Konurbacja górnośląska jest obszarem szczególnym na terenie Polski. Równolegle do centrum aglomeracji, czyli Katowic, rozwijają się inne ośrodki konkurujące o kapitał inwestycyjny, produkcyjny, usługowy czy mieszkaniowy. Są to zwłaszcza Gliwice, Sosnowiec, Tychy, Zabrze oraz Chorzów. Eksperci JLL podsumowują, jak rozwijał się i jak obecnie wygląda rynek w aglomeracji katowickiej.

Na koniec I kwartału 2024 roku oferta w aglomeracji katowickiej była rekordowa i wyniosła 7,2 tys. mieszkań. W II połowie 2023 roku jako efekt programu Bezpieczny Kredyt 2% do oferty wprowadzona została duża liczba mieszkań. Po okresie niskiego popytu w 2022 roku deweloperzy wiązali ogromne nadzieje ze wzrostem sprzedaży stymulowanej rządowymi dopłatami. W efekcie na koniec I kwartału 2024 roku aglomeracja katowicka uplasowała się w grupie pięciu aglomeracji o największej ofercie mieszkaniowej w kraju.

Gliwice z największym wzrostem cen mieszkań

Ceny mieszkań w aglomeracji katowickiej do końca 2018 roku nie przekraczały 5 500 zł/m². W samych Katowicach na wyraźną ścieżkę wzrostu średnia cena oferty weszła w 2018 roku, a w pozostałych miastach nieco później, w 2019/2020 roku. Średnie ceny mieszkań w ofercie od tej pory nieprzerwanie rosną. Największą dynamikę wzrostu cen zanotowano w 2021 roku w związku z dużym popytem inwestycyjnym, oraz w 2022 roku, w związku z dynamicznym wzrostem cen spowodowanym inflacją. W minionym roku wzrost w wielu ośrodkach spowolnił, jednak wciąż był dwucyfrowy. W Katowicach średnia cena mieszkania r/r wzrosła o 13%, w Chorzowie i Zabrzu o 14%, a przeciętnie w aglomeracji o 12%. Na tym tle wyróżniają się Gliwice z 20% wzrostem średnich cen w minionych czterech kwartałach. Było to w dużej mierze związane z wprowadzeniem do sprzedaży droższych inwestycji, o podwyższonym standardzie.

Katowice z wysokim udziałem mieszkań o podwyższonym standardzie

Pomimo szybko rosnących cen mieszkań, dostępność mieszkań liczona jako relacja średniego dochodu do ceny 1 m² mieszkania wciąż utrzymuje się w Katowicach na najwyższym poziomie na tle pozostałych sześciu największych rynków w kraju. Wynika to z szybkiego wzrostu płac, który od 2019 roku stale nadąża za wzrostem cen mieszkań na rynku pierwotnym. Aktualnie w Katowicach za przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw można nabyć 0,82 m² mieszkania od dewelopera, podczas gdy w Łodzi i Poznaniu, gdzie ceny mieszkań są najbardziej zbliżone do cen w Katowicach, jest to ok. 0,7 m².

Bardzo duży udział zamożnych mieszkańców, wysoka dostępność mieszkaniowa, a także stan zasobów mieszkaniowych jest silnym czynnikiem wzrostu dla rynku pierwotnego w aglomeracji. Tłumaczy to także wysoki udział mieszkań o podwyższonym standardzie oferowanych w Katowicach, których wciąż brakuje w pozostałych miastach. Alternatywę dla mieszkań „z wyższej półki” stanowią jednak także domy jednorodzinne budowane zarówno przez deweloperów jak i przez indywidualnych inwestorów.

„W 2023 roku głównym motorem popytu był Bezpieczny Kredyt 2%, który wyraźnie wpłynął na wzrost sprzedaży mieszkań w całej Polsce, w tym także w aglomeracji śląskiej. Sprzyjały temu relatywnie niewygórowane ceny. W samych Katowicach na koniec września 2023 roku aż 78% oferty mieściło się w limitach programu BK2. W efekcie, w 2023 roku wynik sprzedaży w aglomeracji śląskiej był o 64% większy niż w 2022 roku. Zapowiedź rządu dotycząca wprowadzenia następnego programu subsydiowanych kredytów: #naStart, dała deweloperom nadzieję na trwałość przyszłego popytu, co przełożyło się na wzrost liczby wydawanych pozwoleń na budowę, a także wzrost liczby rozpoczynanych budów. Z drugiej strony, program Bezpieczny Kredyt 2% przyczynił się nie tylko do wzrostu sprzedaży, ale z uwagi na brak limitów cenowych oraz wysoką kwotę dofinansowania, wpłynął na wzrost cen mieszkań na rynku, choć nie tak bardzo jak w innych metropoliach. Z pewnością miała na to wpływ relatywnie duża podaż.” – mówi Anna Karaś Senior Consultant, Residential Research, JLL.

Dysproporcje w rozwoju budownictwa mieszkaniowego

Rozwój budownictwa mieszkaniowego w ostatnich latach w aglomeracji katowickiej miał nierównomierny charakter. Dysproporcje dotyczyły zarówno skali jak i rodzaju realizowanej zabudowy. W ostatnich 10 latach, w GZM, 49% oddanych do użytkowania jednostek mieszkalnych stanowiły lokale w zabudowie wielorodzinnej. Drugą najliczniejszą kategorią były domy realizowane przez indywidualnych inwestorów, w zabudowie jednorodzinnej.

W latach 2009 – 2015 pierwotny rynek mieszkaniowy w aglomeracji rozwijał się bardzo powoli. Faza intensywnego rozwoju nastąpiła w 2016 roku, a wyraźna ekspansja widoczna była aż do końca 2023 roku, z dwoma okresami spowolnienia: w 2020 roku oraz w 2022 roku. W 2023 roku rynek w aglomeracji katowickiej cieszył się dużym wzrostem, a deweloperzy osiągnęli jeden z najwyższych w historii tego rynku wynik sprzedaży, przekraczający 6 tys. sprzedanych mieszkań. Wysoki popyt skłonił deweloperów do wzmożonej akcji inwestycyjnej, w wyniku czego oferta mieszkaniowa jest dziś w aglomeracji katowickiej rekordowa i plasuje ją w grupie aglomeracji o największej ofercie mieszkaniowej w kraju.

Analizując pierwotny rynek mieszkaniowy w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (GZM) warto podkreślić znaczenie Katowic, które zarówno pod względem wysokości cen, jak i skali produkcji wyraźnie w niej dominują. Ceny mieszkań w Katowicach są dziś średnio prawie 50% wyższe niż na terenie reszty aglomeracji, a udział produkcji mieszkaniowej Katowic z ostatnich 10 lat stanowi aż 45% mieszkań wybudowanych w ramach GZM. To w tym mieście wciąż koncentruje się największa część oferty mieszkaniowej oraz wydawanych pozwoleń na budowę.