Wojna, pandemia, wysoka inflacja, ograniczenia w dostępie do kredytów – te i inne czynniki wywróciły do góry nogami rynek nieruchomości. Mając tak wiele niewiadomych odnośnie możliwych scenariuszy kształtowania się sytuacji na rynku nieruchomości trudno jest prognozować, co wydarzy się w 2023 r. Także wśród ankietowanych agentów nieruchomości Metrohouse nie wyłania się jednolity obraz rynku.

Ankieta przeprowadzona w grudniu wśród agentów największej sieci biur nieruchomości Metrohouse pokazuje, że są oni dość podzieleni, jeżeli chodzi o prognozy dotyczące kształtowania się cen na rynku mieszkań. 55 proc. ankietowanych twierdzi, że ceny mieszkań z rynku deweloperskiego powinny utrzymać się na obecnym poziomie. Spadki prognozuje 33 proc. ankietowanych. Zaledwie 12 proc. agentów wierzy w kolejne wzrosty cen. Nieco inaczej wyglądają odpowiedzi dotyczące rynku wtórnego. Nieco ponad połowa ankietowanych agentów jest przekonanych, że ceny mieszkań z drugiej ręki będą spadać (51 proc.), podczas gdy tylko 11 proc. jest zupełnie odmiennego zdania i wierzy we wzrosty. Są to zupełnie inne prognozy niż te, z którymi mieliśmy do czynienia w identycznej ankiecie przed rokiem. Wtedy we wzrosty cen na rynku pierwotnym wierzyło 53 proc. ankietowanych, zaś na rynku wtórnym odsetek ten wynosił 39 proc.

Agenci Metrohouse nie są też zgodni, co do możliwego scenariusza dotyczącego zainteresowania ofertą mieszkaniową. Przeważa odpowiedź (45 proc.), że popyt na lokale mieszkalne w 2023 r. będzie spadał. Wyniki są podobne do zeszłorocznych, kiedy odsetek agentów-pesymistów wynosił 41 proc. Wzrosty prognozuje 22 proc. ankietowanych, a 33 proc. wierzy, że sytuacja będzie kontynuacją tego, co obserwujemy obecnie.

Zapytani o popularność zakupów inwestycyjnych agenci Metrohouse prognozują, że popyt na tego rodzaju zakupy będzie w dalszym ciągu rósł (43 proc. ankietowanych) lub przynajmniej utrzyma się na obecnym poziomie (29 proc. ankietowanych). W tym przypadku mamy bardzo znaczącą zmianę w porównaniu do wyników ankiety z zeszłego roku, kiedy tylko 15 proc. ankietowanych agentów wierzyło w zwiększenie wolumenu zakupów „pod wynajem”.

Cześć agentów Metrohouse scenariusz dla rynku silnie wiąże z sytuacją za naszą wschodnią granicą.

– Wiele zależy od tego, kiedy zakończy się wojna w Ukrainie. Można oczekiwać, że znaczna część Ukraińców wróci do domu i uwolniona zostanie duża liczba mieszkań, a to z kolei pociągnie za sobą spadek cen wynajmu i mniejszy zysk dla właścicieli. Osoby, które muszą opłacać ratę kredytu z wynajmu mogą się zdecydować na sprzedaż swojej nieruchomości. Jeżeli takie sytuacje będą nagminne, może to spowodować spadek cen mieszkań, komentują agenci.

Jednocześnie spodziewają się, że po stagnacji spowodowanej wysokimi stopami procentowymi może nas niebawem czekać wyraźne odbicie.

– Jeżeli faktycznie inflacja spadnie, jak prognozuje NBP, i poprawi się dostępność kredytów, znów rozpoczną się zakupy, a w 2024 r. proces ten nastąpi ze zdwojoną siłą, tym bardziej, że będziemy mieć do czynienia ze znaczną obniżką produkcji realizowanej przez deweloperów, mówi Alina Zybała-Melosik z biura Metrohouse w Poznaniu.

W ankiecie pytano też o hity sprzedażowe 2023 r. Największym powodzeniem cieszyła się odpowiedź dotycząca mieszkań, którą wybrało 40 proc. agentów. W pierwszej trójce znalazły się jeszcze działki budowlane (17 proc.) i działki inwestycyjne (10 proc.). Jest to pewna zmiana w porównaniu do ubiegłego roku, kiedy najwięcej wskazań miały działki budowlane, a następnie mieszkania i domy w zabudowie szeregowej.

Na pytanie dotyczące czynników, które będą w największym stopniu wpływać na sytuację na rynku nieruchomości agenci Metrohouse uznali brak zdolności kredytowej wśród potencjalnych nabywców (65 proc.), wysoką inflację (53 proc.) oraz drogie kredyty hipoteczne (51 proc.). Co istotne, wysokie ceny mieszkań nie stanowią, w ocenie agentów Metrohouse, największego problemu. Ścianę stanowi przede wszystkim brak możliwości finansowania kredytem zakupu.

- Końcówka trudnego dla rynku kredytów hipotecznych 2022 roku przyniosła dobre sygnały płynące od nadzorcy rynku – zapowiedź zniesienia lub obniżenia 5% bufora doliczanego podczas liczenia zdolności kredytowej to długo oczekiwany krok. Co więcej, rząd zapowiedział program z tanimi kredytami dla młodych, co również może wpłynąć na ożywienie rynku. Na drugiej szali jednak mamy zniesienie ulg związanych z tarczą antyinflacyjną i widmo coraz większego spowolnienia gospodarczego, co negatywnie odbija się na nastrojach Polaków i ich skłonności do zaciągania zobowiązań. – mówi Marek Jackiewicz, Ekspert finansowy Credipass.

Większość agentów Metrohouse jednak pozytywnie patrzy w przyszłość.

– Rynek już się stabilizuje. Ludzie przyzwyczajeni do nowej rzeczywistości, uczą się w niej żyć, dlatego w drugim kwartale obrót nieruchomościami powinien powoli zacząć wracać do normy sprzed pandemii i wybuchu wojny, mówi Izabela Marszałek-Słaboń z biura Metrohouse w Bielsku-Białej. – Z jednej strony mamy wysokie stopy procentowe, co powoduje, że kredyty hipoteczne są drogie i trudno dostępne, a wysoka inflacja powoduje wzrost kosztów zarówno życia, jak i budowy nowych mieszkań czy domów. Z drugiej jednak strony na rynku mogą się pojawić nieruchomości, których sprzedaż będzie ratunkiem dla osób, które sobie nie radzą właśnie z coraz to droższym kredytem, kosztami utrzymania nieruchomości czy dokończenia jej budowy. Może pojawić się wiele okazji dla inwestorów, którzy mają gotówkę, podsumowuje Ewelina Szymańska z biura Metrohouse w Olsztynie.