W 2021 roku na rynku mieszkaniowym w Warszawie popyt dominował nad podażą. Łącznie sprzedano blisko 21,3 tys. mieszkań, czyli o 20% więcej niż w 2020 roku – wskazują dane CBRE. Na rynek wprowadzono niemal 18,9 tys. lokali, ale wysoki popyt sprawił, że pod koniec roku w ofercie znajdowało się o 17% mniej mieszkań niż rok wcześniej. Ceny cały czas rosły. W ostatnim kwartale minionego roku przeciętna cena mieszkania sprzedanego na pierwotnym rynku wyniosła 12 235 zł za m². Zdaniem ekspertów CBRE, w 2022 roku coraz wyższe stopy procentowe i dalszy wzrost cen ograniczą popyt wśród klientów indywidualnych, ale zrekompensują to inwestorzy instytucjonalni.   

- Szczególnie w pierwszej połowie minionego roku liczba transakcji na warszawskim rynku mieszkaniowym wyraźnie przewyższała liczbę lokali wprowadzanych do sprzedaży. Wyniki nie dorównywały rekordom sprzed pandemii, ale były znacznie wyższe niż w 2020 roku. Rosnące ceny pozostawały akceptowalne dla kupujących, którzy chcieli chronić swoje oszczędności przed inflacją. Jednak już w połowie zeszłego roku sytuacja zaczęła się zmieniać. Sprzedaż zmalała, wracając do poziomu niższego niż w trzecim kwartale 2020 roku. Złożył się na to szereg czynników, w tym ograniczona oferta oraz jeszcze wyższe ceny połączone ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych. Aktualne dane wciąż wskazują na przewagę popytu nad podażą, ale zainteresowanie lokalami wśród indywidualnych nabywców będzie się zmniejszać. Urośnie za to udział zakupów pod najem instytucjonalny – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE.  

W minionym roku warszawskim deweloperom nie udało się odbudować podaży nowych mieszkań. Do sprzedaży wprowadzono łącznie ok. 18,9 tys. mieszkań, z czego 4,8 tys. w ostatnim kwartale. Sprzedano jednak znacznie więcej. Swoich nabywców znalazło ok. 21,3 tys. lokali, czyli ponad 20% więcej niż w 2020 roku. Obecnie w ofercie w stolicy znajduje się prawie 12 tys. mieszkań, co przy obecnym poziomie popytu wystarczy na niecałe trzy kwartały.

Ceny nie zwalniają

Ceny nowych mieszkań w Warszawie od kilku lat są w trendzie rosnącym. Pierwsze uderzenie pandemii w marcu 2020 roku spowodowało wyhamowanie ich wzrostu. Jednak już w całym 2021 roku ceny systematycznie rosły. Wyróżnia się zwłaszcza ostatni kwartał minionego roku. Deweloperzy wprowadzili wówczas do sprzedaży mieszkania o przeciętnej cenie 12 757 zł za m², czyli o ponad 15% wyższej niż w poprzednim kwartale.

- Nabywcy po raz kolejny zaakceptowali drożejącą ofertę. Przeciętna cena mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w ostatnim kwartale 2021 roku wyniosła 12 235 zł za m², czyli o 6,5% więcej niż w poprzednim kwartale i o 13,1% więcej, niż przed rokiem. Uwzględniając jednak rosnące koszty produkcji oraz inflację konsumencką na poziomie 8,6%, realny wzrost cen mieszkań jest stosunkowo niewielki – tłumaczy Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE.  

Najem beneficjentem

W 2022 roku nadal będą występować czynniki ograniczające popyt indywidualny, ale utrzyma się zainteresowanie ze strony inwestorów instytucjonalnych. Beneficjentem nadchodzących zmian związanych m.in. z rosnącymi kosztami kredytu i powiększającą się ofertą PRS, czyli mieszkań na wynajem, będzie rynek najmu.

Wzrost cen mieszkań w dużej mierze uzależniony jest od wzrostu kosztów realizacji inwestycji deweloperskich. Dlatego w 2022 roku, pomimo osłabienia popytu ze strony klientów indywidualnych, nie należy spodziewać się niższych cen nowych lokali. Wydłuży się za to czas sprzedaży i odbuduje się oferta. Jedynie w części inwestycji, zwłaszcza na obszarze wzmożonej konkurencji, mogą zacząć pojawiać się akcje promocyjne.