Profit, People, Planet – to hasło, które coraz częściej pojawia się w strategiach wielu przedsiębiorstw. Choć zysk nadal odgrywa kluczową rolę, to kwestie środowiskowe i społeczne stają się coraz ważniejsze. Koncepcja ta nie mogła ominąć także branży, która odpowiada za 39% emisji gazów cieplarnianych. Czy ESG ma szansę zawładnąć rynkiem nieruchomości? Dlaczego i w jaki sposób warto ją wdrożyć?

Czym jest ESG?

Skrót ESG (ang. Environmental, Social and Governance) określa trzy aspekty, na które powinna zwracać uwagę każda organizacja, chcąc realizować politykę zrównoważonego rozwoju. „E” to kryteria środowiskowe: energia pobierana przez firmę, odpady, które odprowadza i zasoby, których potrzebuje oraz wynikające z tego konsekwencje dla żywych istot. Aspekt ten obejmuje też emisję dwutlenku węgla i wpływ na zmiany klimatyczne. „S” odnosi się do relacji, jakie firma buduje i utrzymuje oraz reputacji wśród ludzi, instytucji oraz w społecznościach, w których prowadzi działalność. Obejmuje też stosunki pracy, różnorodność, inkluzywność. „G” to ład korporacyjny - wewnętrzny system praktyk, kontroli i procedur przyjętych w celu zarządzania firmą, podejmowania skutecznych decyzji, przestrzegania prawa i zaspokajania potrzeb zewnętrznych interesariuszy.

Są to obszary ściśle związane z funkcjonowaniem każdego biznesu, niezależnie od branży. Każda firma, bowiem, zużywając energię i zasoby, wpływa w określony sposób na środowisko (i jest pod jego wpływem), każda działa w ramach jakiejś społeczności i każda jest tworem prawnym, który wymaga zarządzania. Obecnie, za sprawą dyrektywy unijnej 2014/95/UE z 2014 roku i nowelizacji krajowej ustawy o rachunkowości, duże polskie spółki giełdowe od 2018 roku mają obowiązek publikować dane ESG w swoich raportach niefinansowych. Niedługo takie przepisy obejmą znacznie większą liczbę przedsiębiorstw.

ESG a nieruchomości komercyjne – czy to potrzebne?

W zależności od specyfiki przedsiębiorstwa niektóre z postulatów ESG mogą się okazać bardziej adekwatne w stosunku do branży nieruchomości. Takim obszarem jest z pewnością ochrona środowiska. Według danych Organizacji Narodów Zjednoczonych budynki (zarówno mieszkaniowe jak i komercyjne) i budownictwo odpowiadają za 36% zużycia światowej energii^[1]. Co więcej, sektor ten przebija nawet transport.

Inwestycje w nieruchomości na przestrzeni lat stanowią coraz większą część portfeli wielu inwestorów - tym samym, udział ich na świecie wzrasta, a to determinuje ich jakość. Ważne jest zrozumienie, jak duży wpływ na nasze środowisko ma klasa inwestycji nieruchomościowych. Ostatnie lata to zdecydowane zwrot w kierunku takich wartości jak dbałość o środowisko oraz społeczeństwo, w których to obszarach nieruchomości odgrywają istotne znaczenie. Choć trend ten nadal się rozwija, to już teraz widać, że firmy chcące nawiązywać długotrwałe relacje z inwestorami czy najemcami powinny wdrożyć strategię ESG. Co więcej, takie działania nie mogą już służyć tylko poprawie wizerunku firmy, czy też budowie przewagi konkurencyjnej, ale realnie wpływać na jakość życia ludzi oraz poprawiać jakość środowiska. Globalna ekonomia nigdy nie będzie zrównoważona. Jesteśmy jednak w ciągłym procesie transformacji ze szczególnym uwzględnieniem kwestii środowiskowych i ludzkich, a firmy, które się do tych zmian nie zaadaptują, w dłuższej perspektywie mogą mieć problemy z przetrwaniem – mówi Artur Winnicki, CEO Grupy Reesco.

ONZ w swoim raporcie podkreśliło znaczenie budynków i rozwoju przestrzeni miejskich dla realizacji ich globalnej wizji osiągania zrównoważonego rozwoju. Według ich danych do 2050 roku w miastach mieszkać będzie około 70% populacji. Dlatego zadbanie o poprawę komfortu i jakości życia mieszkańców, poprzez dostosowanie standardów budownictwa, minimalizujących wpływ na środowisko naturalne i otoczenie, będzie w najbliższych latach kluczowe.

Zrównoważony rozwój na fali wznoszącej

Projektowanie budynku w duchu ekologicznym nie jest już dziś wyróżnikiem. Takie praktyki stają się standardem, a najwięksi inwestorzy przywiązują wagę m.in. do tego, czy budynek posiada eko-certyfikat.  Według danych z raportu Global Sustainable Investment Alliance 35,9% ogółu zarządzanych aktywów w Europie, USA, Kanadzie, Japonii, Australii i Nowej Zelandii stanowią inwestycje zrównoważone^[2]. Podobne zainteresowanie widać ze strony najemców, którzy coraz częściej poszukują powierzchni przyjaznych środowisku.

Najemcy obiektów handlowych są coraz bardziej świadomi wpływu człowieka na naszą planetę i chcą minimalizować swój negatywny wkład, wybierając powierzchnie przyjazne środowisku. Wobec tego wynajmujący wdrażają ekologiczne rozwiązania. Dotyczy to nie tylko nowopowstałych budynków ale także tych, starzejących się, które czeka modernizacja czy przebudowa. Obiekty dostosowywane są do nowych ekologicznych wymagań m.in. poprzez odpowiedni dobór materiałów na etapie prac fit-out oraz późniejsze decyzje związane z zarządzaniem nieruchomościami dotyczące zintegrowanego systemu BMS, wyboru dostawcy energii z odnawialnych źródeł czy „prozaicznych” decyzji tj. segregacji śmieci . Takie działania pozytywnie wpływają na długoterminową wartość obiektu,– przekonuje Lucyna Śliż, Head of Development, Reesco Retail.

Coraz bardziej eko jest też sektor hospitality. Nowoczesne obiekty hotelowe to zrównoważone energetycznie budynki wyposażone np. w instalacje ograniczające zużycie wody, czy kontrolujące stopień działania wentylacji/klimatyzacji w zależności od zajętości pokoju hotelowego. Dodatkowo wnętrza projektowane są w taki sposób, aby w przyszłości ułatwić przeprowadzenie tzw. „soft & hard refurnishmentu”, który systemowo przewiduje się po – odpowiednio – 7 i 14 latach. Ogranicza to zużycie materiałów i negatywny wpływ na środowisko. Sektor hospitality nie zapomina także o aspekcie „Social”, czyli trzeciej składowej skrótu ESG. Wpisuje się w to miedzy innymi wkomponowywanie hoteli w tkankę funkcjonalną (i społeczną) miast. Partery obiektów coraz częściej są otwarte na życie lokalnych społeczności, a nie tylko na potreby gości hotelowych.

Czy ESG musi być drogie?

Filozofię ESG najłatwiej będzie wprowadzać w tych obszarach, w których może ona przynieść realne oszczędności dla firmy. Energooszczędne urządzenia czy oświetlenie LED – to elementy, które coraz częściej pojawiają się m.in. w przestrzeniach biurowych. Zastosowanie proekologicznych rozwiązań nie musi się wcale wiązać z większymi wydatkami. Przykładem jest budynek AFI V.Offices w Krakowie zaprojektowany przez pracownię Iliard wchodzącą w skład Reesco Group. Budynek uzyskał 98,9% punktów podczas certyfikacji BREEAM, co jest drugim najwyższym wynikiem w historii tego standardu, a jego realizacja nie wymagała zwiększenia nakładów finansowych.

Budynek AFI V.Offices to dla nas wyjątkowa inwestycja ze względu na wynik certyfikacji. Co ciekawe, taki wynik udało nam się osiągnąć bez wymyślania niesamowitych rozwiązań. Podeszliśmy do całego procesu projektowania bardzo rzetelnie od samego początku i we współpracy z bardzo świadomym inwestorem udało nam się zrealizować tę inwestycję bez przekraczania budżetu. Co więcej, zredukowaliśmy pobór energii o 37%, emisję CO₂ o 34%, a zużycie wody o ponad 57%. Dlatego z pełnym przekonaniem mogę powiedzieć, że zrównoważone budownictwo wcale nie musi być drogie - dodaje Wojciech Witek, współzałożyciel Iliard i członek zarządu Reesco Hospitality.

^[1] Program Środowiskowy Organizacji Narodów Zjednoczonych, Global Status Report for Buildings and Construction, 2019.
^[2] Global Sustainable Investment Review 2020