Sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Polsce na zakończenie III kw. 2021 r. pozwala z optymizmem patrzeć na sektor w 2022 r.  Utrzymujący się na podobnym poziomie co rok wcześniej popyt i spodziewana większa absorpcja dostępnej powierzchni sprzyjają poprawie wyników sektora w kolejnych miesiącach. Firma AXI IMMO analizuje Polski rynek biurowy na zakończenie III kw. 2021 r.  

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec września 2021r. wynoszą ponad 12,1 mln m². Zdecydowanym liderem pozostaje Warszawa (6 159 900 m²), a wśród największych ośmiu regionalnych rynków prym tradycyjnie wiodą Kraków (1 604 500 m²), Wrocław (1 242 600 m²) oraz Trójmiasto (923 500 m²). W trzecim kwartale 2021 r. na polski rynek biurowy dostarczono 6 nowych budynków o łącznej powierzchni 86 900 m². W stolicy pozwolenie na użytkowanie otrzymały Fabryka Norblina (budynki Galwan i Plater - 39 000 m²) oraz Widok Towers (28 600 m²), z kolei w regionach największą aktywność deweloperów zanotowano w Katowicach. Oddano tam łącznie dwie inwestycje tj. Kolońska Park (7 900 m², Dzida-Jazgar) i Młyńska.6 (2 600 m² UBM Development), a na kolejnych miejscu uplasowała się druga faza projektu Ocean Office Park A (5 200 m², Cavatina) w Krakowie. Od początku roku na polski rynek biurowy dostarczono 439 600 m² z podziałem na 293 600 m² (+26% r/r) w 12 projektach w Warszawie i 146 000 m² (-47% r/r) w 15 budynkach w miastach regionalnych.

Gdzie szukać biur?

Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na zwiększenie się powierzchni dostępnej do wynajęcia od zaraz. Na koniec września 2021 r. na polskim rynku biurowym znajdowało się łącznie ponad 1,57 mln m² (+27% r/r) wolnej powierzchni co stanowiło ok. 12,3% całkowitych zasobów. Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Łodzi (16,8%), Krakowie (15,2%) i Wrocławiu (14,9%) z kolei najmniej w Szczecinie (5,8%), Katowicach (10,1%) oraz Trójmieście (10,7%). W ujęciu wartości bezwzględnych najwięcej wolnych biur znajduje się w Warszawie (767 800 m², ok. 12,5% całkowitych zasobów), Krakowie (243 200 m²) i Wrocławiu (184 760 m²), najmniej zaś w Szczecinie (10 614 m²) i Lublinie (28 670 m²). Średnia dla współczynnika pustostanów dla rynków regionalnych wynosi 13,5%, co przekłada się na 805 700 m² powierzchni biurowej gotowej do wynajęcia od zaraz.

- W najbliższych kilku miesiącach spodziewamy się obniżenia poziomu pustostanów w całej Polsce. Po pierwsze wielu deweloperów przekłada swoje decyzje dotyczące budowy nowych obiektów na lata 2023-2024, po drugie sytuację będzie regulować spodziewana większa aktywność ze strony najemców. W większości firmy mają już opracowane strategie dotyczące tego kiedy chcąc wrócić do biura i na jakich zasadach przy czym to praca hybrydowa, zdecydowane rozszerzenie dostępu cyfrowego czy digitalizacja procesów biznesowych czy nadal atrakcyjnie zaaranżowana powierzchnia będą stanowiły klucz do pozyskania najlepszych talentów – mówi Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Optymizm w popycie

Od stycznia do końca września br. wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym osiągnął wartość 777 600 m² (Warszawa 398 100 m², regiony 379 500 m², przy czym w samym III kw. popyt wyniósł 262 400 m² (+6% r/r) w tym 149 300 m² (+31% r/r) przypadło na Warszawę, a 113 100 m² (-10,4% r/r) na osiem głównych rynków regionalnych. W analizowanym czasie w stolicy najemcy najchętniej podpisywali nowe umowy (53,5%) lub korzystali z opcji renegocjacji i przedłużenia dotychczasowej powierzchni (42%). Zaledwie 4,5% firm zdecydowało się na ekspansję. Z kolei w miastach regionalnych najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom (66%), które wyprzedziły renegocjacje (26%) i ekspansje (8%). Tradycyjnie to Kraków (30 700 m²) Wrocław (28 500 m²) i Trójmiasto (20 900 m²) odpowiadały za największą aktywność w miastach regionalnych. Od początku lipca do końca września 2021 r. największymi transakcjami były renegocjacje podpisane przez trzech poufnych najemców z sektora bankowego kolejno w Atrium Garden (Warszawa) na ponad 13 900 m², w Wiśniowy Business Park E (Warszawa) na 5 700 m² i Olivia Star w Gdańsku na 5 400 m² z kolei CMS zdecydował się na przednajem 7000 m² w budynku Varso Tower w Warszawie.

- Powoli wychodzimy z okresu, w którym hasło optymalizacja było odmieniane przez wszystkie przypadki. Firmy z dużo większą uwagą planują swoje powierzchnie, tak, aby odpowiadały aktualnym potrzebom i pozostawiały pewien margines na wypadek zwiększonego zatrudnienia. Spodziewamy się, że firmy w nowych aranżacjach będą starać się zapewnić bardziej domowe warunki dla pracowników. Więcej zieleni na open spaceach, większe strefy do relaksu, a przede wszystkim pokoje do pracy cichej powinny stanowić większy niż dotychczas procent powierzchni użytkowej biura – dodaje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.