Pomimo luki podażowej i relatywnie niskiej nowej podaży (18 700 mkw.) na koniec czerwca 2023 r. na warszawskim rynku biurowym nadal panuje duży optymizm. W perspektywie trzyletniej w stolicy spodziewane jest dostarczenie kolejnych ponad 230 000 mkw., które istotnie zwiększą pulę dostępnej do wynajęcia powierzchni. Z kolei po stronie popytowej obserwuje się duże zainteresowanie najmem, gdzie blisko 2/3 z podpisanych umów stanowiły nowe kontrakty. AXI IMMO prezentuje dane podsumowujące pierwszą połowę 2023 r. na stołecznym rynku biurowym w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie 1 połowa 2023 r.”.

W pierwszej połowie 2023 r. deweloperzy dostarczyli ok. 18 700 mkw. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie ponad 6,25 mln mkw. Największym z oddanych biurowców był budynek B9 (11 000 mkw.), który powstał w ramach kompleksu The Park Warsaw. W strefach centralnych (Centrum i Centralny Obszar Biznesu) znajduje się ok. 44% podaży, natomiast pozostałe 56% to nieruchomości biurowe zlokalizowane poza centrum miasta. Największą pozacentralną strefą pozostaje Służewiec (17% całkowitych zasobów).

Źródło: Axi Immo

Na koniec czerwca 2023 r. w budowie pozostawało ok. 230 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. Do puli należy dodać będący obecnie w przebudowie biurowiec Saski Crescent, który dostarczy dodatkowe 15 500 mkw. Wśród najbardziej oczekiwanych projektów w latach 2024-25 znajdują się m.in. The Bridge (Ghelamco, 47 000 mkw.), Biurowiec B w ramach projektu wielofunkcyjnego Towarowa 22 (Echo Investment, 31 100 mkw.) oraz The Form (Lincoln Property & Enern, 28 000 mkw.).

Nowa podaż nie wpłynęła na wzrost dostępności powierzchni na wynajem. Wskaźnik pustostanów na stołecznym rynku biurowym na koniec czerwca 2023 r. wyniósł 11,4%, (-0,2 pp. kw./kw. i -0,5 pp. r/r). Nadal to w strefach poza centrum współczynnik wolnej powierzchni pozostaje relatywnie wyższy (12,7%) niż w centrum (9,9%).

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO, mówi: „Na przestrzeni ostatnich dwóch lat, tj. od II kw. 2021 r., zaobserwowaliśmy konsekwentny spadek wskaźnika pustostanów w strefach centralnych o 3,9 pp. Z kolei w strefach położonych poza centrum, współczynnik powierzchni niewynajętej wahał się od 11,4% do 13,0%, uzyskując na koniec czerwca 2023 r. poziom o 1,3 pp. wyższy niż przed dwoma laty”.

Najwięcej wolnej powierzchni dostępne jest na Służewcu (ok. 220 000 mkw.; 20,6%). Z kolei w strefach Centrum i Centralnego Obszaru Biznesu (COB) odpowiednio po ok. 150 000 mkw. (8,5%) i ok. 120 000 mkw. (12,4%).

Jakub Potocki, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Pomimo relatywnie dużej dostępności powierzchni biurowej w strefach centralnych, widzimy, że liczba i wielkość podpisanych listów intencyjnych ogranicza możliwości wyboru dla wielu najemców. Często obserwujemy, że najemca ma realny wybór między zaledwie dwiema lub trzema lokalizacjami. W związku z dużym zainteresowaniem, szczególnie na nowoczesne powierzchnie w centrum miasta, wynajmujący mogą oczekiwać od potencjalnych najemców szybkiej decyzyjności przy akceptacji przedstawionych im warunków finansowych. W konsekwencji trudniej o znaczące negocjacje i uzyskanie atrakcyjnych zachęt, jak np. zwolnień z czynszu czy większej partycypacji w budżecie na fit-out. W czasie tzw. rynku wynajmującego wybrana powierzchnia przypada w udziale firmie, która jako pierwsza podpisze umowę najmu”.

Wolumen transakcji najmu na warszawskim rynku biurowym w pierwszej połowie 2023 r. wyniósł niemal 326 000 mkw. (-33% r/r), z czego tylko w II kw. br. podpisano umowy na ok. 167 000 mkw. (+5% kw./kw.). W strukturze popytu najczęściej decydowano się na nowe umowy (60,2%, włączając umowy przednajmu), przed renegocjacjami (35,4%) i ekspansjami (4,4%). Na stołecznym rynku biurowym najemcy najczęściej wybierają migrację do stref Centrum i Centralny Obszar Biznesu, które skupiły ok. 58% całkowitej aktywności w analizowanym okresie. Wśród największych odnotowanych transakcji do końca czerwca 2023 r. należy wskazać Accenture (renegocjacja 8 800 mkw. w Proximo II), DPD (8 700 mkw. w nowej siedzibie) oraz Lionbridge Poland (renegocjacja 7 100 mkw. w budynku Taifun).

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, mówi: „Na stołecznym rynku powierzchni biurowych widzimy wyraźnie, że pomimo upływu lat niezmiennie najemcy chcą, aby ich powierzchnia spełniała nowoczesne wymagania i była konkurencyjna wobec oczekiwań pracowników. Dlatego po przejściu wielu firm na hybrydowy model pracy podczas renegocjacji lub podczas podpisywania nowej umowy jeszcze więcej czasu poświęcamy na rozmowy o partycypacji właścicieli w kosztach fit-out’u. Wraz z rosnącymi oczekiwaniami najemców, kwestią czasu jest decyzja wielu właścicieli nieruchomości o modernizacji biurowców”.

Na koniec pierwszej połowy 2023 r. na warszawskim rynku biurowym czynsze ofertowe pozostały stabilne względem poprzedniego kwartału. W budynkach typu „prime” zlokalizowanych w strefach centralnych stawki wynosiły od 18,00 do 27,50 EUR/mkw./miesiąc, z kolei w pozacentralnych lokalizacjach oczekiwania właścicieli zaczynały się od poziomu ok. 10,00 EUR/mkw./miesiąc. W zakresie opłat eksploatacyjnych ceny wahały się od ok. 12,00 do 39,00 PLN/mkw./miesiąc.

Dane za AXI IMMO i Stowarzyszenie PINK