Początek 2022 r. charakteryzował się rekordowym poziomem nowej podaży na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce[1]. W I kw. trafiło tam łącznie 244 000 m² powierzchni biurowej, czyli o blisko 20 000 m² więcej niż w całym 2021 r. Jak podkreślają eksperci JLL, szczyt nowej podaży w tych miastach jest dopiero przed nami – w kolejnych trzech kwartałach deweloperzy planują oddać tam dodatkowe 200 000 m² powierzchni na wynajem.

Więcej pustostanów mimo rosnącego popytu

Znaczące zwiększenie nowej podaży przyczyniło się do wzrostu współczynnika pustostanów, który na koniec I kw. 2022 r. w ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniósł 15,5%. Oznacza to wzrost o 2,9 p.p. w porównaniu do I kw. 2021 r. oraz 1,4 p.p. wobec IV kw. 2021 r. W kolejnych kwartałach 2022 r. eksperci JLL prognozują dalszy trend wzrostowy w pustostanach. To efekt wysokiego poziomu nowej podaży w porównaniu do popytu, który dopiero stopniowo odbudowuje się po zmianach wywołanych pandemią COVID-19.

Niższa aktywność deweloperska w nadchodzących kwartałach

Na koniec I kw. 2022 r. w budowie znajdowało się 608 000 m² „Rosnące koszty finansowania oraz utrzymująca się presja kosztowa nie sprzyjają rozpoczynaniu nowych inwestycji. Ważnymi czynnikami są również rosnący poziom wakatu oraz adaptowanie się najemców do postpandemicznego modelu pracy, w którym częściej stawia się na pracę zdalną czy hybrydową. W efekcie oczekujemy, że nadchodzące kwartały przyniosą stopniowy spadek aktywności budowlanej na rynkach regionalnych, podobnie jak w przypadku stołecznego rynku biurowego” – podkreśla Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL.

Wyraźny wzrost popytu

W I kw. 2022 r. popyt brutto na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniósł 153 500 m². Oznacza to wzrost o 57% w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 r. Nowe umowy i ekspansje stanowiły łącznie 78% całkowitej aktywności. Udział renegocjacji wyniósł 22%, co stanowiło pokaźny spadek w porównaniu do średniej odnotowanej w 2021 r. (43%). Najwyższą aktywność na rynku wykazywali najemcy z sektora technologicznego oraz usług dla biznesu. Warto również podkreślić znaczącą ekspansję operatorów powierzchni elastycznych, którzy w I kw. wynajęli blisko 15 000 m².

„Utrzymujący się trend relokacji najemców do nowych budynków biurowych, który dodatkowo przybrał na sile w ostatnich dwóch latach, z pewnością przełoży się na rosnącą polaryzację rynku” – zaznacza Karol Patynowski, JLL. „W nadchodzących kwartałach starsze nieruchomości biurowe będą mierzyć się z odpływem dotychczasowych najemców do nowo ukończonych projektów, co przyczyni się do coraz wyższego poziomu wakatu” – dodaje.

Czynsze w górę

Stabilny popyt na powierzchnie biurowe klasy A oraz rosnąca presja kosztowa przełożyły się na lekki wzrost stawek czynszu dla nieruchomości położonych w najlepszych lokalizacjach. W I kw. 2022 r. najwyższe stawki wśród głównych rynków regionalnych zarejestrowano w Krakowie (14-16 € / m² / miesiąc), Wrocławiu (14-15,5 € / m²/ miesiąc), Trójmieście (13,5-15,5 € / m²/ miesiąc) oraz Poznaniu (13,6-15,25 € / m²/ miesiąc). W przypadku miast charakteryzujących się relatywnie wysokim poziomem pustostanów z tendencją wzrostową, jak Katowice czy Łódź, czynsze utrzymały się na niezmienionym poziomie.

^{[1] Analiza dotyczy rynku biurowego w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Lublinie, Szczecinie i Poznaniu}