Fala zmian i perturbacji na polskim rynku mieszkaniowym nie dobiegła końca. Jeszcze nie opadł kurz po nowym (starym) programie mieszkaniowym „BK2%” a już Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło nową propozycję programu wspierającego zakupy mieszkań na własność tzw. „Mieszkanie/kredyt na Start”. Zanim jednak poddamy ocenie kolejne rozwiązanie problemu mieszkaniowego Polaków wraz z początkiem stycznia należy podsumować 2023 rok. Jakie czynniki miały największy wpływ na kształtowanie się relacji podaży i popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym w tych minionych dwunastu miesiącach oraz jakie rezultaty zostały osiągnięte na największych rynkach?

Liczba sprzedanych mieszkań w całym 2023 r. w sześciu największych miastach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) wróciła, po słabym pod tym względem 2022 r. do poziomu obserwowanego w okresie dobrej koniunktury, jeszcze przed pandemią COVID-19. Wynik prawie 58 tys. sprzedanych mieszkań nie jest rekordowy, ale w sytuacji wysokiej inflacji i wysokich stóp procentowych można go uznać za bardzo dobry. 

Pexels

W porównaniu do 2022 r. sprzedaż była zatem wyższa aż o 65%. Popyt dostał dodatkowy zastrzyk w postaci programu wspierającego zakupy pierwszych mieszkań, co doprowadziło do podpisania do końca 2023 r. około 60 tys. umów kredytowych, z czego zapewne około 35-40% dotyczyła rynku pierwotnego, a na największych rynkach zawartych zostało dzięki temu około 10 tys. transakcji. Program mieszkaniowy „BK2%” był zatem czynnikiem silnie wspierającym stronę popytową, dodatkowo mobilizującym, zwłaszcza od II kwartału, pozostałe grupy nabywców do szybszego podjęcia decyzji zakupowych.

Wyniki sprzedażowe były jednak dość zróżnicowane w analizowanych miastach i w dużej części uzależnione od strony podażowej. Na rynkach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław brakowało oferty. Pomimo to w stolicy deweloperzy sprzedali w całym 2023 r. ponad 19 tys. mieszkań, co jest wynikiem porównywalnym do 2020 r. Także we Wrocławiu wynik był zbliżony do okresu z pandemii – 8,4 tys. sprzedanych lokali. W Krakowie natomiast wolumen sprzedaży był bliski nawet 10,3 tys. umów co było dobrym wynikiem bliższym poziomu z 2021 r. (11,2 tys. umów). Pozostałe trzy miasta, w których problem z liczbą dostępnych mieszkań nie był tak widoczny lub, wręcz przeciwnie, oferta była najwyższa w historii (Łódź), osiągnęły bardzo dobre wyniki sprzedaży: odpowiednio 9 tys. w Trójmieście, 5,3 tys. w Poznaniu i 5,4 tys. w Łodzi.

Przy odbudowującym się szybko popycie w minionym roku podaż nie nadążała. Problem ten nie dotyczył wszystkich miast, ale w szczególności trzech największych rynków Warszawy, Krakowa i Wrocławia. Liczba mieszkań wprowadzonych do oferty na tych trzech rynkach w całym 2023 r. była dużo niższa niż roczna sprzedaż, co doprowadziło do sytuacji, w której oferta na koniec grudnia była na jednym z najniższych poziomów, odpowiednio 4,5 tys. w Krakowie, 4,5 tys. we Wrocławiu i 9,8 tys. w Warszawie. Łącznie w sześciu największych miastach deweloperzy wprowadzili do oferty prawie 43 tys. nowych mieszkań, co było wynikiem niższym o ponad 14,6 tys. jednostek od rocznej sprzedaży. Wybór dla potencjalnych nabywców nowych mieszkań został więc wyraźnie ograniczony, w szczególności w segmencie mieszkań tańszych, które w drugim półroczu 2023 r. były najbardziej poszukiwane. Oferta liczona łącznie dla sześciu aglomeracji skurczyła się na koniec grudnia do 36,3 tys. jednostek. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie liczba mieszkań oferowanych na sprzedaż była na koniec roku najwyższa w historii tego rynku – aż 6,7 tys. jednostek.

Dobra sprzedaż była efektem kumulacji kilku czynników: przede wszystkim wprowadzonym w połowie minionego roku programem „BK2%”, obniżeniem buforu ostrożnościowego już na początku lutego z 5 p.p na 2,5 p.p. przy kredytach o stałej stopie, poprawiającymi się odczytami inflacji i poprawą prognoz gospodarczych, obniżką stóp procentowych i nadal wysokimi czynszami na rynku najmu. Poprawiające się wyniki sprzedaży przy jednoczesnych problemach z dostępnością oferty pozwoliły na podniesienie średnich cen ofertowych mieszkań a to z kolei przyczyniło się do zwiększenia zakupów przez nabywców inwestycyjnych czy osób szukających mieszkań na własne potrzeby. Warto podkreślić, że pomimo działającego programu dopłat do kredytu hipotecznego w minionym 2023 r. nadal duże znaczenie dla sytuacji na rynku mieszkaniowym mieli nabywcy gotówkowi.

O ile w 2022 r. wzrosty średnich cen mieszkań wynikały po części ze zmiany koszyka oferty (deweloperzy wprowadzali mieszkania dedykowane zamożniejszym klientom) to w 2023 r. wzrost średnich cen zaobserwowano we wszystkich segmentach jakościowych, zwłaszcza w segmencie mieszkań o podstawowym (popularnym) standardzie. Średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły na koniec IV kw. 2023 kolejne rekordy, zaczynając od Warszawy (17,3 tys. zł/mkw), w Krakowie i Trójmieście odpowiednio 15,6 tys. zł/mkw i 15,3 tys. zł/mkw, we Wrocławiu osiągając prawie 14,3 tys. zł/mkw a w Poznaniu 12,7 tys. zł/mkw. Nawet Łódź tym razem już wyraźnie przekroczyła poziom 10 tys. zł/mkw. W porównaniu do IV kw. 2022 r. oznaczało to wzrosty średnich cen mieszkań w zależności od rynku od 14% do prawie 22%. Rosła jednak różnica pomiędzy średnią ceną mieszkań dostępnych w ofercie a średnią ceną mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, co częściowo wynikało z limitów cenowych w ramach funkcjonującego w 2023 r. programu subsydiowanych kredytów. Największa różnica w średnich cenach mieszkań w ofercie a tych sprzedawanych obserwowana była w Warszawie i Trójmieście – na poziomie zdecydowanie powyżej 2 tys. zł/mkw.

Sama końcówka 2023 r., czyli IV kw. był nieco słabszy pod względem sprzedaży od III kw. na który przypadał szczyt składanych wniosków kredytowych. Deweloperzy sprzedali łącznie na sześciu rynkach 14,2 tys. mieszkań w porównaniu do 16,4 tys. jednostek między lipcem a wrześniem. Pozytywnym zaskoczeniem w większości miast okazały się być kwartalne wyniki nowej podaży (16 tys.), która pierwszy raz od III kw. 2022 była wyższa niż kwartalna sprzedaż. Jedynie we Wrocławiu liczba nowych jednostek była nadal skrajnie niska (1,3 tys. sztuk).

Dane rynkowe wskazują, że rok 2023 r. zapisze się w historii jako okres z wyjątkowo dobrą sprzedażą, co jednak odbyło się pewnym kosztem. Najprawdopodobniej liczba podpisanych ostatecznie umów w ramach kredytu 2% zbliży się do 70 tys., co będzie oznaczało dla nowego rządu konieczność zwiększenia środków na dopłaty do już udzielonych kredytów. To zobowiązanie zaciągnięte przez poprzedni rząd będzie musiało zostać dotrzymane, co stawia pytanie, czy znacząco wpłynie to na ewentualne korekty w proponowanym nowym programie „Mieszkanie na start” mającym zastąpić „BK2”? Założenia nowej propozycji obecnego rządu są dość zbliżone co do zasady z poprzednim programem: nadal wspierani mają być nabywcy pierwszych mieszkań, kupujący mieszkania na własne potrzeby. Modyfikacje obejmują zróżnicowanie oprocentowania od 0% do 1,5%, chociaż liczba potencjalnych beneficjentów oferty „za zero” może okazać się ograniczona. Pojawiają się limity dochodowe, które jednak są na tyle wysokie, że nie powinny ograniczać grupy osób mogących skorzystać z programu. Najistotniejszą zmianą w porównaniu do „BK2” i zarazem mogącą powodować dalsze wzrosty cen jest - w pierwszym projekcie - brak jakiegokolwiek limitu ceny mieszkania. Natomiast limit kwoty kredytu, na który będzie przysługiwała dopłata dla singli jest dużo mniej korzystny, co może spowodować, że w przypadku dużych miast ta konkretna grupa pójdzie w stronę kredytu na rynkowych warunkach. Warto podkreślić, że zgodnie z analizą jednego z banków o największej liczbie wniosków w ramach „BK2”, aż 61% wnioskujących to byli właśnie single.

W rok 2024 wchodzimy w dodatku z długą listą niewiadomych i ryzyk, począwszy od geopolityki i sytuacji na Ukrainie, przez postrzeganie Polski na arenie międzynarodowej jako miejsca na długoterminowe inwestowanie kapitału czy oceny wpływu „zielonej” polityki europejskiej i jej konsekwencji dla Polski. Po dyskusjach o „Mieszkaniu na start” będziemy zapewne w kolejnych miesiącach analizować kolejne propozycje z zakresu polityki mieszkaniowej. Nowe regulacje takie jak reforma planowania, zmiany warunków technicznych czy kwestie związane z Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym również będą wpływały zarówno na procesy deweloperskie, ale również na stronę popytową. Pewne jest jedno: o rynku mieszkaniowym w 2024 r. będą mówili wszyscy!

^{Ekspert JLL: Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research}