Na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych obserwujemy w ostatnim czasie rozwój najmu instytucjonalnego oraz rosnące zainteresowanie inwestorów tą klasą aktywów. Dla wielu firm jest to jednak zupełnie nowy produkt. Eksperci międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield i międzynarodowej kancelarii DWF Poland podzielili się swoimi doświadczeniami w tym segmencie rynku podczas inauguracyjnego warsztatu z cyklu Resi LAB.

Budynki mieszkalne w całości dedykowane na wynajem to obecnie ok. 30 obiektów, z łącznym zasobem nieprzekraczającym 4 tys. lokali. Eksperci Cushman & Wakefield przewidują, że do końca 2023 roku może powiększyć się o dodatkowe 7 tys. mieszkań. Wśród najistotniejszych czynników wpływających na rozwój sektora mieszkań na wynajem w Polsce wskazuje się między innymi zmianę mentalnościową pokolenia Z, które coraz częściej stawia na „korzystanie” zamiast „posiadania”, wzrost wynagrodzeń oraz rosnącą dostępność tego rodzaju rozwiązania (średnie czynsze są stabilne w długim czasie i nie przekraczają 35-40% średniego wynagrodzenia w danym mieście). Nie można pominąć również wzrostu znaczenia Polski, jako centrum usług serwisowych oraz dodatniej migracji w Warszawie i wybranych miastach regionalnych. Wpływ na rozwój rynku mieszkań na wynajem mają również: zaostrzenie polityki banków dla kredytów hipotecznych oraz wzrost udziału pracy hybrydowej i całkowicie zdalnej, które są skutkami obecnej sytuacji związanej z pandemią i który powoduje zapotrzebowanie na lepszej jakości mieszkania. Aktualne zmniejszenie popytu na wynajmowane mieszkania ze strony studentów oraz wynajmu krótkoterminowego przez turystów jest czasowe i wg ekspertów wróci do poprzedniego poziomu po zakończeniu pandemii spowodowanej COVID-19.

Podczas inauguracyjnego spotkania z cyklu Resi LAB eksperci Cushman & Wakefield oraz DWF Poland opowiedzieli o zdefiniowanych przez nich wyzwaniach związanych z prowadzeniem działalności w zakresie najmu instytucjonalnego w Polsce. Wydarzenie miało kameralny, warsztatowy charakter, pozwalający na wymianę doświadczeń. Podczas spotkania uczestnicy mieli okazję dowiedzieć się, jak wygląda aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym, poznać trendy związane z rozwojem rynku najmu instytucjonalnego w Polsce, najbardziej popularne modele finansowania i pozyskiwania kapitału, a także stosowane modele operacyjne. Aspekty prawno-podatkowe mające wpływ na inwestycje w tym sektorze zaprezentowali eksperci z firmy DWF Poland.

Rynek mieszkaniowy dość łagodnie przechodzi przez pandemię COVID-19. Po znacznym wstrzymaniu aktywności deweloperów w końcówce marca i w kwietniu, w kolejnych miesiącach obserwowaliśmy stopniowe odbudowywanie ich aktywności. Do końca III kw. przekazano do użytkowania o 11% więcej mieszkań niż przed rokiem, liczba rozpoczętych budów spadła o 8% r/r, a liczba lokali, na budowę których wydano pozwolenie spadła o 7% r/r. Nie spełniły się oczekiwania potencjalnych nabywców mieszkań na znaczące spadki cen transakcyjnych. Zarówno w II, jak i w III kwartale 2020 zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym ceny transakcyjne rosły, natomiast ich dynamika wyhamowała. Czynsze najmu w głównych miastach Polski na koniec II kwartału pozostawały stabilne z lekką tendencją spadkową. W III kw. utrwalił się trend spadkowy czynszów – mówi Małgorzata Dziubińska, Associate Director w dziale Consulting & Research Cushman & Wakefield.

Część deweloperów mieszkaniowych dotychczasowo koncentrujących się na budowie mieszkań na sprzedaż dywersyfikuje swoje inwestycje i oferuje inwestorom instytucjonalnym dostarczenie całych budynków przeznaczonych na wynajem, najczęściej w strukturach tzw. forward purchase, forward funding lub JV.

Prywatny sektor wynajmu ("PRS") dynamicznie rozwija się w Polsce jako trend w branży nieruchomości. PRS jest odpowiedzią na potrzeby młodego pokolenia, które ceni sobie elastyczność i mobilność - studentów, młodych specjalistów, młodych rodzin. Wzrost rynku nieruchomości mieszkaniowych, w tym także w sektorze PRS, jest także wynikiem otoczenia prawnego w Polsce, które staje się coraz bardziej przyjazne dla tego typu inwestycji. Transakcje forward purchase, forward funding stanowią najczęściej wybieraną przez naszych klientów formę realizacji tych przedsięwzięć – komentuje Joanna Wojnarowska, partner, kierująca Departamentem Nieruchomości DWF Poland global head of Residential Sector w DWF.

Elementem, który należy wziąć pod uwagę przy ocenie rentowności mieszkaniowych projektów deweloperskich wynajmowanych na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, jest wpływ podatku VAT i podatku od nieruchomości na dochodowość całego przedsięwzięcia. Kluczowe jest także zapewnienie właściwych usług zarządzania nieruchomością i usług operatorskich, które pozwolą na utrzymanie stabilnego obłożenia i postrzegania przez potencjalnych najemców danego budynku jako atrakcyjnego miejsca do zamieszkania – podkreśla Mira Kantor-Pikus, Partner w dziale Capital Markets Cushman & Wakefield.