Jeszcze do niedawna za ulice handlowe uważano jedynie główne ciągi miejskie, jak np. ul. Nowy Świat czy ul. Marszałkowską w Warszawie. Pandemia to zmieniła. Zamknięte galerie handlowe oraz zmiana zachowań zakupowych Polaków przyczyniły się do rozkwitu ulic handlowych w osiedlach mieszkaniowych. Ten niesłabnący trend sprawia, że najemcy, także sieciowi, chętnie lokują działalność w parterach budynków mieszkaniowych. Równocześnie inwestycje w osiedlowe lokale użytkowe stały się atrakcyjnym sposobem na lokatę kapitału – podaje najnowszy raport firmy Colliers pt. „Ulice handlowe w warszawskich osiedlach mieszkaniowych”. Przeanalizowano w nim strukturę 40 ciągów handlowych w 14 dzielnicach Warszawy, o dynamicznie rozwijającym się budownictwie mieszkaniowym.

Mieszkaniówka z usługami

Jak wynika z danych Colliers, blisko 50% oddanych w ostatniej dekadzie warszawskich inwestycji mieszkaniowych oferuje infrastrukturę uzupełniającą, w tym lokale użytkowe przeznaczone na sklepy, restauracje, kawiarnie, gabinety lekarskie czy inne usługi. Z kolei z realizowanych obecnie około 200 projektów niemal 120 posiadać będzie  tego typu powierzchnie. 

- Pandemia COVID-19 wyraźnie wpłynęła na zachowania zakupowe klientów. Lockdowny spowodowały, że wiele osób zaczęło realizować swoje potrzeby w bliskim otoczeniu miejsca zamieszkania. Odwrót pandemii nie spowoduje zmiany tego trendu, co zauważyli już najemcy, coraz chętniej wchodzący na ulice handlowe w osiedlach – mówi Krzysztof Wyrzykowski, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers.

W przeanalizowanych przez ekspertów firmy ciągach handlowych w warszawskich osiedlach znajduje się ok. 3 430 lokali użytkowych o łącznej szacowanej powierzchni 363 tys. m² GLA (przy średniej wielkości lokalu 106 m²). Przeważają lokale małe (51‑100 m²) i bardzo małe (do 50 m²).

– Największa liczba lokali znajduje się w dzielnicach: Ursynów – 700 lokali, Wola – 500 oraz Mokotów – 487. Ich najmniejszą podaż zaobserwowaliśmy natomiast we Włochach – 44 lokale, na Ochocie – 81 i na Pradze-Północ – 60 – wymienia Wojciech Wojnowicz, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Niska podaż

Dostępność wolnych lokali użytkowych na potrzeby handlu, usług i gastronomii w osiedlach mieszkaniowych należy ocenić jako stosunkowo niską. Łącznie w badanych obszarach zidentyfikowano ok. 440  takich lokali (12-proc. współczynnik pustostanów), o szacowanej łącznej powierzchni 4 700 m².

– Większość z nich stanowią lokale dobrej jakości, znajdujące się w parterach nowych budynków mieszkaniowych, z witrynami i bezpośrednimi wejściami z ulicy. Zdarza się jednak, że projekty architektoniczne budynków mieszkaniowych nie uwzględniają specyficznych potrzeb sektora handlowo-usługowo-gastronomicznego. Niektóre lokale znajdują się w podcieniach, ich widoczność ograniczona jest zielenią lub elementami małej architektury, a do lokalu dojść można tylko schodami, co zdecydowanie obniża ich atrakcyjność – mówi Katarzyna Michnikowska, Dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Ceny najmu za lokale handlowo-usługowe w budynkach mieszkaniowych wahają się w granicach 44-150 zł/m²/miesiąc w zależności od ich lokalizacji, wielkości i jakości.

– W większości przypadków plusem prowadzenia działalności w otoczeniu osiedli mieszkaniowych są niższe stawki czynszowe względem galerii handlowych, jak również znacząco niższe koszty eksploatacyjne. Do atutów zaliczyć można brak wyśrubowanych wymogów technicznych lokali, jak również niższe wymagania w kontekście zabezpieczeń oraz krótsze i mniej skomplikowane umowy najmu – mówi Krzysztof Wyrzykowski.

Najpopularniejsi najemcy

Lokale w budynkach mieszkaniowych upodobały sobie przede wszystkim małe sklepy z sektora spożywczego (sieciowe i niesieciowe), piekarnie (sieciowe i rzemieślnicze), cukiernie i lodziarnie (głównie koncepty indywidualne) oraz sklepy z alkoholem – najemcy tego typu zajmują 61% wszystkich lokali. Tuż za nimi znajdują się sklepy z sektora zdrowie i uroda (11%), a wśród nich królują apteki (sieciowe i niesieciowe) i drogerie (głównie sieciowe). Sporą grupę najemców stanowią też sklepy sklasyfikowane jako inne: wszelkiego rodzaju kwiaciarnie, zoologiczne, papiernicze, pasmanterie, prezenty, e-papierosy czy odżywki.

– Warto dodać, że w lokalach użytkowych w osiedlach mieszkaniowych obserwuje się postępującą ekspansję dyskontów niespożywczych. Z kolei rzadko występują sklepy z branży mody, a jeśli już pojawiają się w takich lokalizacjach, to są przedsięwzięciami indywidualnymi: niewielkie sklepiki z modą damską i uniseks oraz butiki cyrkularne (odzież używana) – zaznacza Katarzyna Michnikowska.

W strukturze lokali usługowych przy ulicach w osiedlach mieszkaniowych przeważa sektor zdrowie i uroda (44% wszystkich usług) oraz gastronomiczny (26%). Ze względu na potrzeby młodego pokolenia mieszkańców wśród najemców pojawiają się też podmioty z dziedziny usług edukacyjnych, m.in. szkoły, przedszkola, żłobki, ale także szkoły językowe czy pracownie plastyczne. Na drugim biegunie znajdują się sektor finansowy, który stanowi zaledwie 4% wszystkich usług oraz branża rozrywkowo-rekreacyjna, w tym kluby fitness i siłownie.

Lokata kapitału

Większość lokali dostarczanych na rynek wystawiana jest na sprzedaż. Kupują je zarówno osoby fizyczne, jak i inwestorzy instytucjonalni, którzy wynajmują je najemcom sieciowym i niesieciowym. Można spodziewać się, że pakiety „dobrze wynajętych” lokali użytkowych będą stanowić atrakcyjny produkt inwestycyjny, zwłaszcza dla inwestorów średniej wielkości i małych.

– Coraz częściej klienci, którzy chcą inwestować w nieruchomości, zamiast kupić kolejne mieszkanie na wynajem, dostrzegają wartość zakupu już wynajętego lokalu usługowego. Długość umowy najmu liczona w latach, a nie w miesiącach (jak przy lokalach mieszkaniowych), pewny płatnik oraz najemca, który często weźmie na siebie koszt adaptacji przy niewielkiej partycypacji właściciela lokalu – to tylko niektóre z plusów inwestowania w nieruchomości komercyjne – mówi Karol Milczarski, Senior Associate w Dziale Powierzchni Handlowych w Colliers.