Od kilku tygodni meteorolodzy z różnych krajów straszą nas prognozami wyjątkowo srogiej zimy jaka zbliża się do nas wielkim krokami. Ostatnie dni to już codzienne konkretne zapowiedzi nagłego ochłodzenia i opadów śniegu, a zmiany klimatyczne mieszają w naszych porach roku. Odzwyczailiśmy się nieco od długoterminowych białych i srogich zim… Czy jesteśmy zatem na nie gotowi? Czy zarządcy budynków nie zostaną zaskoczeni podobnie jak zwykle drogowcy?

Zobowiązania zarządców budynków w okresie zimowym podsumowuje przybliża Magdalena Oksańska – Head of Property Management Compliance w Knight Frank.

Zarządca obiektu ma nieco więcej na głowie. Oprócz standardowego odśnieżania, odladzania chodników, parkingu, dróg dojazdowych, itp. odpowiada również za odpowiedni stan dachu budynku.

Dodatkowo zobowiązany jest do utrzymywania budynku w dobrym stanie technicznym i zapewnienia bezpieczeństwa zarówno osobom przebywającym wewnątrz obiektu jak i przechodniom. W ciągu ostatnich lat zimy były dość lekkie, stąd wielu zarządców zrezygnowało z ryczałtowych umów zapewniających odśnieżanie w miesiącach zimowych, decydując się na doraźne działanie. Dzisiaj ze względu na problemy z pracownikami jak i wysokie stawki godzinowe może być to zarówno niekorzystne organizacyjnie jak i finansowo. A wyroki sądów coraz częściej są bezlitosne dla zarządców i przyznają odszkodowania osobom, które doznały uszczerbku na zdrowiu na skutek nieodśnieżonych chodników.

Część zarządców obiektów komercyjnych umowy z firmami sprzątającymi zawiera jedynie na 5 dni w tygodniu. Trzeba pamiętać, że w soboty i niedziele nikt nie zwolnił zarządcy z odpowiedzialności i chodniki muszą być bezpieczne. Takie sytuacje w weekendy zdarzają się również przy budynkach mieszkalnych.

Ważnym obowiązkiem zarządcy jest też zwrócenie uwagi na potrzebę odśnieżenia dachu. Śnieg zalegający na powierzchni dachu może negatywnie wpłynąć na jego konstrukcję, jak również stanowić zagrożenie dla przechodniów. Jeden metr kilkunastocentymetrowej warstwy śniegu (mokrego lub zlodowaciałego) może ważyć nawet kilkaset kilogramów. Szczególną uwagę trzeba zwrócić na obiekty wielkopowierzchniowe o tak zwanych lekkich konstrukcjach czyli hipermarkety, hale targowe, sportowe i magazyny.

W obiekcie o standardowych konstrukcjach żelbetowych największym problemem mogą być sople i nawisy śnieżne, które znajdując się na krawędzi dachu stanowią zagrożenie dla przebywających w pobliżu budynków osób i samochodów. Z powodu zaniechania odśnieżania dachu oraz nieusuwania sopli zarządca obiektu może zostać ukarany mandatem przez straż miejską, policję i inspektora nadzoru budowlanego. Sprawa może także być skierowana do sądu.

Zlecając odśnieżanie dachu należy zwrócić uwagę aby firmy, którym zlecamy te prace były profesjonalne i legitymowały się doświadczeniem w tego typu pracach. Pracownicy muszą posiadać odpowiednie przeszkolenie oraz aktualne badania oraz niezbędne zabezpieczenia przy pracach na wysokościach.

Koszty sprzątania, jak wynika z naszych ostatnich analiz (raport „Koszty i opłaty eksploatacyjne w budynkach biurowych w latach 2011-2018”), to około 6% kosztów dotyczących części wspólnych. W zależności jednak od umowy są w nich uwzględniane standardowe opłaty z tytułu odśnieżania lub nie. W większości z nich nie ma również kosztów pracy serwisów sprzątających w weekendy, a już odśnieżanie dachów, usuwanie sopli i nawisów śnieżnych wymagają dodatkowych nakładów finansowych.