Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej na obszarze Polski Zachodniej, po oddaniu do użytku 73,3 tys. mkw. w 2020 r., wyniosła pod koniec grudnia 693 tys. mkw. Większość inwestycji to projekty typu BTS. Zauważalny jest jednak wzrost udziału parków magazynowych typu multi-tenant z powierzchnią oferowaną na wynajem.

Bogucka Agnieszka - Colliers

Obszar Polski Zachodniej to najmłodszy wśród rynków magazynowych w Polsce. Obejmuje dość rozległy obszar, na który składają się miasta położone wzdłuż zachodniej granicy Polski, w większości w województwie lubuskim, ale także częściowo w województwie dolnośląskim, a dokładnie w podregionie legnicko-głogowskim. Do głównych ośrodków zalicza się Legnica, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski. Żaden z tych rynków jednak nie dominuje wyraźnie pod względem zasobów nowoczesnej powierzchni magazynowej. W 2020 r. odpowiadały kolejno za 18%, 16% i 7% całkowitej podaży.

– Potencjał Polski Zachodniej jest coraz częściej zauważany przez największych deweloperów, którzy doceniają jej strategiczne położenie względem zachodnich rynków. Dzięki rozwiniętej sieci dróg, bliskości dworców towarowych oraz lotnisk we Wrocławiu i Zielonej Górze tereny te zapewniają sprawną komunikację nie tylko z pozostałymi regionami Polski, ale również z krajami Europy Zachodniej. Firmy mogą liczyć również na duże zaplecze potencjalnych pracowników. Możemy spodziewać się, że zainteresowanie inwestycjami w magazyny w Polsce Zachodniej będzie systematycznie rosnąć – prognozuje Agnieszka Bogucka, analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

BTS głównym wyborem inwestorów

– Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce Zachodniej rozwija się od 2012 r. i przez kolejne lata opierał się w zasadzie wyłącznie na magazynach typu BTS, wznoszonych na potrzeby konkretnych najemców, takich jak m.in. Faurecia Automotive, Syncreon Logistic, Ideal Automotive, BMW czy H&M. Od 2018 r. obserwujemy rozwój rynku powierzchni oferowanych na wynajem w projektach typu multi-tenant - w minionym roku wszystkie oddane do użytku obiekty magazynowe w Regionie Zachodnim należały do tego typu inwestycji – mówi Maciej Chmielewski, senior partner, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers.

Najwyższą aktywnością w regionie wykazała się firma Panattoni, która w ubiegłym roku dostarczyła na rynek 70% nowo oddanej powierzchni magazynowej w ramach pierwszych hal parków Panattoni Park Legnica I (26,2 tys. mkw.) i Panattoni Park Gorzów Wielkopolski (18,8 tys. mkw.) oraz kolejnego etapu Panattoni Park Zielona Góra (6,8 tys. mkw.). Czwartym nowym projektem był natomiast Hillwood Słubice (21,5 tys. mkw.).

– Wraz z powstawaniem nowych parków logistycznych równolegle rosną zasoby magazynów typu BTS – w III kw. 2021 r. do użytku ma zostać oddany projekt dla firmy Amazon o powierzchni 203,4 tys. mkw. To już dziesiąta tego typu inwestycja światowego giganta branży e-commerce w Polsce. Łącznie w budowie w Regionie Zachodnim znajduje się obecnie 226 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej – dodaje Agnieszka Bogucka.

Wskaźnik pustostanów bliski zeru

W 2020 r. wolumen popytu w Polsce Zachodniej osiągnął poziom 265,3 tys. mkw., głównie dzięki transakcji BTS na 200,4 tys. mkw. pomiędzy deweloperem Panattoni i koncernem Amazon, która stanowiła 76% popytu. Na pozostałe 24% wynajętej powierzchni magazynowej złożyły się w większości nowe umowy. Do dużych transakcji zalicza się również podpisanie umowy na obiekt typu BTO w Sulechowie firmy Panattoni o powierzchni 61 tys. mkw., nie jest ona jednak uwzględniania w statystykach zbiorczych.

– Specyfika rynku magazynowego Polski Zachodniej oparta na obiektach typu BTS oraz w ostatnich latach również na parkach logistycznych, w których powierzchnia w większości jest wynajęta jeszcze przed oddaniem projektów do użytku, sprawiła, że aż do końca I poł. 2020 r. współczynnik pustostanów kształtował się na poziomie 0%. Dopiero na koniec III kw. poziom wskaźnika wzrósł do 4,2% ze względu na ukończenie w tym okresie inwestycji niezabezpieczonych wcześniej umowami najmu. Współczynnik ten jednak już pod koniec roku wrócił do niskiego poziomu i wyniósł zaledwie 1,6%. Możemy zatem mówić o stabilnym wysokim popycie na magazyny w Regionie Polski Zachodniej – mówi Agnieszka Bogucka.