Na rynku deweloperskim notowana jest lekka korekta cen mieszkań. Rekompensują ją podwyższone koszty kredytu, wymuszone koniecznością ubezpieczenia wkładu własnego.

Ceny m²

Najwięcej nowych projektów deweloperzy zaproponowali w tym roku w Warszawie. Mniej we Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Krakowie. Według danych firmy redNet Consulting średnia cena sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym od połowy czerwca do połowy września br. wynosiła w największych miastach Polski ok. 6,4 tys. zł za mkw. Poziom ten utrzymuje się od kwietnia 2010 r.

Rozliczając sprzedaż deweloperów od 15. sierpnia do 15 września br., do nieznacznych spadków cen doszło w Katowicach, Poznaniu i Warszawie (ok. 8,1 tys. zł za mkw.). Analitycy portalu Tabelaofert.pl mówią natomiast o wzroście średniej ceny mieszkań sprzedanych w Gdańsku, Łodzi i Krakowie. Według podsumowań portalu Tabelaofert.pl we wszystkich wprowadzonych od początku tego roku nowych projektach mieszkaniowych w największych aglomeracjach w kraju, średnie ofertowe ceny lokali spadły o ok. 5 proc. w porównaniu z cenami w 2009 roku.

Rynek sprzedaży nie jest łatwy, dlatego deweloperzy bardzo drobiazgowo przygotowują nowe projekty. – Zdecydowaliśmy, że budowę osiedla Alpha w Ursusie będziemy kontynuować, rozbijając ją na kilka kolejnych etapów. Ponieważ kupujący mają pewne trudności z zaciąganiem kredytu, na mieszkania powstające w drugim etapie osiedla zaproponowaliśmy system finansowania 10/90. Poza tym, podobnie jak wielu inwestorów oferujemy teraz więcej mieszkań o mniejszych powierzchniach niż w budynkach już oddanych – mówi Teresa Witkowska, dyrektor Sprzedaży w RED Real Estate Development.

Ubezpieczenie kredytu podnosi koszt

Dobrą wiadomością jest to, że osoby finansujące zakup nieruchomości kredytem znów mogą zaciągać pożyczki na całość ceny mieszkania. Trzeba jednak liczyć się z tym, że im większe zaangażowanie banku w finansowanie, tym więcej kredyt będzie nas kosztował. Więcej zapłacimy za ubezpieczenie, jeśli nie będziemy mieć wkładu własnego. Bank musi mieć bowiem gwarancję, że nie straci na tej umowie i zabezpieczyć się przed ewentualnym spadkiem ceny nieruchomości. Jest to wymóg rekomendacji T, która wymusza ubezpieczanie środków własnych, jeśli ich nie posiadamy, przy kredytach udzielanych na okres ponad pięciu lat i ponad 80 proc. wartości nieruchomości. Ubezpieczenie możemy zastąpić kaucją, zablokowaniem środków na rachunku lub hipoteką na innej nieruchomości.

W praktyce, jeśli chcemy zaciągnąć kredyt na więcej niż 70 proc. wartości zakupu ubezpieczenie kosztować będzie w zależności od banku i wielkości brakującego wkładu własnego 1,2 – 4,5 proc. kwoty wkładu, które zapłacimy co trzy lub pięć lat. Z raportu firmy Gold Finance wynika też, że w niektórych bankach, nie zapłacimy ubezpieczenia, ale nie ma możliwości zaciągnięcia w nich kredytu na 100 proc. wartości mieszkania i taki kredyt możemy wziąć tylko w rodzimej walucie.

Co z preferencyjnymi pożyczkami?

Limit cen metra kwadratowego w mieszkaniu, które jest dostępne w programie „Rodzina na swoim” w zeszłym roku stale rósł. Od października br., jak co kwartał stawki zostały zwiększone i w Warszawie wynoszą obecnie 9080 zł m/kw. Jest to ponad tysiąc złoty więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Teraz mieszkania w stolicy w większości (dotąd 64 proc. według obliczeń Home Broker w 13 największych miastach) kwalifikują się do zaciągnięcia kredytu z dopłatą. Jedynie lokale usytuowane w Śródmieściu i te z najwyższej półki pozostają poza zasięgiem osób finansujących zakup tym kredytem. O prawie 300 zł spadły zaś limity obowiązujące w miejscowościach podwarszawskich (5772 zł). Z danych serwisu TabelaOfert.pl wynika, że pod Warszawą można było dotąd wybierać spośród około 1400 mieszkań.

Analitycy z Home Broker przewidują, że od nowego roku limity cen mieszkań kwalifikujących się do rządowych dopłat mogą znacznie zmaleć. Wpłynie na to planowane zmniejszenie mnożnika według którego liczony jest limit. Co więcej, Ministerstwo Finansów próbuje wprowadzić też zupełnie inny, jeszcze mniej korzystny dla kredytobiorców przelicznik oparty na ofercie sprzedaży. Jeśli resort dokona takich zmian, limit cen 1 mkw. lokalu spadłby w Warszawie o ponad 2 tys. zł. Teraz według danych portalu Oferty.net w stolicy na rynku pierwotnym jest około 9 tys. ofert sprzedaży mieszkań, których cena nie przekracza 7 tys. zł za 1 mkw. Wybór nie byłby jeszcze wciąż taki mały, ale prowadzi to do ograniczenia dostępu do preferencyjnych kredytów. Istnieje również projekt mówiący o zamknięciu przyjmowania wniosków o udzielenie kredytu z dopłatą z końcem 2012 roku.