Wyniki sprzedażowe za III kw. 2023 r. w większości miast były nieco lepsze niż w drugim kwartale. Niewielki, pięcioprocentowy wzrost w porównaniu do minionego kwartału liczony łącznie dla sześciu głównych rynków, czyli Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi, wynika z wysokiej sprzedaży w stolicy, która zbliżyła się do rekordowych wyników z okresu boomu na rynku nieruchomości. Łącznie w tych miastach sprzedano prawie 16,4 tys. jednostek, czyli więcej niż w dobrych pod tym względem III i IV kwartale 2021 roku.

„We wszystkich miastach popyt można ocenić jako wysoki, co jest spowodowane między innymi wzrostem liczby nabywców finansujących zakup z udziałem kredytu 2%. W wielu przypadkach na jedno mieszkanie było kilku chętnych i w tym przedziale cenowym można mówić o sporym niezaspokojeniu rynku. Istotny wpływ miała także wielkość i charakterystyka dostępnej oferty. Wysoka sprzedaż w Warszawie nie byłaby jednak możliwa, gdyby nie duża liczba mieszkań wprowadzonych w ostatnim kwartale do sprzedaży. Spadek sprzedaży w Krakowie i tylko niewielki wzrost we Wrocławiu związany jest bardziej z niewielką ofertą, a nie brakiem popytu. Szybko rosnące ceny i perspektywa ich dalszego wzrostu, sprawiły, że na rynek powrócili nabywcy, traktujący zakup mieszkania jako okazję do ochronienia wartości swoich oszczędności i zarobienia na spodziewanym wzroście wartości kupionego lokalu.”– komentuje Aleksandra Gawrońska, Director, Residential Research, JLL.

Podaż nie może nadążyć za popytem

Jedynym miastem, gdzie w porównaniu z poprzednim kwartałem podaż wyraźnie wzrosła, była Warszawa – 75% kdk. W Krakowie i Trójmieście do sprzedaży weszło mniej więcej tyle samo lokali i zarazem tyle samo co w drugim kwartale tego roku. Mniejszą nową podaż odnotowano w Poznaniu. W sumie na sześciu rynkach do sprzedaży wprowadzono w minionym kwartale niecałe 10 tys. lokali, o 3% mniej niż kwartał wcześniej. Oferta na koniec trzeciego kwartału zmalała do nieco ponad 34 tys. jednostek. Mniej mieszkań w ofercie było ostatnio w I kw. 2010 roku, ale wtedy był to skutek globalnego kryzysu bankowo-finansowego.

Gdzie jest największy niedobór mieszkań?

Największe problemy z ofertą widoczne są w Krakowie. Aby odszukać w czasie rok, w którym liczba dostępnych mieszkań na tym rynku była mniejsza niż 4 tysiące lokali, trzeba by cofnąć się o ponad 15 lat. Podobnie sytuacja wygląda w Warszawie. Tak ograniczonej oferty mieszkań nie było w stolicy od blisko dwudziestu lat, czyli czasu, gdy likwidacja planów ogólnych w połączeniu z zapowiedzią zakończenia funkcjonowania ulgi odsetkowej zaowocowały wyczyszczeniem półek w biurach sprzedaży deweloperów. Na tym tle jedynie Łódź wygląda zupełnie inaczej. Oferta bliska 5,8 tys. jednostek jest najwyższa w historii tego rynku i wyższa niż w Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu. To jedyna duża metropolia, w której w minionych czterech kwartałach sprzedało się wyraźnie mniej mieszkań niż pojawiło się w sprzedaży.

Największy wzrost cen mieszkań w Warszawie i Krakowie

Gdy mieszkań jest coraz mniej, naturalną konsekwencją jest wzrost cen. Średnie ceny lokali pozostających w ofercie na koniec trzeciego kwartału 2023 roku wzrosły w ostatnich 3 miesiącach najbardziej w Trójmieście (9%) i Warszawie (8%), zaś najmniej w Łodzi (3%). Wzrost cen w skali roku był najwyższy w Warszawie (20%) i Krakowie (19%). W granicach 15-16,5% wzrosły ceny ofertowe w Trójmieście, Poznaniu i Wrocławiu. Tylko w Łodzi ceny wzrosły o niecałe 11%. Wprowadzenie w programie „Bezpieczny kredyt 2% (BK2)” limitu ceny całkowitej mieszkania w połączeniu z niedoborem podaży otworzyło możliwość podnoszenia cen w przeliczeniu na metr kwadratowy w przypadku tych mieszkań, których ceny całkowite i ograniczona konkurencja na to pozwalały. W przypadku Łodzi wysoka oferta i silna konkurencja tańszych lokali z rynku wtórnego utrudnia podnoszenie cen. W dodatku duża część obecnej oferty to lokale niewielkie, projektowane z myślą o nabywcach szukających lokali pod wynajem.

„Końcówka kwartału przyniosła także spektakularne obniżki stóp procentowych. Z jednej strony powinno to zaowocować nieco niższym oprocentowaniem kredytów udzielanych na warunkach rynkowych, czyli bez dopłat. Z drugiej mogą wzmocnić już silne zjawisko traktowania rynku mieszkaniowego w metropoliach, zwłaszcza w Warszawie jako alternatywy dla rynku akcyjnego. Oznaczać to będzie kolejny czynnik wzmacniający popyt na nowe mieszkania. Spadek stóp i perspektywa dalszego spadku inflacji powoli zmienia także spojrzenie na stopę zwrotu z najmu. Nic nie wskazuje na to, aby rynek najmu miał w najbliższym czasie wejść w fazę wyraźnej nadwyżki podaży nad popytem.

Niepewność dotycząca polityki mieszkaniowej po wyborach zwiększa determinację poszukujących gorączkowo lokali spełniających kryteria programu „kredyt za 2%”. Dodatkowo głębokie obniżki stóp procentowych przyczynią się z pewnością do wzrostu wolumenu kredytów oprocentowanych na rynkowych zasadach” – komentuje Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector, JLL.

Mieszkania jako kapitał na przyszłość

Rynek mieszkaniowy znów, tak jak to miało już miejsce kilkukrotnie w przeszłości, stał się oprócz szansy zakupu mieszkania także obszarem spekulowania kapitałem. Wielu nabywców uważa, że dalszy wzrost cen w kolejnych kwartałach jest nieuchronny. Ograniczona oferta przy rosnącej sprzedaży i dużym poziomie niepewności w otoczeniu rynku powoduje wzrost cen. Sytuacja ta sprzyja też wprowadzaniu do sprzedaży mieszkań w pulach, tak aby kolejne pule można było wyceniać coraz wyżej a wielkość podaży dostosowywać do bieżącego popytu.