Dynamicznemu rozwojowi rynku nieruchomości towarzyszy coraz mniejsza podaż dostępnych i atrakcyjnie zlokalizowanych gruntów. Problem dotyczy przede wszystkim największych polskich miast i obszarów metropolitarnych. To szansa dla mniejszych, regionalnych ośrodków na przyciągnięcie inwestycji, zarówno mieszkaniowych, jak i komercyjnych – przekonuje Tatiana Piechota z firmy doradczej Upper Finance.

Uzupełnianie banków ziemi to dziś zadanie o najwyższym priorytecie dla każdego podmiotu działającego na rynku nieruchomości. Brak obciążonych wadami prawnymi i technicznymi gruntów pod inwestycje przekłada się nie tylko na ceny zakupu samych działek, ale też na ryzyka związane z realizacją poszczególnych inwestycji i możliwość pozyskania atrakcyjnego finansowania. To z kolei determinuje możliwość konkurowania przez inwestorów na lokalnych rynkach nieruchomości. Szukając bezpiecznych obszarów rynkowych, coraz częściej sięgają oni po inwestycje poza tzw. „wielką piątką” polskich miast i aglomeracji metropolitarnych. Dotyczy to nie tylko inwestycji mieszkaniowych, ale też komercyjnych.

Warto posłużyć się przykładem sektora nieruchomości handlowych. Z danych JLL wynika, że w 2019 roku do użytku oddano 391 tys. m² nowoczesnej powierzchni handlowej w ramach obiektów wielkoformatowych, w tym 169 tys. m² w centrach handlowych. Choć największym nowo otwartym projektem była stołeczna Galeria Młociny (78,5 tys. m²), na drugim miejscu pod względem powierzchni handlowej znalazła się Stara Ujeżdżalnia w podkarpackim Jarosławiu (25,3 m²). Jeszcze ciekawiej prezentują się dane dotyczące aktualnie budowanych projektów, z których największy realizowany jest w Nowym Targu (Color Park, 27 tys. m²). 

Przykład Jarosławia i Nowego Targu jest w tym kontekście ciekawy i z całą pewnością nieprzypadkowy. Niemal 80 proc. realizowanych obecnie projektów w segmencie centrów handlowych powstaje poza głównymi aglomeracjami. Inwestorzy widzą potencjał wzrostu już nie tylko w niebędących metropoliami miastach wojewódzkich, ale też w średniej wielkości ośrodkach powiatowych. W najbliższych latach to właśnie takie lokalizacje będą miały najwyższą dynamikę rozwoju. Ograniczona podaż innych projektów nieruchomościowych i handlowych może stanowić ważną przewagę dla inwestorów poprzez budowę dominującej w regionie pozycji, optymalizację konkurencji i tym samym zapewnienie bezpiecznej alokacji kapitału.

Podobny trend widoczny jest także w innych segmentach rynku, czego przykładem są inwestycje magazynowe. Wprawdzie ich koncentracja w tzw. wielkiej piątce jest nadal widoczna, to jednak udział największych aglomeracji w istniejącej powierzchni magazynowej systematycznie spada: z 92 proc. w 2013 roku do 83 proc. w 2018 roku (dane JLL). Oczywiście cena i dostępność gruntów oraz ograniczone nasycenie konkurencyjnymi inwestycjami jest tylko jednym z czynników decydujących o wyborze lokalizacji. Rosnący udział mniejszych rynków to także efekt ich lepszej niż przed dekadą dostępności transportowej, pozwalającej na szeroko zakrojone inwestycje logistyczne i produkcyjne w ramach skomplikowanego łańcucha dostaw, lokalnych zachęt inwestycyjnych oraz podaży wykwalifikowanych pracowników.

Z danych Manpower wynika, rekrutacja 100-osobowej załogi zakładu produkcyjnego będzie najkrótsza w Białymstoku i potrwa około 40 dni, 50 dni zajmie w takich miastach jak Bielsko-Biała, Częstochowa, Elbląg czy Kalisz, podczas gdy we Wrocławiu i Warszawie wymagać będzie co najmniej 3 miesięcy. Nowe inwestycje komercyjne nie tylko korzystają z rezerw na lokalnych rynkach pracy, ale też istotnie je wzmacniają, zwiększając tym samym siłę nabywczą i poczucie stabilizacji mieszkańców mniejszych ośrodków. To z kolei przekłada się na popyt na nowe, często bardzo ciekawe pod względem architektonicznym i funkcjonalnym inwestycje mieszkaniowe realizowane z dala od największych aglomeracji. To ważne nie tylko dla lokalnych społeczności, ale też dla wszystkich uczestników rynku nieruchomości, który staje się coraz bardziej zrównoważony, zdywersyfikowany i ciekawy.