Umowy najmu i dzierżawy należą do dokumentów sporządzanych wyjątkowo często w obiegu rynkowym, jednak wiele osób fizycznych i prawnych nie do końca zdaje sobie sprawę z przysługującym im praw oraz ciążących na nich obowiązkach. Problem z właściwą i jednoznaczną interpretacją przepisów pojawia się często w sytuacji, gdy jedna ze stron umowy decyduje się zakończyć najem lub dzierżawę i to bez zachowania ustawowego terminu wypowiedzenia.

Adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Umowy najmu i dzierżawy wygasają w kilku przypadkach – najczęściej z powodu: upływu czasu, na jaki zostały zawarte, zgodnego rozwiązania przez obie strony lub wypowiedzenia złożonego przez jedną ze stron (z zachowaniem lub bez terminów wypowiedzenia)¹. Zdarzają się także sytuacje, kiedy rozwiązanie umowy następuje na skutek zniszczenia przedmiotu najmu lub dzierżawy. Nieco rzadziej zakończenie umowy najmu lub dzierżawy jest z kolei konfuzją, czyli połączeniem uprawnień i obowiązków wynajmującego (wydzierżawiającego) oraz (najemcy) dzierżawy – najczęściej np. w razie nabycia przedmiotu umowy przez najemcę/dzierżawcę.

Podstawowe obowiązki

Podstawowym obowiązkiem najemcy lub dzierżawcy po zakończeniu trwania umowy jest zwrot jej przedmiotu. Strony mogą ustalić, że zwrot nastąpi w innym czasie niż moment wygaśnięcia samej umowy². Jeżeli strony postanowią zaś, aby nie zawierać dodatkowych postanowień, to obowiązek zwrotu powstaje w chwili wygaśnięcia danego stosunku prawnego. Co istotne, taki obowiązek dotyczy również podnajemcy oraz osoby, która korzysta z przedmiotu najmu na zasadzie użyczenia. Podobnie jest w przypadku umowy dzierżawy.

Sytuacja może jednak ulec znacznej komplikacji m.in. w momencie zawarcia przez dzierżawcę umowy poddzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Wówczas wydzierżawiający ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, ale umowa poddzierżawy wiąże w dalszym ciągu wydzierżawiającego i poddzierżawcę. Ma to fundamentalne znaczenie, gdyż uniemożliwia to odzyskanie przedmiotu umowy przez wydzierżawiającego³. Uzasadnia to wyrok Sądu Najwyższego, którego końcowa teza brzmi: „zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy”.

¹ W artykule pominięte zostały szczegółowe regulacje dotyczące lokali mieszkalnych, do których odnosi się ustawa z dnia 21.06.2001r. o ochronie praw lokatorów. (Dz.U. Nr 71, poz. 733, ze zm.). Omówione zagadnienia odnoszą jednak się do wszelkich lokali o innym charakterze niż mieszkalny.

² Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje pewną elastyczność w tym zakresie..

³ Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 20.07.2006r., sygnatura V CSK 200/06.

Zwrot w stanie niepogorszonym

Po zakończeniu umowy najemca ma obowiązek zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, uwzględniając jednak normalne użycie rzeczy. Dotyczy to również zwrotu przedmiotu dzierżawy. Rozwiązaniem, po które często sięgają obie strony, aby uniknąć wątpliwości co do stanu przedmiotu umowy w chwili zwrotu, jest sporządzenie możliwie jak najbardziej szczegółowego tzw. protokołu odbioru. Niejednokrotnie dołącza się do niego również materiał fotograficzny. Rzetelny, nie budzący wątpliwości, protokół odbioru pozwala uniknąć długotrwałego udowadniania wzajemnych stanowisk. Ogranicza także zaangażowanie w ten proces świadków, którzy mogliby potwierdzić, w jakim stanie znajdowała się rzecz w momencie zwrotu. Oczywiście strony powinny sporządzić podobny raport w trakcie wydawania przedmiotu, czyli w chwili rozpoczęcia umowy.

Rozliczenie nakładów

Obowiązkiem stron po zakończeniu umowy najmu lub dzierżawy jest rozliczenie nakładów przeznaczanych na pokrycie strat wynikających ze zniszczeń. Kwestie te najlepiej uregulować w samej umowie, ponieważ przepisy prawa dopuszczają tutaj dużą swobodę. W razie braku szczegółowych postanowień, gdy stopień zużycia przedmiotu umowy jest niewspółmierny do normalnego używania, najemca lub dzierżawca zobowiązany jest do naprawienia szkody. Z kolei w odwrotnym przypadku, gdy najemca lub dzierżawca dokonał ulepszeń przedmiotu wynajmujący może zatrzymać usprawnioną wersję przedmiotu po rozliczeniu się z najemcą lub dzierżawcą. Zdarzają się również przypadki, w których wynajmujący lub wydzierżawiający domaga się przywrócenia pierwotnego stanu, co mógł wcześniej zastrzec w umowie.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia, w których wynajmujący lub wydzierżawiający domaga się naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia przedmiotu umowy, przedawniają się w ciągu jednego roku – licząc od dnia jego zwrotu. W takim samym czasie przedawniają się roszczenia najemcy lub dzierżawcy, które dotyczyć mogą np. zwrotu nakładów z tytułu ulepszenia przedmiotu lub nadpłaconego czynszu.