Jak wynika z danych międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, drugi kwartał 2023 roku przyniósł ożywienie aktywności najemców odzwierciedlonej w liczbie zawartych transakcji. Ponadto, pomimo trudnej sytuacji gospodarczej, deweloperzy rozpoczęli realizację kolejnych inwestycji, co zwiększyło wolumen powierzchni w budowie.

Popyt: liczba zawieranych transakcji pozostaje wysoka pomimo niższego wolumenu wynajętej powierzchni

Całkowita aktywność najemców w pierwszej połowie 2023 roku wyniosła 325 700 mkw. i była niższa o 32% r/r.

Niższa aktywność najemców w ujęciu ilości wynajętej powierzchni jest związana z efektem wysokiej bazy. W I kwartale 2022 roku nastąpiła kumulacja transakcji zawartych przez pięć wielkoskalowych spółek, które wynajęły łącznie ponad 110 000 mkw. Natomiast ożywienie na rynku najmu jest widoczne w liczbie zawartych transakcji. W pierwszej połowie 2023 roku ten wskaźnik był tylko 3% niższy r/r, choć jednocześnie wyższy o 6% niż tuż przed wybuchem pandemii – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research at Cushman & Wakefield.

Do największych umów zawartych w tym okresie należały: renegocjacja umowy Accenture w budynku Proximo II (8 800 mkw.), wynajęcie 8 700 mkw. przez DPD w ich nowej siedzibie oraz renegocjacja umowy Lionbridge w budynku Taifun (7 100 mkw.).

W pierwszej połowie 2023 roku strukturę popytu zdominowały relokacje, które stanowiły ok. 61% wszystkich zawartych umów. Renegocjacje i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 35% i 4% wszystkich zawartych umów – mówi Jan Szulborski, ekspert rynku biurowego.

Podaż: rondo daszyńskiego najbardziej atrakcyjną lokalizacją dla nowych inwestycji biurowych

W drugim kwartale 2023 roku w Warszawie oddano do użytku trzy nowe projekty biurowe zlokalizowane w strefach poza centrum o łącznej powierzchni 18 700 mkw. Tym samym, całkowite zasoby stołecznego rynku wyniosły 6,25 mln mkw. Największym ukończonym budynkiem w tym półroczu była kolejna faza projektu The Park (11 000 mkw.; White Star Real Estate).

Według szacunków Cushman & Wakefield warszawski rynek biurowy powiększy się w drugiej połowie roku o ok. 47 500 mkw. w ramach czterech projektów, a całkowita nowa podaż w 2023 roku wyniesie ok. 66 000 mkw. Oznacza to, że aktywność deweloperska osiągnie w tym roku najniższy poziom od blisko 25 lat. Warto jednak zauważyć, że pomimo niesprzyjającego otoczenia ekonomicznego powierzchnia biurowa w budowie wzrosła o blisko 60 000 mkw. i aktualnie wynosi blisko 221 000 mkw. Przykładem już rozpoczętej inwestycji, wpisującej się w ten trend jest powstający w sąsiedztwie Ronda ONZ kompleks biurowo-hotelowy Upper One. W kolejnych kwartałach spodziewamy się też uruchomienia kolejnych projektów, które będą zlokalizowane w centrum Warszawy – komentuje Anna Górska-Kwiatkowska, Head of Leasing Services w Cushman & Wakefield.

Wskaźnik pustostanów: im bliżej centrum tym mniej dostępnej powierzchni

Dostępność powierzchni biurowej w czerwcu 2023 roku wyniosła 714 400 mkw. i spadła o 33 300 mkw. względem analogicznego okresu w 2022 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej w II kwartale 2023 roku wyniósł 11,4%, co oznacza spadek o 0,5 pp. rok do roku i o 0,2 pp. kwartał do kwartału.

Wraz ze spodziewanym ograniczeniem nowej podaży w latach 2023-2025 Cushman & Wakefield spodziewa się dalszej kompresji wskaźnika powierzchni niewynajętej, co pozwoli warszawskiemu rynkowi na wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni biurowej, która powstała na skutek tymczasowego ograniczenia popytu w latach 2020-2021.

Najszybsze tempo absorpcji powierzchni będzie obserwowane w strefie centralnej oraz w budynkach postrzeganych, jako nowoczesne i wyposażone w coraz bardziej pożądane przez najemców rozwiązania ESG – dodaje Jan Szulborski.

Czynsze: lokalizacja, jakość budynku i poziom obłożenia będą głównymi elementami wpływającymi na wzrosty stawek czynszu

W pierwszej połowie 2023 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wyniosły 22,00-26,00 EUR/ mkw./ miesiąc w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 EUR/ mkw./ miesiąc w lokalizacjach pozacentralnych i nie uległy zmianie względem końca 2022 roku.

Z obserwacji Cushman & Wakefield wynika, że projekty w budowie znajdują się obecnie pod największą presją wzrostu stawek czynszu, co wynika ze znacznej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni.

Z kolei na kształt polityki cenowej w istniejącym zasobie w dużej mierze wpływać będą takie aspekty jak lokalizacja, wiek, standard oraz poziom obłożenia budynków znajdujących się w posiadaniu poszczególnych inwestorów – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Pełen raport do pobrania: https://cloud.comm.cushmanwakefield.com/marketbeat_office_warsaw_q22023