Poznański rynek mieszkaniowy najlepsze ma przed sobą. Taka konkluzja wyłania się z raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Poznaniu - II kwartał 2021” przygotowanego na zamówienie Oddziału Poznańskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zapotrzebowanie na lokale mieszkalne jest tak duże, że deweloperom nawet trudno nadążyć z zapewnieniem odpowiedniej podaży, a bieżący rok może się okazać rekordowy pod względem sprzedaży w stolicy Wielkopolski.

Poznański pierwotny rynek mieszkaniowy jest piątym co do wielkości rynkiem w Polsce, a co za tym idzie, jego funkcjonowanie ma niemały wpływ na całą branżę deweloperską w kraju. Działający w Poznaniu deweloperzy w okresie styczeń -czerwiec 2021, sprzedali 39 tys. nowych lokali co jest wynikiem o 7,2 procent lepszym od tego osiągniętego w rekordowym dotąd pierwszym półroczu 2017 roku - wynika z raportu JLL “Rynek mieszkaniowy w Polsce - II kwartał 2021”. Warto spojrzeć również lokalnie, ponieważ Poznań i jego okolice pod wieloma względami wyróżnia się.

Czy deweloperzy zdążą budować?

Deweloperzy w Poznaniu nie mogą narzekać na brak zainteresowania swoją ofertą. Sprzedaje się i buduje sporo, od kawalerek w najlepszych lokalizacjach blisko centrum, po przestronne domy z ogrodami, na przedmieściach stolicy Wielkopolski.

- Poznański rynek mieszkaniowy jest w zupełnie innej fazie cyklu niż pozostałe duże rynki (Warszawa, Kraków czy Trójmiasto). Przed rozpoczęciem pandemii sprzedaż dopiero nabierała rozpędu i gdyby nie Covid najprawdopodobniej mielibyśmy do czynienia z rekordowym wolumenem sprzedaży już w 2020 r. – mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego firmy JLL. Z tego względu zasadne wydaje się pytanie – czy deweloperzy nadążą z uruchamianiem budów kolejnych osiedli mieszkaniowych? - Na rynku poznańskim widać sygnały nadwyżki popytu nad podażą - od połowy 2019 r. kwartalna sprzedaż przewyższa nowe wprowadzenia a oferta maleje. Nadal jednak poziom 4,8 tys. mieszkań, z których mogą wybierać nabywcy jest relatywnie wyższy niż na pozostałych rynkach – podkreśla Aleksandra Gawrońska z firmy JLL.

Geografia sprzedaży i zakres cen

Analizy JLL pokazują również, że istnieją spore różnice pomiędzy zainteresowaniem nabywców nieruchomościami zlokalizowanymi w poszczególnych dzielnicach samego Poznania, oraz na jego obrzeżach. W II kwartale 2021 w granicach miasta najpopularniejsze były Nowe Miasto, Jeżyce oraz Grunwald, tam też deweloperzy zapewniali najwyższą podaż nowych mieszkań. Równie prężnie rozwija się rynek mieszkaniowy na obrzeżach Miasta. Tam również zainteresowanie nabywców w I i II kwartale przewyższało bieżącą podaż nowych inwestycji. Według danych GUS (2020) gminy z największą liczbą oddanych mieszkań to Swarzędz, Września, Komorniki, Mosina i Kórnik. Podobnie jak w innych największych miastach, także na rynku poznańskim mieszkaniówka okazała się wyjątkowo odporna na wpływ pandemii.

Rynek mieszkaniowy rożni się̨ od rynków innych dóbr konsumpcyjnych i inwestycyjnych. Mieszkanie zajmuje istotne miejsce w hierarchii potrzeb każdego człowieka. Jest także najkorzystniejszym rozwiązaniem lokowania oszczędności. A teraz mamy dobry moment na takie decyzje. Zaprezentowane przez JLL dane sprzedażowe to potwierdzają. Warto dodać, że w ostatnim okresie mieliśmy do czynienia ze skokowymi podwyżkami cen niektórych materiałów. Drożeją również grunty, a ich dostępność jest co raz mniejsza. Wszystko to ma bezpośrednie przełożenie na poziom cen oferowanych nieruchomości. – wskazuje Agnieszka Banaszak, Wiceprezes Zarządu Oddziału Poznańskiego PZFD.

Przy tym, jak zauważa ekspertka JLL Aleksandra Gawrońska, średnie ceny na rynku pierwotnym w Poznaniu rosną wolniej niż w Krakowie czy Warszawie. W II kwartale br. najwięcej mieszkań sprzedanych zostało w przedziale cenowym 7-8 tysięcy zł brutto / m², co na tle innych największych rynków w Polsce wciąż z punktu widzenia nabywcy wygląda niezwykle korzystnie. Na koniec czerwca najdroższe mieszkania oferowane były na Jeżycach (szczególnie w centralnej części dzielnicy), a najtańsze na Naramowicach i Podolanach. Po zakupie lokalu od dewelopera, klient zwykle czeka rok na przekazanie kluczy, a różnice względem pozostałych kwartałów są nieznaczne.

Szczyt popytu w Poznaniu dopiero nastąpi

Jakie są prognozy dla poznańskiego rynku mieszkaniowego? Bardzo dobre, mimo że nie wszystkie czynniki wpływają na branżę pozytywnie. Wydłużające się procedury urzędowe związane z wprowadzaniem nowych projektów mieszkaniowych, nowelizacja specustawy inwestycyjnej („lex deweloper”), nowa ustawa deweloperska, wreszcie rosnące koszty materiałów budowlanych oraz wykonawstwa mają spore znaczenie. Jednakże nie są przeważające i nie zahamują popytu.

- Poznaniacy marzą by mieć swoje M. Covid w tym nie przeszkodzi. Co prawda ze względu na pandemię, szczyt popytowy został jednak przesunięty i to właśnie bieżący rok i kolejny mogą okazać się dla naszego lokalnego rynku pierwotnego najlepszym okresem pod względem sprzedaży mieszkań. To bardzo dobra wiadomość dla naszego Oddziału. – podsumowuje Agnieszka Banaszak Wiceprezes Zarządu Oddziału Poznańskiego PZFD.