Popyt na warszawskie biura utrzymuje się na poziomie z czasu rynkowej hossy, mimo iż wielu najemców optymalizuje metraże

Warszawa, fot. Walter Herz

W 2022 roku popyt na biura w Warszawie przekroczył 860 tys. m². Najwyższa aktywność najemców widoczna była w pierwszym i ostatnim kwartale ubiegłego roku. Tradycyjnie najwięcej warszawskich biur zakontraktowały firmy z sektora finansowego, obsługi biznesu i szeroko pojętej branży IT. Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się budynki biurowe zlokalizowane w centralnej strefie biznesu. Głównym kryterium wyboru dla najemców jest czas dotarcia pracowników do biura. Lokalizacje, które nie zapewniają dobrej komunikacji mają dziś bardzo słabe szanse na rynku, ponieważ dla pracodawców najważniejszy jest dziś dobrostan pracowników, ich komfort i zdrowie.

Optymalizacja powierzchni i nowe firmy

– W 2022 roku popyt na biura na warszawskim rynku utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie. Do najemców trafiła zbliżona ilość powierzchni jak w latach hossy rynkowej, przed pandemią. Wolumen najmu był o około jedną trzecią większy niż 2021 roku. Bardzo niska nowa podaż powoduje natomiast, że dostępność biur w Warszawie jest coraz mniejsza. W centralnym obszarze miasta nie ma możliwości wynajęcia dużej, liczącej kilka tysięcy metrów powierzchni biurowej w jednej lokalizacji – przyznaje Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz. – Ugruntowanie się hybrydowego stylu pracy sprawia, że firmy obecne na warszawskim rynku często redukują zajmowaną powierzchnię. Duże zapotrzebowanie na biura ze strony nowych, napływających do miasta firm powoduje jednak, że chłonność rynku jest rekordowo wysoka. Tym samym poziom pustostanów biurowych w Warszawie stale się obniża, a dostępność powierzchni z kwartału na kwartał jest coraz mniejsza – informuje Mateusz Strzelecki.  

Analitycy Walter Herz zauważają również, że rośnie popyt na elastyczne, współdzielone biura. Coworking przyciąga nie tylko firmy w początkowej fazę działalności, ale także duże przedsiębiorstwa i korporacje. Popyt na elastyczne biura potęguje niepewność rynkowa. Najemcy doceniają to, że powierzchnie typu flex nie wymagają nakładów inwestycyjnych i umożliwiają elastyczne warunki najmu.

Sektor stale zwiększa swoje zasoby. Warszawa skupia obecnie ponad połowę tego typu powierzchni dostępnej w kraju, dysponuje około 180 tys. m² elastycznych powierzchni, co stanowi jednak tylko drobny procent stołecznych zasobów biurowych.  

Budowa biur prawie stanęła

Jeśli jednak spojrzymy na realizację nowych inwestycji, warszawski rynek mocno wyhamował. Jak obliczają analitycy Walter Herz w 2022 roku w Warszawie oddanych zostało zaledwie około 230 tys. m² nowych biur. Stołeczne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych zwiększyły się do niespełna 6,3 mln m². W budowie pozostaje zaledwie 180 tys. m² powierzchni. To więcej niż rok wcześniej, ale w porównaniu do przedpandemicznego 2019 roku, kiedy w trakcie budowy na warszawskim rynku było około 850 tys. m² nowych biur, spadek jest ogromny.   

Deweloperzy zapowiadają wprowadzenie kilku nowych projektów. Do budowy przygotowywane są m.in. inwestycje Upper One, T22, The Form, Fort 7, czy nowy biurowiec firmy Adgar Poland przy ulicy Marynarskiej 10. W trakcie realizacji pozostaje natomiast projekt Vibe i Drucianka Campus. Przy utrzymaniu obecnego popytu w stolicy to jednak kropla w morzu potrzeb. W przebudowie pozostaje natomiast m.in. kompleks Marynarska Business Park i Marynarska Point I usytuowane na Służewcu. Na terenie służewieckiego zagłębia biurowego modernizację ma przejść również budynek Antares.

Analitycy Walter Herz szacują, że w tym roku oddane zostanie w Warszawie zaledwie kilkadziesiąt tysięcy m² nowych biur. Z każdym miesiącem warszawski rynek zbliża się do  sytuacji, w której będziemy mieć do czynienia z niedoborem wolnej powierzchni do wynajęcia.

Rynek biurowy czekają też w tym roku nowe wyzwania. Podobnie jak inne sektory, musi liczyć się z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości, co pociągnie za sobą podwyżki opłat eksploatacyjnych i indeksację stawek. Stąd już od dawna podejmowanych jest szereg działań, zarówno ze strony właścicieli budynków, jak i najemców, które mają na celu głównie ograniczenie zużycia energii.