego badania przyjęto założenie, które umożliwia porównanie. Ważnym wskaźnikiem na rynku nieruchomości jest zadłużenie związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych i porównaniem ich wolumenu do PKB. Wartości tego wskaźnika w poszczególnych krajach znacznie od siebie odbiegały. Państwem o najniższym poziomie zadłużenia była w ubiegłym roku Bośnia i Hercegowina (15,1 proc.). Pozostałe kraje regionu Europy Środkowej: Polska, Czechy oraz Łotwa znalazły się w grupie państw (wraz z Włochami), w których poziomy zadłużenia uplasowały się poniżej 50 proc., z tym że w przypadku Polski jest to poziom 34,6 proc. Najwyższe zadłużenie zaobserwowano na stabilnych i nasyconych rynkach mieszkaniowych Holandii i Danii, gdzie funkcjonują sprawne systemy hipoteczne.W jakich krajach mieszkańcy mogą liczyć na najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych? W 2019 roku była to Portugalia, gdzie kredyty były oprocentowane w wysokości średnio 1,1 proc. W przypadku Polaków było to średnio 3,8 proc. Z najwyższym, bo w wysokości 4,6 proc. kredytów hipotecznych, musieli liczyć się Węgrzy.