nieruchomosci

Szanowny Użytkowniku,

Zanim zaakceptujesz pliki "cookies" lub zamkniesz to okno, prosimy Cię o zapoznanie się z poniższymi informacjami. Prosimy o dobrowolne wyrażenie zgody na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych partnerów biznesowych oraz udostępniamy informacje dotyczące plików "cookies" oraz przetwarzania Twoich danych osobowych. Poprzez kliknięcie przycisku "Akceptuję wszystkie" wyrażasz zgodę na przedstawione poniżej warunki. Masz również możliwość odmówienia zgody lub ograniczenia jej zakresu.

1. Wyrażenie Zgody.

Jeśli wyrażasz zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych przez naszych Zaufanych Partnerów, które udostępniasz w historii przeglądania stron internetowych i aplikacji w celach marketingowych (obejmujących zautomatyzowaną analizę Twojej aktywności na stronach internetowych i aplikacjach w celu określenia Twoich potencjalnych zainteresowań w celu dostosowania reklamy i oferty), w tym umieszczanie znaczników internetowych (plików "cookies" itp.) na Twoich urządzeniach oraz odczytywanie takich znaczników, proszę kliknij przycisk „Akceptuję wszystkie”.

Jeśli nie chcesz wyrazić zgody lub chcesz ograniczyć jej zakres, proszę kliknij „Zarządzaj zgodami”.

Wyrażenie zgody jest całkowicie dobrowolne. Możesz zmieniać zakres zgody, w tym również wycofać ją w pełni, poprzez kliknięcie przycisku „Zarządzaj zgodami”.



Artykuł Dodaj artykuł

Co decyduje o atrakcyjności lokali użytkowych w osiedlach mieszkaniowych?

Dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego poza ścisłym centrum miast oraz zmiana zachowań konsumentów, nastawionych na lokalność życia i zakupów, otwierają nowe możliwości dla najemców z sektora handlowo-usługowego.

Dynamiczny rozwój budownictwa mieszkaniowego poza ścisłym centrum miast oraz zmiana zachowań konsumentów, nastawionych na lokalność życia i zakupów, otwierają nowe możliwości dla najemców z sektora handlowo-usługowego. W efekcie stale rośnie popyt na lokale w osiedlach mieszkaniowych, o czym świadczy m.in. niski współczynnik pustostanów – na poziomie 12%, jak podają eksperci Colliers w raporcie pt. „Ulice handlowe w warszawskich osiedlach mieszkalnych”. Oznacza to, że z 3430 przebadanych przez nich lokali wolnych pozostaje ok. 440 o łącznej powierzchni ok. 4 700 m2.[1] Większość odznacza się wysoką jakością, są jednak zróżnicowane pod względem powierzchni i infrastruktury. Decydując się na obecność w osiedlach mieszkaniowych, warto więc zwrócić uwagę na kilka aspektów, które przesądzają o tym, że lokal jest atrakcyjny i będzie przyciągać klientów.  

Daj się zauważyć

Jednym z czynników decydujących o atrakcyjności lokali użytkowych jest ich widoczność w ciągu handlowym i dostępność dla różnych grup odbiorców. Z badań przeprowadzonych przez Colliers wynika, że aż 99% z przeanalizowanych lokali posiada witryny i bezpośrednie wejścia z ulicy. To lokalizacje wysokiej jakości, znajdujące się w parterach nowych budynków. W niektórych inwestycjach zdarzają się jednak bariery architektoniczne takie jak schody, platformy, podcienie czy mała architektura, które obniżają atrakcyjność powierzchni handlowo-usługowych. Ukryte za nimi lokale stają się słabo widoczne dla potencjalnych klientów oraz niedostępne dla osób, które nie są w stanie swobodnie się poruszać. Wyzwaniem dla tych ostatnich są także pomieszczenia dwupoziomowe, zwłaszcza z piwnicami.

Lokal dla branży

Wybierając lokal, warto także wziąć pod uwagę specyfikę branży, w której działa najemca. Inne potrzeby będzie miała firma z branży medycznej, dla której ważna jest np. dostępność światła dziennego, inne najemca gastronomiczny, dla którego dużą rolę odgrywa możliwość zorganizowania ogródka w sezonie letnim.

Zadbaj o parking

Niewystarczająca liczba miejsc parkingowych, brak zatoczek i podjazdów, które umożliwiałyby zaparkowanie skutera, roweru czy hulajnogi przy sklepach to jedna z najczęstszych bolączek lokali usytuowanych w warszawskich osiedlach mieszkaniowych. Ich brak zamyka możliwość obsługi większej liczby klientów, zwłaszcza tych z dalszych części dzielnicy, a nawet innych części miasta. Jeśli więc zależy nam na poszerzeniu strefy oddziaływania, warto rozeznać się, czy w okolicy lokalu znajduje się jakikolwiek darmowy parking lub zatoczka umożliwiająca chwilowe pozostawienie pojazdu.

Funkcję ponadlokalną, a tym samym atrakcyjność powierzchni, zwiększają także dostęp do komunikacji publicznej oraz rozbudowana infrastruktura drogowa. Na ruch pieszy w warszawskich dzielnicach wpływają przede wszystkim przebieg linii tramwajowych, linii metra i lokalizacja stacji, a na samochodowy – funkcjonujące arterie i obwodnice. Potencjał lokalizacji można więc łączyć z liczbą potencjalnych klientów w strefie oddziaływania i jej osiedlowym lub dzielnicowym zasięgiem. Jak to określić? Wyznaczając strefę czasową.

Strefa pięciu minut

Na potrzeby analizy w raporcie Colliers przyjęliśmy, że akceptowalnym przez klientów dystansem do pokonania pieszo w celu dokonania szybkich zakupów jest 5-minutowy spacer. Wyniki wykazały, że liczba mieszkańców, którzy mogą dojść z miejsca zamieszkania do lokalu handlowo-usługowego w ciągu tego czasu waha się w przedziale od 1 600 do 8 000 i zależy przede wszystkim od gęstości zabudowy, zarówno tej nowej, jak i starej, która graniczy z ulicą handlową. Ponadto liczba mieszkańców ze strefy pięciominutowej, w zależności od wielkości i specyfiki osiedla, stanowi od 12% do 43% wszystkich jego mieszkańców i zależy od tego, w jakiej części osiedla została wytyczona przez nową zabudowę oraz jak ta ulica i jej zabudowa integruje się z pozostałymi budynkami mieszkaniowymi w osiedlu.

Na ten aspekt trzeba jednak patrzeć indywidualnie, ponieważ lokale w ulicach mieszkalnych są ściśle związane z miejscami, w których powstały, ich gęstością zabudowy oraz stopniem zintegrowania z tkanką miejską.

Czy atrakcyjny lokal można zaprojektować na etapie planowania?

Można, a nawet trzeba! Ważne jest, żeby na etapie projektowania parterów handlowych w budynkach mieszkalnych deweloperzy z wyprzedzeniem planowali, jakie usługi czy branże są potrzebne w ich projekcie. Z jednej strony umożliwia to techniczne dostosowanie modułów powierzchni do przyszłych funkcji i zachowanie odpowiednich regulacji prawnych w tym kontekście. Przykładowo, inaczej projektuje się kanały wentylacyjne dla lokalu, w którym będzie restauracja, a inaczej dla usług fryzjerskich. Źle zaprojektowane lokale usługowe wykluczają w przyszłości obecność potencjalnych najemców, co z kolei może się przełożyć na atrakcyjność całej ulicy handlowej.

I w tym miejscu dochodzimy do kolejnego aspektu związanego z planowaniem lokali użytkowych – dywersyfikacji najemców. Zróżnicowanie oferty sklepów i punktów usługowych już na etapie planowania, tzw. „tenant mix”, w przyszłości nie będzie stwarzało dla lokalnych biznesów ryzyka związanego ze zwiększeniem konkurencyjności. Istotne w tym kontekście jest też utrzymanie „zdrowej” proporcji między sklepami sieciowymi a konceptami indywidualnymi. Te pierwsze przyciągają klientów znanym logiem, z kolei koncepty indywidualne tworzą „atmosferę miejsca”, aktywizują i integrują społeczność, co jest niezbędne dla funkcjonowania lokalnej ulicy handlowej i budowania atrakcyjności samych lokali.

 


[1] Eksperci Colliers przebadali 3430 lokali w 40 ciągach handlowych w 14 dzielnicach Warszawy.