Deweloperzy w Polsce widzą coraz większy potencjał w sektorze PRS, czyli najmu instytucjonalnego. W ubiegłym roku już niemal 1 na 5 mieszkań zostało sprzedanych z takim przeznaczeniem. Współpraca z inwestorami instytucjonalnymi pozwala deweloperom mieszkaniowym na dywersyfikację ryzyka. W szczególności w kontekście serii podwyżek stóp procentowych i spodziewanego mniejszego zainteresowania zakupami wśród klientów indywidualnych.

Obecnie, głównie ze względu na rosnące stopy procentowe, ale też w obliczu innych zawirowań rynkowych, spodziewane jest osłabienie popytu ze strony nabywców indywidualnych. W tej sytuacji zaplanowanie długofalowej współpracy z inwestorem instytucjonalnym stanowi pożądane zróżnicowanie źródła przychodów. Istotne znaczenie ma też to, że ścieżka została już przetarta: na rynku wypracowane zostały pierwsze procedury i schematy współpracy, w wynikach sprzedażowych zostały odnotowane pionierskie transakcje. Rośnie też liczba inwestorów instytucjonalnych rozważających budowę portfela mieszkań na wynajem w Polsce, a więc łatwiej znaleźć podmiot zainteresowany taką transakcją.

Sprzedaż indywidualna rozciągnięta w czasie, instytucje kupują na raz

Całkowita liczba mieszkań sprzedanych indywidualnym nabywcom to suma sprzedaży mieszkań oferowanych w wielu inwestycjach, w różnych lokalizacjach i w różnym standardzie. Realny popyt w konkretnym projekcie rzadko sięga choćby kilkudziesięciu sprzedanych jednostek kwartalnie, a czasem ogranicza się do kilku transakcji. W rezultacie sprzedaż mieszkań indywidualnym nabywcom przebiega długofalowo. Powszechną praktyką deweloperów jest realizowanie inwestycji wieloetapowo, aby reagować na zmieniający się popyt, przy czym nie ma to na celu sztucznego ograniczania podaży, ale utrzymanie kruchej równowagi pomiędzy istniejącym popytem, możliwościami obsługi biur sprzedaży i zapewnieniem finansowania budowy.

W przypadku zakupu inwestycji przez inwestora instytucjonalnego nabywane są w jednym momencie całe projekty mieszkaniowe, często na etapie planowania, których sprzedaż klientom indywidualnym mogłaby zająć nawet 3-4 lata i w tym czasie pojawiać się stopniowo w wynikach sprzedażowych dewelopera. Trudno więc powiedzieć, że inwestorzy instytucjonalni istotnie ograniczają podaż mieszkań, która byłaby dostępna dla przeciętnego Kowalskiego, ponieważ większości tych mieszkań deweloperzy nie wprowadziliby w jednym momencie do sprzedaży dla nabywców indywidualnych, ani nie pojawiłoby się porównywalne zainteresowanie ze strony nabywców indywidualnych.

Jak zachowają się ceny?

Duży popyt niewątpliwie ma wpływ na wzrost cen, ale obecnie ważniejszy jest wzrost po stronie kosztów, zarówno materiałów budowlanych, robocizny czy nawet finansowania. Nie zapominajmy też, że na polskim rynku od dawna obecni są inwestorzy indywidualni, którzy nie kupują mieszkań na własne potrzeby, a ich udział w rynku sięga nawet kilkudziesięciu procent. To raczej w ich przypadku niż w przypadku inwestorów instytucjonalnych, większe znaczenie przy akceptacji cen mogą mieć nastroje rynkowe od chłodnych kalkulacji. Na rynku istnieje też grupa nabywców indywidualnych, która nie ocenia klasycznej rentowności inwestycji, licząc przede wszystkim na dalszy wzrost wartości nabywanych mieszkań.