Ostrożny, ale jednak optymizm najemców na rynku biurowym – rośnie popyt na biura poza Warszawą.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym w I półroczu 2021.

Przez pierwsze sześć miesięcy roku w Polsce podpisano umowy najmu na ponad 514 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Ponad połowa wolumenu przypadła na główne rynki poza Warszawą[1].

W efekcie znoszenia kolejnych restrykcji połączonych z masową akcją szczepień na rynek wraca ostrożny, ale jednak optymizm. W II kwartale firmy wynajęły blisko 70% więcej powierzchni biurowej na głównych rynkach regionalnych niż w pierwszych miesiącach roku. Łącznie popyt poza Warszawą przekroczył 264 000 m². Najwyższą aktywność najemców odnotowaliśmy w Krakowie (74 100 m²), Trójmieście (72 200 m²) oraz Wrocławiu (45 900 m²). Cały czas na regionalnych rynkach najmu prym wiodą firmy z sektora IT oraz nowoczesnych usług dla biznesu, - wyjaśnia Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL.

Do największych transakcji najmu poza Warszawą należały: renegocjacja i ekspansja Rockwell Automation na łącznie 19 500 m2 w A4 Business Park w Krakowie, renegocjacje 15 600 m² poufnej firmy z sektora usług dla biznesu w biurowcu Kapelanka 42 w Krakowie, umowa przednajmu na 12 300 m² 3M w MidPoint 71 we Wrocławiu oraz renegocjacje 11 400 m² IBM w kompleksie Korona w Krakowie.

Udział renegocjacji utrzymał się na relatywnie wysokim poziomie 46%, a umowy przednajmu stanowiły jedynie 10% całkowitej aktywności na rynkach regionalnych. To potwierdza dość zachowawczą postawę najemców względem podejmowania strategicznych decyzji dotyczących portfolio nieruchomościowego. Niemniej jednak, prowadzimy dzisiaj bardzo dużo dyskusji z najemcami, którzy w najbliższych miesiącach chcieliby podjąć przemyślane i bazujące na analizie danych decyzje odnośnie rozwoju lokalizacji i formatów biurowych. - dodaje Karol Patynowski.

Po szybkich wzrostach pod koniec 2020 r., pierwsza połowa bieżącego roku przyniosła stabilizację na rynku podnajmów.
 
Na koniec II kw. w ofercie na podnajem poza Warszawą było dostępne ponad 168 000 m², z czego 54% znajdowało się we Wrocławiu i Krakowie. Łącznie w Polsce na podnajęcie czeka ok. 300 000 m², - informuje Ewa Grudzień, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Podaż – 760 000 m² w budowie poza Warszawą

Łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce przekroczyły już 12 mln m². Bilans pomiędzy Warszawą a rynkami regionalnymi rozkłada się prawie równomiernie (niecałe 6,1 mln m² vs. ponad 5,9 mln m²).

W I poł. 2021 r. poza Warszawą do użytku oddano 11 budynków biurowych o łącznej powierzchni 126 500 m². Najwyższy poziom nowej podaży został odnotowany w Krakowie (42 400 m²), Poznaniu (35 900 m²) oraz Trójmieście (35,000 m²). Do największych inwestycji ukończonych poza Warszawą w I półroczu należą: Nowy Rynek D (35 800 m², Poznań), Palio A (16 500 m², Trójmiasto), Tertium Business Park III B (13 400 m², Kraków).
 
Aktywność deweloperów poza Warszawą utrzymuje się na mocnym poziomie – wyższym niż w stolicy. W budowie na ośmiu głównych rynkach regionalnych jest kolejne 760 000 m², które zostaną dostarczone do końca 2023 roku. Najwyższy poziom aktywności deweloperskiej obserwujemy we Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście,  - wylicza Ewa Grudzień. - Łącznie w Polsce powstaje obecnie 1,1 mln m² nowoczesnej powierzchni biurowej.

Powierzchnie niewynajęte i czynsze

Średni poziom pustostanów w Polsce to 12,9%, co oznacza wzrost o 3,9 p.p. w porównaniu do pierwszego półrocza 2020 r. Współczynnik pustostanów na ośmiu głównych rynkach regionalnych wynosi 13,4% (o 3 p.p. więcej niż przed rokiem), a w Warszawie 12,5%.

Najwyższe czynsze wśród głównych rynków regionalnych zarejestrowano w Krakowie (14-15,5 euro / m² / miesiąc), a najniższe w Lublinie (10,5-11,5 euro / m²/ miesiąc).

Rynek inwestycyjny

W I półroczu na terenie całego kraju właścicieli zmieniły nieruchomości biurowe o wartości ok. 800 mln euro.

Poza Warszawą wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie biurowym sięgnęła 375 mln euro – co jest wynikiem o ponad 10% lepszym niż średnia na I półrocze z ostatniej dekady. Największa sfinalizowana w trakcie pierwszych sześciu miesięcy 2021 transakcja biurowa w całej Polsce to sprzedaż portfolio Grupy Buma w Krakowie i Wrocławiu za ok. 200 mln euro do Partners Group. Prawie 50% regionalnej aktywności inwestycyjnej przypadło na Kraków, a 27% na Trójmiasto, w którym właściciela zmieniła m.in. Alchemia Neon, sprzedana przez Torus. Biorąc pod uwagę toczące się obecnie transakcje szacujemy, że całoroczny wolumen biurowy powinien być zbliżony do wyniku z 2020,

komentuje Marcin Sulewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.
Na koniec pierwszego półrocza stopa kapitalizacji dla najlepszych obiektów w miastach regionalnych (Kraków i Wrocław) była szacowana na poziomie 5,75% (4,5% w Warszawie).