Nie można rozwiązać umowy najmu tylko z powodu upadłości wynajmującego

Każdy podmiot, który rozważa inwestycję związaną z wynajęciem powierzchni komercyjnej, m.in. w centrach handlowych, lokalach biurowych, halach produkcyjnych czy magazynowych powinien szacować ryzyka związane z tego typu transakcją, biorąc pod uwagę nie tylko atrakcyjność lokalizacji oraz infrastruktury, ale także kondycję finansową przedsiębiorcy wynajmującego.

W przypadku utraty płynności finansowej przez wynajmującego, w razie niepowodzenia działań restrukturyzacyjnych, może dojść do niewypłacalności i ogłoszenia upadłości likwidacyjnej przedsiębiorcy. Wówczas funkcję zarządzającego majątkiem upadłego, w tym wynajmowaną nieruchomością, przejmuje wyznaczony przez sąd syndyk. Jego zadaniem jest likwidacja masy upadłości, obejmująca zachowanie i zbycie przedsiębiorstwa upadłego. Zachowanie przedsiębiorstwa w ruchu ułatwiają m.in. przepisy prawa upadłościowego mówiące, że umowa najmu nie może zostać wypowiedziana z powodu samej upadłości wynajmującego. Najemca nie ma więc możliwości wypowiedzenia kontraktu z uwagi na upadłość, jednak w pewnych przypadkach może liczyć na jego zakończenie. Dotyczy to np. wadliwego wykonywania obowiązków wynajmującego przez syndyka.

Anna Woźniakowska-Dębiec adwokat z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni

Wyżej opisany problem może już niedługo dotyczyć najemców w niektórych galeriach handlowych – w Polsce buduje się obecnie 39 nowych tego typu centrów, co łącznie zwiększy ich liczbę do 500 na terenie naszego kraju. Zdaniem analityków rynku powierzchni handlowych, nasycenie będzie zbyt duże i może przez to dochodzić do sytuacji, w których nierentowne galerie będą ogłaszały swoją upadłość.

Do takich przypadków dochodzi już teraz – wiosną 2015 roku do sądu wpłynął wniosek spółki Bawełnianka sp. z o.o., właściciela galerii Bawełnianka w Bełchatowie, o ogłoszenie upadłości w sytuacji, gdy centrum nie zostało jeszcze nawet otwarte. Budowę galerii ukończono w 2012 roku, jednakże do tej pory nie udało się znaleźć odpowiedniej liczby najemców i obiekt nie został uruchomiony. Wniosek o upadłość został oddalony, ponieważ zdaniem biegłych Bawełnianka nie ma pieniędzy, żeby przeprowadzić proces upadłościowy.

W przypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej wynajmującego umowy najmu zawarte z upadłym pozostają w mocy . Jednocześnie dochodzi do ograniczenia swobody kontraktowej stron na rzecz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa upadłościowego. Prawo upadłościowe i naprawcze normuje w szczególności kwestie dopuszczalności zmiany warunków umowy, jej rozwiązania oraz płatności z tytułu czynszu. Po ogłoszeniu upadłości wykonaniem umów zajmuje się syndyk, który jest także uprawniony do pobierania opłat za najem.

Najemca powinien być więc przygotowany na wypadek ogłoszenia upadłości przez wynajmującego – powinien wiedzieć, w jaki sposób może zawczasu chronić swój biznes, zważywszy, że prawo ogranicza mu możliwość zakończenia stosunku najmu z uwagi na upadłość.

Prawo upadłościowe przewiduje bezwzględną nieważność postanowień umownych zastrzegających na wypadek upadłości zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego . Jednakże w sytuacji, gdy po ogłoszeniu upadłości syndyk nie wykonuje zobowiązań z umowy najmu (lub wykonuje je wadliwie) druga strona ma możliwość wypowiedzenia umowy na zasadach ogólnych określonych w umowie i ustawie . Warto zawczasu – na etapie podpisywania umowy – zamieścić w niej szczegółowe klauzule, uzależniające wypowiedzenie od wadliwego wykonywania obowiązków przez wynajmującego względem najemcy.

Dzięki temu najemca będzie mógł zakończyć również współpracę z syndykiem, gdy nie ten nie zapewni mu odpowiednich warunków do prowadzenia swojej działalności. Powodem wypowiedzenia może być np.: przerwa w dostawie prądu, wody czy pozostałych mediów lub inne zaniedbania ze strony wynajmującego.

Syndyk może wypowiedzieć umowę najemcy, jeżeli trwanie najmu utrudnia likwidację masy upadłościowej lub gdy ustalony czynsz najmu jest znacznie zaniżony w stosunku do przeciętnych cen najmu lokalu użytkowego tego samego typu . Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przysługuje syndykowi także wtedy, gdy była ona zawarta na czas określony. Rozwiązanie umowy następuje wtedy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zazwyczaj najem jest jednak kontynuowany, w szczególności, jeżeli w ramach postępowania upadłościowego istnieje realna perspektywa sprzedaży wynajmowanej nieruchomości jako przedsiębiorstwa. W takim wypadku utrzymanie przedsiębiorstwa w ruchu leży w interesie masy upadłości.

Co może zrobić najemca w sytuacji, jeżeli zostanie mu wypowiedziana umowa? W przypadku rozwiązania najmu przed terminem przewidzianym w umowie, najemca może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania . Prawo do odszkodowania obejmuje rzeczywistą szkodę oraz utracone korzyści. Żądanie odszkodowania podlega zgłoszeniu do masy upadłości w formie zgłoszenia wierzytelności.

Ponadto najemcy, który za zgodą wynajmującego ulepszył lokal, w braku odmiennej umowy, przysługuje roszczenie o zwrot nakładów, które w chwili zwrotu lokalu wynajmującemu zwiększają jego wartość lub użyteczność. Wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo może żądać przywrócenia stanu poprzedniego . W umowie najmu strony mogą jednakże ustanowić inne reguły zwrotu nakładów niż przewidziane w Kodeksie Cywilnym. Także i to roszczenie powinno zostać zgłoszone w ramach postępowania upadłościowego.

Od chwili ogłoszenia upadłości czynsz uiszcza się syndykowi. Jeżeli czynsz został zapłacony wynajmującemu z góry, za czas dłuższy niż trzy miesiące od ogłoszenia upadłości, zgodnie z ustawą prawo upadłościowe i naprawcze, syndyk może żądać zapłaty czynszu po raz drugi do masy upadłości.

Przedstawioną regulację potencjalny najemca powinien brać pod uwagę przy analizie ofert obniżenia czynszu w przypadku uiszczenia płatności z tego tytułu z góry za okres dłuższy niż kwartał. Istnieje bowiem ryzyko, że najemca, który uiścił czynsz z góry do rąk wynajmującego, za czas dłuższy niż trzy miesiące od ogłoszenia upadłości, może być zmuszony uiścić go po raz drugi na żądanie syndyka.