Rosnące koszty budowy oraz wzrost kosztów obsługi kredytów budowalnych studzą plany deweloperów. Najniższy od dekady wolumen powierzchni w budowie, który na koniec III kwartału wynosił 153 700 m² wraz ze stabilnym popytem na poziomie 129 000 m² sprawia, że wizja luki podażowej na warszawskim rynku biurowym jest bardzo realna. Stabilne od wielu lat stawki czynszu delikatnie wzrosły.

Zasoby biurowe w stolicy na koniec września 2022 roku wzrosły do poziomu 6,34 mln m². Przyczyniły się do tego 3 nowe projekty oddane do użytku w III kwartale: Varso Tower (63 800 m², HB Reavis), P180 (32 000 m², Skanska) oraz Poleczki 32 (3 300 m² PID Polska). Pierwsze trzy kwartały 2022 roku przyniosły ponad 228 000 m² nowej powierzchni biurowej, co było wynikiem o prawie 25% niższym od wyniku osiągniętego w analogicznym okresie 2021 roku na rynku biurowym w Warszawie.

„W związku z rosnącymi kosztami budowy i finansowania inwestycji, trudno jest oszacować w dłuższej perspektywie czasu finalne nakłady. Przekłada się to na wstrzymywanie decyzji przez deweloperów o rozpoczynaniu nowych budów. Jak wynika z danych, kolejny raz odnotowano w Warszawie najniższy od dekady wolumen powierzchni w budowie. Na koniec III kwartału 2022 roku w realizacji znajdowało się zaledwie 153 700 m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Jest to ponad cztery razy mniej niż średnia podaż w budowie notowana w ciągu ostatnich pięciu lat. Trend spadkowy w ilości realizowanej powierzchni biurowej oraz wstrzymywanie rozpoczynania nowych budów na stołecznym rynku, w kolejnych latach może doprowadzić do powstania luki podażowej,” – komentuje Katarzyna Bojar, konsultant w Knight Frank.

Do końca 2022 roku planowane jest oddanie do użytku niespełna około 7 000 m² powierzchni biurowej, zaś pozostała część ma zostać dostarczona na rynek w latach 2023-2025. Ponad 60% podaży w budowie jest realizowana w lokalizacjach centralnych, gdzie największymi inwestycjami w trakcie realizacji są The Bridge (47 000 m², Ghelamco) oraz LIXA D i E (28 000 m² Yareal).

Aktywność najemców od lipca do września była mniejsza w porównaniu do poprzedniego kwartału i wyniosła 129 000 m². Niemniej, w ujęciu całościowym od początku 2022 roku podpisano umowy najmu na ponad 608 000 m² co jest wynikiem wyższym o ok. 53% w porównaniu z analogicznym okresem 2021 roku. Wysoki wolumen popytu pozwala przewidywać, że na koniec 2022 roku popyt ma szansę powrócić do wartości sprzed pandemii.

W strukturze umów w okresie I-III kw. 2022 roku dominowały nowe umowy, które stanowiły 52% wolumenu, z czego umowy pre-let to 23%. Kolejne miejsce zajęły renegocjacje z wynikiem 38%, a ekspansje wynosiły zaledwie 9%. Warto podkreślić, że w ostatnich latach zauważalna stała się zmiana struktury popytu. W porównaniu z okresem sprzed pandemii znacznie zwiększył się udział renegocjacji (z średnio 30% w latach przed pandemią do około 40% w trakcie i po pandemii), zaś w przypadku nowych umów notowany jest spadek ich udziału w strukturze transakcji (z średnio 60% w latach przed pandemią do około 50% w trakcie i po pandemii).

Pod względem zainteresowania najemców, niezmiennie najwięcej powierzchni w III kw. 2022 roku wynajęto w strefie centralnej - 35%. Na drugim i trzecim miejscu znalazły się Służewiec i Centralny Obszar Biznesu z ponad 20% i 19% udziałem w wolumenie transakcji najmu.

W związku z wysokim wolumenem nowej podaży dostarczonej na stołeczny rynek od lipca do września 2022 roku, a także mniejszym niż w II kw. 2022 roku popytem na powierzchnię biurową, współczynnik pustostanów wzrósł do 12,1%. Na koniec września 2022 roku w Warszawie znajdowało się około 770 200 m² nowoczesnej powierzchni biurowej dostępnej od ręki. W porównaniu z końcem II kw. 2022 roku współczynnik wzrósł o 0,2 pp., jednakże w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku odnotowano spadek dostępności powierzchni o 0,3 pp. Najwyższy współczynnik pustostanów zaobserwowano ponownie na Służewcu – 21,2%. W centralnych obszarach Warszawy wyniósł on 11,1% (spadek o 0,5 pp. kw/kw), zaś w strefach poza centrum 13% (wzrost o 0,8 pp. kw/kw).

„Zauważalny jest delikatny wzrost stawek czynszu na stołecznym rynku biurowym. Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniające nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-26 EUR/ m²/miesiąc. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki znajdowały się w przedziale 15-23 EUR/ m²/miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wahają się od 10 do 16 EUR/ m²/miesiąc. Jednocześnie oczekuje się, że czynsze w budynkach znajdujących się w budowie i których oddanie do użytkowania planowane jest w najbliższych latach będą wyższe niż aktualne stawki wywoławcze ze względu na rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy), a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych. Wciąż zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych, z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów, które na koniec września 2022 roku kształtowały się w przedziale od 17 do 30 PLN/ m²/miesiąc,” – dodaje Izabela Dąbrowska, associate director w Knight Frank.