Globalny kryzys gospodarczy zagląda w oczy coraz większej liczbie krajów Unii Europejskiej. Po Grecji, coraz głośniej mówi się o problemach zadłużeniowych Hiszpanii i Włoch. Nastrojów w Europie nie polepszają agencje ratingowe, które co kilka dni ogłaszają obniżenie ocen wiarygodności kredytowej kolejnych państw Unii. Na szczęście największe problemy, bardziej niż Polski, dotyczą krajów strefy Euro. Nie oznacza to jednak, że spowolnienie gospodarcze ominęło nasz kraj. Polska gospodarka również odczuła jego skutki, jednak okazały się one mniej dotkliwe.

Spowolnienie polskiej gospodarki nie pozostało bez wpływu na kondycję polskiego rynku nieruchomości. Ceny mieszkań, które od połowy roku 2008 spadły już o ok. 25% mogą zanotować jeszcze kilkuprocentowe spadki. Jednak na większą i długotrwałą przecenę się nie zanosi. Należy pamiętać, że czynnikiem, który istotnie odróżnia nasz rynek od rynków krajów „starej” Unii Europejskiej jest olbrzymi niedobór mieszkań. Czynnik ten będzie znacząco wpływał na polski rynek mieszkaniowy jeszcze przez wiele najbliższych lat. Wystarczy powiedzieć, że aby dorównać do obecnej średniej liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców Unii Europejskiej musimy wybudować ok. 3 miliony lokali. W przypadku utrzymania liczby budowanych mieszkań z rekordowych pod tym względem lat 2008-2009, będziemy potrzebować na to aż dwóch dziesięcioleci. Z powyższych powodów nie grozi nam w najbliższym czasie duży kryzys na rynku mieszkaniowym, który pociągnąłby za sobą dalszy drastyczny spadek cen. Bardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się być powrót dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym i wzrosty cen.

Rys. 1. Ilość mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców w wybranych krajach Unii Europejskiej

Źródło: Opracowanie własne na podstawie Housing Statistics In the European Union

Wszyscy pamiętamy zawirowania związane z globalnym kryzysem finansowym i wyraźne zaostrzenie polityki kredytowej banków w kwestii udzielania kredytów hipotecznych na początku roku 2009. Jednak jak się później okazało, kryzys ten był stosunkowo krótkotrwały. Zagrożeniem może się okazać powiększająca się liczba osób nie spłacających na czas swoich zobowiązań finansowych. Jest ona szacowana w Polsce na ok. 2 miliony osób, z których aż pół miliona przybyło tylko w ciągu ostatnich dwóch lat. Tym samym, przeterminowane zadłużenie Polaków przekroczyło już kwotę 30 miliardów zł. Problemy ze spłatą zaciągniętych kredytów przez obecnych kredytobiorców mogą spowodować stopniowe zwiększanie się trudności w ich zaciąganiu, co będzie miało negatywny wpływ na rynek. Ratunkiem może być jednak powrót polskiej gospodarki do trendu wzrostowego, co może nastąpić zdaniem wielu ekonomistów w przeciągu 1-2 lat.

Na ożywienie polskiej gospodarki, a co za tym idzie sytuacji na rynku nieruchomości liczą firmy deweloperskie, które jak wynika z informacji GUS, we wrześniu rozpoczęły realizację przeszło 7,8 tys. nowych mieszkań, czyli o blisko jedną trzecią więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Z większej podaży mieszkań przy ograniczonym popycie mogą być zadowolone osoby planujące w najbliższym czasie zakup nowych czterech kątów. Nabywcy mieszkań nie będą jednak na razie mogli liczyć na poprawę dostępności tanich mieszkań gotowych do odbioru. Problem konieczności kupna lokalu na etapie budowy pozostanie jeszcze przez jakiś czas aktualny.

Brak wystarczająco szerokiej oferty niewielkich, niedrogich i jednocześnie gotowych mieszkań z segmentu popularnego jest charakterystyczną cechą polskiego rynku mieszkaniowego. Nabywcy mieszkań często są zmuszeni do kupna „dziury w ziemi” lub rezygnacji z przynajmniej części oczekiwań względem kupowanej nieruchomości. Obecna sytuacja wprawdzie nie jest tak kuriozalna, jak to miało miejsce w okresie boomu mieszkaniowego w roku 2007, kiedy sprzedawały się mieszkania nawet jeszcze przed wbiciem pierwszej łopaty w plac budowy, ale nadal przeciętny klient firmy deweloperskiej musi poczekać co najmniej kilka miesięcy, aż będzie mógł odebrać klucze do lokalu.

Rys. 2. Procentowy udział mieszkań o poszczególnych planowanych terminach oddania do użytkowania w całej ofercie lokali w krakowskich inwestycjach mieszkaniowych

Źródło: Opracowanie własne PÓŁNOC Nieruchomości

Oferta gotowych lokali obejmuje przede wszystkim nieruchomości o podwyższonym standardzie oraz apartamenty, których cena jest znacznie wyższa od średniej rynkowej. Takie lokale z uwagi na mniejszą płynność pozostają znacznie dłużej w sprzedaży, w porównaniu z tanimi mieszkaniami. Mają więc większą szansę doczekać końca budowy zanim zmienią właściciela. W przypadku inwestycji przeznaczonych dla przeciętnego odbiorcy, oferta mieszkań gotowych do odbioru jest już bardzo mocno przebrana. Do dyspozycji kupujących pozostają przeważnie inwestycje o zawyżonej cenie, nieadekwatnej do lokalizacji oraz standardu osiedla.

Na rynku wtórnym sytuacja jest podobna. Bardzo dobrze sprzedają się niewielkie i niezbyt drogie mieszkania w nowym budownictwie. Zdecydowanie dłużej na nabywców muszą czekać mieszkania mniej atrakcyjne o niefunkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń (np. mała ilość pokoi na dużej powierzchni) lub niekorzystnie usytuowane w obrębie budynku (np. niski parter lub położenie nad śmietnikiem). Trudniej jest też sprzedać lokal o dużej powierzchni (powyżej 80 mkw.), którego cena nie mieści się w kwocie odpowiadającej zdolności kredytowej przeciętnego nabywcy.

Wojciech Porębski
Dział analiz rynku nieruchomości PÓŁNOC Nieruchomości S.A.
[email protected]