Piotr Chemperek, Associate Director, Healthcare Advisory w Colliers

Jak wynika z raportu firmy McKinsey, branża medyczna i kosmetyczna, zarówno na świecie, jak i w Polsce¹, ma przed sobą perspektywę na dynamiczny rozwój. I to pomimo spowolnienia gospodarczego. Można więc przypuszczać, że wciąż będzie przybywać placówek, w których zadbamy o swoje zdrowie i urodę. Ich właściciele, wybierając idealny lokal dla swojego biznesu, powinni zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii, które mogą zadecydować o powodzeniu działalności. Piotr Chemperek z firmy Colliers, który doradza firmom z sektora medycznego i beauty w najmie powierzchni komercyjnej, wskazał 10 z nich.

1 Uwarunkowania formalno-prawne

Zawsze warto zacząć poszukiwania nieruchomości do prowadzenia działalności medycznej od sprawdzenia, czy dla danego miejsca powstał Miejski Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jeżeli taki istnieje, może on określać warunki na trzy sposoby:

• czy w danym miejscu można prowadzić usługi medyczne,
• czy w danym miejscu nie można świadczyć usług medycznych (wykluczone są wszystkie rodzaje czy jedynie niektóre),
• czy MPZP nie wspomina na temat świadczenia usług medycznych w danym miejscu.

Korzystniejszą sytuacją jest jednak brak MPZP dla danej nieruchomości. W takiej sytuacji należy sprawdzić warunki zabudowy (WZ). Wtedy nie ma żadnych przeszkód, aby dany lokal mógł być placówką medyczną.

2 Doświetlenie przestrzeni

Przepisy wskazują, że każdy gabinet medyczny musi mieć dostęp do światła dziennego (okna lub przeszklenia). Bez tego w lokalu nie będzie mogła zostać zarejestrowana placówka medyczna.

3 Wysokość pomieszczenia

Wysokość lokalu, w którym znajduje się placówka medyczna (liczona od sufitu do podłogi) powinna według przepisów wynosić 3,3 m. Wynika to z ustawy o działalności leczniczej. Istotne dla przystosowania lokalu jest jednak, że zarówno pod sufitem, jak i pod podłogą mogą zostać zamontowane różnego rodzaju instalacje oraz okablowanie. To ogólna zasada, jednak co ważne, istnieją od tej reguły odstępstwa. Zawsze warto skonsultować się z ekspertem, który wskaże, w jakich sytuacjach są one możliwe.

4 Parter i układ narożny

Dla usługowej działalności gospodarczej najkorzystniejszą lokalizacją zawsze jest parter i dostęp z ulicy. To także znaczne ułatwienie w sytuacji, gdy wykonuje się przewierty pod instalację wodno-kanalizacyjną. W przypadku lokalu na piętrze należy uzyskać na to zgodę najemców z lokali położonych poniżej. Plusem nieruchomości na piętrze jest możliwość wykorzystania okien oraz elewacji powyżej lokalu do jego obrandowania.

Układ narożny z kolei pozwala na najbardziej efektywne wykorzystanie przestrzeni z dostępem do naturalnego oświetlenia. Wzdłuż szklanej elewacji można postawić więcej gabinetów. Taki układ lokalu pozwala także na ciekawszą aranżację.

5 Płytki lokal lepszy od głębokiego

Lokal, w którym znajduje się placówka medyczna, powinien być płytki, ponieważ pozostałe, niedoświetlone pomieszczenia nie mogą zostać wykorzystane do celów medycznych.

6 Możliwość instalacji centrali wentylacyjnej

Dostęp do niezależnego powietrza, z dedykowanej centrali wentylacyjnej, to wymóg dla każdej placówki medycznej. Im większy lokal, tym większa powinna być centrala. Te naprawdę duże umieszcza się najczęściej na dachu lub w garażu. Mniejsze – na przykład pod sufitem. Tutaj często ma znaczenie wiek budynku – w tych nowoczesnych na ogół jest już przygotowana infrastruktura umożliwiająca łatwe podpięcie centrali wentylacyjnej. W starszych to jedna z kwestii, którą warto wcześniej ustalić.

7 Przewierty pod instalację wodno-kanalizacyjną

W niemal każdym pomieszczeniu w placówce medycznej potrzebny jest dostęp do wody. W gabinetach znajdują się umywalki, a w niektórych także toalety (oprócz tych ogólnodostępnych w placówce). To wymaga spadku grawitacyjnego, a co za tym idzie wykonania przewiertów pod instalację wodno-kanalizacyjną. Jest to znacznie łatwiejsze w przypadku lokalu na parterze, ponieważ nie wymaga zgody innych najemców. Warto jednak sprawdzić czy poniżej nie ma pomieszczeń gospodarczych lub piwnic, które należą do osób prywatnych.

8 Reklama i branding

Placówka medyczna powinna być dobrze oznakowana, czyli mieć:

• logo na elewacji budynku,
• obrandowanie tuż nad lokalem,
• obrandowanie na szybach lub przeszkleniach,
• pylony i oznakowanie kierunkowe.

Tak dobre oznakowanie zewnętrzne wymaga jednak uzyskania zgody od właściciela nieruchomości, czasem jednak na przeszkodzie stają inne ograniczenia formalno-prawne. Zanim wybierzemy lokal, warto sprawdzić, co w danym miejscu jest możliwe.

9 Parking

Nowoczesne placówki medyczne powinny mieć parking. To ważne nie tylko dla komfortu pacjentów, ale także pracowników, którzy, na przykład będąc lekarzami często łączą zatrudnienie w kilku miejscach.

10 Dostęp dla osób z niepełnosprawnością

Udogodnienia dla osób z ograniczeniami ruchowymi jest standardem, jednak zawsze warto się upewnić czy na pewno wszystko jest uwzględnione. Wymogiem dla placówek medycznych zlokalizowanych na piętrze jest zarówno winda jak i schody. Jednak nie należy się ograniczać tylko do kwestii wymienionych w ustawach i rozporządzeniach. Odpowiednio szerokie drzwi lub klamki na konkretnej wysokości nie są wymienione w przepisach, a pozwalają na samodzielny i wygodny dostęp osób z niepełnosprawnościami.

– Wybór lokalu pod placówkę medyczną to niełatwa sprawa. Podchodząc świadomie do poszukiwań, mamy szansę wybrać miejsce, w którym przez wiele lat będzie można wygodnie prowadzić działalność medyczną, bez konieczności zmiany. Warto więc poświęcić czas na analizę wyżej wymienionych czynników lub wesprzeć się w tym zakresie wiedzą doświadczonych doradców – podsumowuje Piotr Chemperek, Associate Director, Healthcare Advisory w Colliers.

¹ https://www.mckinsey.com/industries/retail/our-insights/the-beauty-market-in-2023-a-special-state-of-fashion-report