Z danych firm deweloperskich wynika, że rynek nieruchomości premium jest odporny na zachwiania związane z pandemią koronawirusa. Wzrosty notują nie tylko najbardziej prestiżowe lokalizacje w Warszawie, a klienci coraz chętniej lokują kapitał w apartamenty w Krakowie, Trójmieście czy we Wrocławiu. 

W niepewnych czasach Polacy trzymają rękę na pulsie. Popularności zakupów w nieruchomościowym segmencie premium sprzyjają od lat rekordowo niskie stopy procentowe i coraz wyższa inflacja. Trzymanie gotówki na kontach czy lokatach bankowych jest nieopłacalne, co stanowi dodatkową zachętę do inwestowania w znakomicie zlokalizowane, atrakcyjne apartamenty i mieszkania. 

Nie tylko Warszawa

Z danych deweloperskich spółek giełdowych podsumowanych przez Bankiera widzimy, że niemal wszystkie podmioty zanotowały spadki sprzedaży mieszkań. Według danych firmy doradczej JLL sprzedaż nowych mieszkań w tym okresie spadła o 64%, a deweloperzy odnotowali 25% zwrotów. Są to jednak dane z całego rynku. Segment premium zachowuje odwrotny trend w stosunku do ogółu.

Pandemia nie tylko nie zachwiała rynkiem nieruchomości premium, ale też przyniosła nieoczekiwane, jak mogłoby się wydawać, wzrosty. W pierwszym kwartale 2020 firmy z tego segmentu odnotowały rekordowe wartości dokonanych transakcji.  Tacit (Cosmopolitan), BBI Development (Złota 44) czy Ghelamco (Foksal 13/15) zanotowali istotny wzrost zainteresowania nieruchomościami premium w Warszawie. W ofercie Złotej 44 zostało już niespełna 16 proc. apartamentów, a najdroższy z nich o metrażu 600 m² został sprzedany za rekordową kwotę, którą specjaliści szacują nawet na 30 mln zł. Foksal przedstawił wyniki sprzedaży z II kw., które były o 250 proc. lepsze niż w tym samym okresie roku ubiegłego, a Cosmopolitan w okresie pandemii zakończył sprzedaż apartamentów.

Segment premium odnosi dobre wyniki nie tylko w Warszawie, ale też w pozostałych dużych ośrodkach miejskich. Grupa Angel Poland działająca na terenie Krakowa i Wrocławia tylko w okresie od początku lock downu zakończyła negocjacje transakcji na łączną kwotę ponad 70 mln zł. Obecnie realizuje ona dwie inwestycje w Krakowie - Angel Stradom i Angel Green oraz Angel City we Wrocławiu.

– Ponad 70 milionów zł sprzedaży w zaledwie 3 inwestycjach w ciągu ostatnich 4 miesięcy to dla nas wynik wysoce satysfakcjonujący, w tym dokonaliśmy licznych transakcji w przedsprzedaży naszej nowej inwestycji Angel Green, której realizacja rozpocznie się na jesień tego roku. Mimo okresu spowolnienia otrzymywaliśmy wiele zapytań mailowych i telefonicznych co do oferowanych apartamentów i zmaterializowaliśmy w tym czasie bardzo dużo transakcji. Widzimy przy tym bardzo duże zainteresowanie najdroższymi penthousami – mówi Małgorzata Nowodworska, Dyrektor sprzedaży i marketingu Angel Poland Group w Krakowie.

W podobnym tonie wypowiadają się także zarządzający firmą Yareal. Deweloper mimo burzliwego czasu także zanotował wzrosty:

– Przekroczyliśmy o 51% wielkość sprzedaży I kwartału 2019. Analizując II kwartał 2020, tutaj także odnotowaliśmy dobry wynik, który o 16% przewyższał rezultaty sprzedaży II kwartału 2019 roku – mówi Jacek Zengteler, Dyrektor Generalny Yareal Polska.

Dane sprzedaży Angel Poland Group i Yareal pokazują, że rynek nieruchomości premium ma się dobrze nie tylko w stolicy. Warszawa jest atrakcyjną lokalizacją, ponieważ porównując ceny tutejszych nieruchomości luksusowych do innych europejskich stolic jak Praga, Wiedeń, Londyn czy Berlin, są one wielokrotnie niższe. Przykładowo średnia cena za 120 m² apartament: Czechy 6688 euro/m², Niemcy 5907 euro/m² a Polska 2793 euro/m².

– Tego rodzaju apartamenty cieszą się popularnością również w pozostałych częściach Polski. Duże miasta jak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto mają klientowi z tego segmentu wiele do zaoferowania i zyskują coraz bardziej na atrakcyjności w oczach inwestorów zagranicznych, jak i zamożnych Polaków. W Krakowie doprowadziliśmy w tym krótkim czasie do sprzedaży najbardziej prestiżowych penthousów w Angel Stradom, którą uważamy za najbardziej prestiżowy adres w Krakowie a być może w całym kraju. We Wrocławiu z kolei bardzo dużym zainteresowaniem cieszy się Angel City, inwestycja, której odbiór planujemy na IV kw. 2021, zbliża się już do poziomu 70% przedsprzedaży – Natalia Sawicka, Dyrektor sprzedaży i marketingu Angel Poland Group we Wrocławiu.

Rynek warszawski jednak powoli przestaje być konkurencyjny, jeśli chodzi o najbardziej atrakcyjne lokalizacje pod inwestycje luksusowe. To najważniejszy czynnik decydujący o jej prestiżu. Dużo łatwiej o dostępność takich działek w innych częściach Polski, zwłaszcza w Trójmieście, gdzie udział apartamentów premium w ofercie był jeszcze do niedawna zauważalnie większy. 

– Struktura oferty jest determinowana między innymi popytem oraz dostępnością atrakcyjnie zlokalizowanych działek. W Trójmieście, ze względu na położenie geograficzne, ilość miejsc niezwykle atrakcyjnych, które wręcz obligują do projektowania wyjątkowych budynków, jest większa. W Warszawie, która zawsze była wyznacznikiem trendów, o ciekawe lokalizacje jest dużo trudniej – komentuje Jacek Zengteler, Dyrektor Generalny Yareal Polska.

Premium znaczy więcej niż miliony

W Polsce nieruchomości premium to zaledwie kilka procent w skali puli sprzedawanych mieszkań. Jest to nisza i żeby do niej należeć, należy wyróżniać się najlepszą lokalizacją oraz wyróżniającym się projektem architektonicznym. Oznacza to także odpowiednie wkomponowanie w otoczenie. Styl i charakter każdej z inwestycji powinien odpowiadać zastanym już budynkom.  

– Wszystkie nasze inwestycje, zarówno w Krakowie, jak i we Wrocławiu powstają w prestiżowych lokalizacjach. Zawsze współpracujemy przy nich z międzynarodowym zespołem architektów, którzy dbają nie tylko o imponujący wygląd naszych inwestycji, ale także o dobór najlepszych materiałów. Podejmujemy się przy tym trudnych projektów rewitalizacyjnych, tak jak w przypadku naszej powstającej inwestycji Angel Stradom czy zrealizowanej już Angel Wawel – mówi Tomasz Karpiel, Dyrektor Operacyjny Angel Poland Group.  

Oprócz przemyślanej współpracy z podwykonawcami i lokalizacją, w dzisiejszych czasach ważny jest także styl życia, który oferujemy nabywcy wraz z nieruchomością. 

– Staramy się, aby mieszkania i apartamenty które budujemy, tworzyły jak najlepszą przestrzeń do życia – zarówno we wnętrzach, jak i w najbliższej okolicy, którą współtworzą nasze budynki. Lokalizacja jest na pewno czynnikiem definiującym każdą inwestycję premium, dlatego tak istotna jest dbałość o odpowiednie wykorzystanie jej potencjału. To właśnie do lokalizacji powinna być dostosowana zarówno architektura projektu, jak i charakter zabudowy oraz funkcje. Inwestycje premium – takie jak m.in. apartamentowiec Yareal budowany przy Łazienkach Królewskich w Warszawie – wymagają szczególnej troski o zachowanie proporcji oraz staranności w planowaniu i realizacji. Rezydencja Łazienki Park dyskretnie wkomponuje się w okolicę dzięki stylowej, kamiennej elewacji oraz zieleni, która będzie sukcesywnie porastać bryłę budynku. Mieszczańską, stylową zabudowę podkreślą zaokrąglone, mieniące się narożniki oraz balkony nawiązujące do modernizmu okresu 20-lecia międzywojennego – tłumaczy Jacek Zengteler, Dyrektor Generalny Yareal Polska.

Kredyt czy gotówka 

Rynek nieruchomości o podwyższonym standardzie jest najmniej wrażliwy na wahania rynku, ponieważ inwestycje te wybierają osoby zamożne. Nie chcąc trzymać tracącej na wartości gotówki na koncie, decydują się na zakup i w większości nie korzystają z kredytowania nieruchomości. 

– Jeśli decydują się na kredyt, to ze względów biznesowych – jest to obecnie najtańsza pożyczka na rynku, z uwagi na spadające stopy procentowe. W przypadku mieszkań z „górnej półki”, procent klientów gotówkowych jest wyraźnie większy niż przy zakupach mniej prestiżowych lokali – tłumaczy Jacek Zengteler, Dyrektor Generalny Yareal Polska.

Jednak, jak zwracają uwagę eksperci, na rekordowo spadających stopach procentowych najwięcej zyskają ci, którzy kredyt mają już od kilku lat. 

– Wraz z początkiem epidemii Rada Polityki Pieniężnej obniżyła kilkukrotnie stopy procentowe. W tym samym czasie marże kredytowe wzrosły średnio o około 0,25-0,30 p.p. Na pewno nie możemy w najbliższym czasie liczyć na obniżenie marż kredytowych. Przy tak niskim poziomie stóp procentowych banki nie mają przestrzeni do obniżania kosztu kredytu. Pandemia i zwiększone wymogi dotyczące wkładu własnego wpłynęły na obniżenie średniej wnioskowanej kwoty kredytu. Od wielu lat systematycznie rosła średnia kwota przekraczając w kwietniu 300 tys. złotych. Tymczasem w czerwcu średnia wnioskowana kwota kredytu spadła do 277 tys. Jest to ewidentnie efekt większego wkładu własnego, a nie sugerowanego przez niektórych spadku cen – wyjaśnia Michał Krajkowski, ekspert firmy doradczej Notus. 

Ile potrwa wzrost  

Ceny apartamentów rosną, a na sprzedaży topowych nieruchomości w ciągu kilku lat można zarobić nawet kilka milionów. Dla przykładu, jeden z nabywców inwestycji z portfolio grupy Angel Poland Group zakupił apartament za 5,5 mln, a po niespełna kilku latach sprzedał go za ok. 8,5 mln. Rynek nieruchomości premium ma przestrzeń do dalszego wzrostu cen, uwzględniając w tym również znaczne różnice cenowe między Polską, a pozostałymi krajami europejskimi, możemy spodziewać się w kolejnych latach jeszcze większego zainteresowania, również wśród zagranicznych inwestorów.