Trwająca w Ukrainie wojna może przyczynić się do wstrzymania części inwestycji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej

Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers w Polsce

Ceny paliw, energii i materiałów budowlanych będą mieć kluczowy wpływ na budowę, eksploatację, finansowanie, rozwój i nabywanie nieruchomości komercyjnych w 2022 r. i w kolejnych latach. Towarzyszyć im będą wyzwania związane z zachowaniem łańcucha dostaw, nearshoring, czyli przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu, oraz szybko rosnąca inflacja. Wszystkie wymienione czynniki przełożą się także na ceny sprzedaży nieruchomości i wysokość czynszów płaconych przez najemców – wynika z raportu Colliers pt. „CEE Investment Scene 2021/2022”.

Pomimo zakłóceń związanych z pandemią, wolumen inwestycyjny za rok 2021 wzrósł o 6% rok do roku i wyniósł łącznie 11,07 mld euro. Był jednak o 20% niższy niż w 2019 r. W ostatnim kwartale roku nastąpiło wyraźne ożywienie, przy czym niektóre rynki nadal borykały się z brakiem dostępnych produktów. Polska z 57-proc. udziałem w wolumenie w regionie CEE, jest jednym z nielicznych krajów, który powrócił do swojej 5-letniej średniej sprzed pandemii.

– Polska wychodzi z okresu pandemii wzmocniona, z większą płynnością i rekordami wycen w większości sektorów rynku. Polski rynek udowodnił, że pomimo obostrzeń pandemicznych i związanych z tym ograniczeń dla inwestorów cieszy się dużym i wciąż dynamicznie rosnącym zainteresowaniem globalnego kapitału i będzie odgrywał coraz większą rolę wśród kluczowych europejskich rynków nieruchomości – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers w Polsce.

Przed wybuchem wojny w Ukrainie eksperci Colliers szacowali, że tegoroczne wolumeny mogą przekroczyć 12 mld euro, jednak konflikt za naszą wschodnią granicą negatywnie wpłynął na te prognozy.

– Obserwujemy, że z powodu trwającej w Ukrainie wojny niektórzy inwestorzy wstrzymują się z podejmowaniem decyzji inwestycyjnych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Niektórzy z najemców zdecydowali się na zawieszenie negocjacji leasingowych lub wycofanie się z procesów. Jednym z powodów tej sytuacji jest rosyjska struktura właścicielska niektórych z nich, kolejnym jest niepewność związana z wojną, która toczy się blisko krajów regionu. Nie wszyscy jednak realizują tę strategię – nawet w najtrudniejszych czasach znajdą się bowiem inwestorzy, którzy poszukują nowych możliwości inwestycyjnych i je znajdują – mówi Kevin Turpin, Dyrektor ds. Rynków Kapitałowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

Stopy zwrotu dla najlepszych nieruchomości

W 2021 r. eksperci Colliers odnotowali ograniczone wahania stóp zwrotu dla najlepszych nieruchomości na wielu rynkach w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, głównie ze względu na ciągły brak danych o transakcjach, które wsparłyby dalsze ruchy cenowe w niektórych sektorach i na niektórych rynkach. Wyjątkiem są stopy zwrotu za najlepsze obiekty magazynowe, które od I kwartału 2020 r. spadły średnio o prawie 100 punktów bazowych w całej Europie Środkowo-Wschodniej, a w Polsce o ponad 180 punktów bazowych. Nadal uważamy, że na niektórych rynkach nastąpi dalsza kompresja, chociaż pandemia i skutki wojny w Ukrainie powodują presję inflacyjną, presję na stopy procentowe i negatywną presję gospodarczą.

Magazyny na czele

W ubiegłym roku nieruchomości magazynowe, po raz pierwszy od 2008 roku, znalazły się na pierwszym miejscu wśród najatrakcyjniejszych aktywów inwestycyjnych. Ich udział w całkowitym wolumenie w regionie CEE w 2021 r. wyniósł 38%. Pomimo dość małej podaży atrakcyjnych aktywów nieruchomości biurowe i mieszkaniowe nadal regularnie odnotowują stabilny poziom wolumenu transakcji. Z kolei przedmiotem transakcji na rynku nieruchomości handlowych są w dalszym ciągu parki handlowe i supermarkety. Nadal ograniczona jest aktywność transakcyjna w sektorze nieruchomości hotelowych.

Europejski kapitał na zakupach

W 2021 r. za 36% wolumenu transakcji odpowiadały fundusze z Europy Zachodniej i Północnej, w szczególności z Niemiec, Wielkiej Brytanii, Austrii i Szwecji. Bardzo aktywni byli również inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej, których udział wyniósł 32%. Największą aktywność wykazywał kapitał czeski – 18-proc. udział w całkowitym wolumenie w regionie CEE. Inwestorzy z Czech odpowiadali także za 52% czeskiego wyniku rocznego i 68% słowackiego. Transakcje kupna z ich udziałem odnotowano również w Polsce, Rumunii, na Węgrzech i w Bułgarii.

Wskaźniki i czynniki ekonomiczne

W związku z trwającymi kryzysami geopolitycznym i pandemicznym trudno jest przedstawić prognozy gospodarcze, gdyż ulegają one dynamicznym zmianom. Obecna sytuacja jest bardzo złożona - ma wpływ na gospodarkę i najprawdopodobniej jeszcze w 2022 r. ulegnie pogorszeniu, by odbić w kolejnych latach. Wojna w Ukrainie i związane z nią sankcje, czynniki i zakłócenia wynikające z pandemii, jak również kwestie związane z ochroną środowiska, społeczną odpowiedzialnością i ładem korporacyjnym (ESG), będą mieć wpływ na rynki nieruchomości w zakresie podaży, popytu i cen. Nie wszystkie z tych oddziaływań są negatywne, jednak różnią się w zależności od segmentu rynku nieruchomości.

– Rynek bacznie przygląda się uważnie zarówno rosnącej inflacji, jak i stopom procentowym, kończy się bowiem trwający od dłuższego czasu okres utrzymywania tych ostatnich na wyjątkowo niskim poziomie. Wpłynie to nie tylko na wyceny i koszty kredytów, lecz także na wiele innych kosztów ponoszonych przez inwestorów, deweloperów, najemców i konsumentów – dodaje Kevin Turpin.

ESG w polu zainteresowania inwestorów

Istnieje coraz pilniejsza potrzeba uwzględnienia czynników ESG w procesie podejmowania decyzji przez inwestorów działających na rynku nieruchomości. Jest to szczególnie istotne ze względu na duże zróżnicowanie metod analizy i wdrażania ESG w poszczególnych sektorach rynku w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

– Elementy, które składają się na ESG, już teraz są ważne dla strategii inwestycyjnych, a w przyszłości staną się jeszcze ważniejsze. Przeprowadzenie analizy ESG w trakcie procesu due diligence może pomóc inwestorom zidentyfikować zagrożenia związane z transakcją oraz kluczowe możliwości poprawy wskaźników ESG po dokonaniu zakupu. Jednocześnie wskazują na aspekty, które nie spełniają standardów zrównoważonego rozwoju i nie spełniają wymogów regulacji prawnych – mówi Oana Stamatin, Dyrektor ds. ESG na region Europy Środkowo-Wschodniej i Rumunii w Colliers.