Marcin Jański, szef sektora inwestycji mieszkaniowych i alternatywnych w CBRE:

W 2022 roku na rynku mieszkaniowym zobaczymy kontynuację trendów, które obserwowaliśmy w mijającym roku i to pomimo zmiany warunków panujących na rynku. Należy spodziewać się dynamicznego rozwoju najmu instytucjonalnego, spadającego popytu, co będzie wypadkową rosnących stóp procentowych. Ceny jednak nie spadną. Mniejszy popyt nie obniży cen na rynku.

Rośnie najem instytucjonalny

Inwestorzy instytucjonalni budują obecnie portfele budynków z mieszkaniami przeznaczonymi wyłącznie na wynajem i ten trend utrzyma się również w 2022 roku roku. Zwłaszcza, że w ostatnich miesiącach wyobraźnię rozpalała skala tych zakupów. Firmy kupowały kilkaset, czy nawet ponad tysiąc mieszkań jednocześnie. Nadal jednak na tle portfela zbudowanego w celach inwestycyjnych przez indywidualnych nabywców to niewielka skala.

Przed nami jednak istotna zmiana. Mieszkania, kupowane przez inwestorów instytucjonalnych, najczęściej na etapie budowy lub planowania, pojawią się na większą skalę na rynku najmu, trwale zmieniając jego obraz. W dylemacie „wynająć czy kupić”, oprócz relacji czynszu do raty kredytu, będzie pojawiał się aspekt wygody wynajmu w budynku z profesjonalnym operatorem. Mieszkanie w budynku przeznaczonym na wynajem stopniowo stanie się bohaterem relacji w social mediach i rozmów wśród znajomych.

Rosnące stopy procentowe ograniczą popyt na nowe mieszkania

Po trzech kolejnych podwyżkach stóp procentowych, na rynku dominuje przekonanie, że to nie ostatnie słowo Rady Polityki Pieniężnej. Równolegle rośnie WIBOR 3M i 6M, a spada zdolność kredytowa potencjalnych nabywców. To wzmacnia rynek najmu, bo coraz więcej osób zastanawia się, czy zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu na 30 lat ma sens.

Wzrost stóp procentowych i docelowe obniżenie inflacji zmniejszą również popyt ze strony osób, które w nieruchomościach szukały bezpiecznej inwestycji. Inwestorzy indywidualni w najbliższym roku nadal mogą liczyć na wzrost wartości swojej nieruchomości, ale jednocześnie, przy ograniczonym popycie, płynność inwestycji stanie się mniejsza. Profesjonalizacja rynku najmu oznacza też silniejszą konkurencję dla niedoświadczonych inwestorów indywidualnych.

Słabszy popyt nie obniży cen

Wszystkie koszty związane z procesem budowlanym rosną, co deweloperzy uwzględniają w kosztorysach nowych inwestycji. To ostatecznie wpływa na wzrost cen ofertowych. Dodatkowo, na największych rynkach deweloperzy mieli w mijającym roku problemy z zaspokojeniem istniejącego popytu. Zmniejszenie liczby potencjalnych nabywców (ze względu na wzrost stóp procentowych i na rosnące ceny mieszkań), w pierwszej kolejności przyniesie dążenie do równowagi rynkowej przy wyższych niż obecnie cenach.

W drugiej połowie przyszłego roku będzie już obowiązywał program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Nieznane są jeszcze szczegóły konkretnej oferty banków, a liczne ograniczenia nałożone na potencjalnych beneficjentów mogą spowodować, że realna wielkość tej grupy będzie niewielka. Część nowego popytu popłynie również na rynek wtórny lub zostanie zaspokojona budową domów jednorodzinnych. Jeżeli jednak program wygeneruje zainteresowanie na rynku pierwotnym, możemy mieć do czynienia ze zmianą struktury oferty deweloperskiej, tak aby większa jej część spełniała warunki kredytu z gwarancją. Podobnie jak w przypadku wcześniejszego programu, Mieszkanie dla Młodych, sytuacja będzie zróżnicowana lokalnie. Najprawdopodobniej w 2022 roku nie zobaczymy jeszcze realnego wpływu programu na przeciętne ceny, choć będzie on szeroko analizowany.